“9.29新政”实施以来，全国房地产市场有所降温，而部分高房价城市在限购令的严厉抑制作用下，成交量出现大幅萎缩。然而，10月份全国70个大中城市的房价环比上月依然上涨0.2%。研判未来房价走势，不妨重点关注市场供需变化。

　　首先，全国新建商品住宅的后续供应量会渐渐放大。可以从三个层面进行剖析。一是土地供应放量。按照国土资源部年初制定的计划，今年全国居住用地供应指标为18亿公顷，是去年实际供应量的两倍多，即便是难以完成指标，也比去年供地量增加许多。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，反映出今年开发商拿地热情高于去年。尤其是部分央企勇于逆势购地，在78家央企被迫慢慢退出这个行业的背景下，“国进民退”的现象依然存在。今年购置的土地，大多明年或后年就能达到预售标准。

　　二是商品房新开工面积持续增加。从去年11月开始，受楼市繁荣的影响，全国商品房开工面积迅速跃升至高位，并持续至今。1-10月，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.18亿平方米，同比增长61.9%。新开工量大了，自然会形成较大的房屋供应，其滞后时间小于拿地对房屋供应的影响，实际上今年下半年以来，全国商品房预售面积已开始增加，预期未来半年和一年仍将持续增加，供大于求的程度将有所加重，开发商销售压力增大，降价的可能性进一步增大。

　　三是商品房竣工面积正在缓慢上升。竣工面积的变化会影响到现房供应规模，由于当前我国商品房供应以预售为主，竣工面积并不对供应形成明显影响。1-10月，全国房地产开发企业房屋竣工面积4.20亿平方米，同比增长11.4%，增幅较1-9月提高1个百分点。商品房竣工面积和增幅仍然小于销售面积，显著制约了现房供应量，所以当前待售商品房规模并不大。不过，随着近半年多新开工量的持续增加，预计明年竣工量将显著增加。另外，我国商品房竣工面积统计存在滞后现象，所以才会出现12月份的突增现象，比如去年即如此。

　　其次，全国商品住宅的需求量趋于萎缩。众所周知，新一轮房地产调控史无前例的严厉，不惮采用了许多行政干预手段，主要目的还是抑制投资投机需求，但同时也难以避免的误伤了部分合理的自住需求。比如，贷款首付比例最低三成、三套限贷、一个家庭只能新购一套房等全国“一刀切”式的政策，肯定会阻碍部分改善需求入市，甚至连少数首次置业需求也会受到压制。

　　从实际销售情况来看，1-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，比去年同期增长9.1%，其中，商品住宅销售面积增长6.8%。从结构上看，受调控影响，商品住宅销售情况明显弱于商办类物业。9月全国楼市回暖，成交量比8月猛增51%，10月比9月回落下降11.2%，“9.29新政”效果正在初步显现。受新一波调控影响，未来几个月销售面积同比增幅还将会重新回落，预计全年成交量将比去年增长5%左右。按照近几年房地产市场的季节性规律，每年三四月份都会出现反弹，有些年份如2007和2009年还会演变成全年“大牛市”。

　　一方面商品住宅供应持续增加，另一方面需求受到政策抑制，所以未来半年全国房价将以小幅下跌和盘整为主基调，而那些房价偏高的城市，房价将可能出现更加明显的下调。

　　刊发于中国房地产报