郑州房地产市场未来发展之我见

各界人士对于房地产行业的思索，由来已久，总是诸说纷纭，莫衷一是。这个行业有点像凤姐、芙蓉姐姐，总能超出人的想象，总能超出人的承受极限。

房价一直居高不下，越来越高，越来越涨，但是，在市场环境里，永远不会有只会涨、不会跌的东西。房地产行业也不例外，房价不可能永远涨下去，房地产行业也不可能永远是个暴利行业。不仅我罗智钧这样说，这种情况也不符合上帝定下的逻辑规则和市场经济规律。

就房地长行业及郑州房地产市场而言，影响未来五年、十年的房地产市场发展，主要是以下几个因素：

一、中央政府调控和地方政府收入来源、观念转变

1、中央对房地产行业的调控。

由于我国特殊国情，中央政府不可能坐视房价居高不下，让社会民众群情激昂，在经济危机过去后，一定会采取措施调控房地产行业。这几年来，调控政策的推陈出新，力度越来越大也能说明这点。

2、安居、保障房的建设

政府推行经济适用房、廉租房制度，随着政策细化、执行到位，一定会对商品房住宅市场造成影响。

3、地方政府收入来源的转变

房地产行业能挟持政府的根源就是土地收入在政府财政收入站的比重太大。随着其他行业发展，其贡献的税收比重增大，房地产行业也就不能再挟持政府和国民经济了，也能真正让政府、房地产回归到正常关系。

4、地方政府观念的转变

当前来说，中央政府和地方政府对于房地产市场调控抱着不同心态，地方政府对于中央的房地产调控政策往往阳奉阴违，雷声大雨点小，使中央的政策大打折扣、随着地方政府观念的转变，积极、不打折扣的落实中央房地产调控政策，这将对房地产行业造成巨大影响。

二、改革对房地产行业造成的影响

1、国家逐渐放宽诸多行业对民营企业的限制，投资渠道增多，使得一部分资金、资源流向其他行业，这也将对房地长行业造成深远影响。

2、银行融资的影响

随着放宽限制、垄断性领域，使得民间资本投资的多元化，使得民众储蓄资本不再简单只能投向房地产、股市，他可以投向实业，也使得银行贷款对象的呈现多元化局势，这也将对房地产投资热度造成致命影响。

三、人口政策和民众思想观念影响

1、人口政策的影响

由于我国的计划生育政策、只生一个好政策及人们婚姻生育政策的转变，再过十年，中国的人口高峰期讲过去，中国将进入老龄化社会，而九零后、零几年出生的这一代人，他们的父母、祖父母以及外祖父母都有自己房产，这使得对房地产需求在理论上、总体上处于下降趋势。房地产市场将会因为我国人口政策面临巨大挑战。

2、民众思想观念的转化对房地产市场影响

由于我国社会保障制度的不健全以及陈旧思想观念，结婚先买房，挣钱了先买房，造成一个误区：没有房子的话结什么婚啊？！没有房子在城市算什么成功啊？！这也使得人们省吃俭用、甘做房奴！纵观发达国家，人们是没有这种观念的。随着，90后、00后的长大并成为这个社会的中坚力量，及时享受现在观念的流行，随着民众思想观念的转变，房子已不再成为感情、婚姻、生活的障碍时，房地产市场、房价也会随之发生巨大变化。

四、郑州明年、未来五年、未来十年房产市场可能的变化

1、08年、09年受全球经济危机影响，当时郑州市政府并没有对房地产市场进行相关限制发展，而是为了摆脱经济危机的损害采取可一些鼓励措施，这些项目、楼盘将在明年春天陆续推出，再加上当前政府对房地产市场严格调控，预计明年郑州房价将有所松动。

2、当年郑州市区三环以内城中村改造项目已被各路房地产企业瓜分殆尽，这些项目、楼盘将在未来三年、五年陆续面世推出，房地长量的方面供应将会出现井喷，届时，郑州房价将会对此有所反应。

3、郑州三环以内现在已经无地可供，而郑州市政配套设施出了三环几乎为零，但是随着郑州南移北扩东进摊煎饼式发展，市政配套进入四环，那么三环以外四环以内地区将是郑州房地产未来发展下一个目标（郑东新区、郑汴沿线就是明证）。

4、外地房地产企业的进驻。外地房产企业雄厚资金实力、卓越富有成效的管理，有效的人才激励机制，将对本地房地产企业带来残酷竞争，也将对郑州房地产市场带来革命性变局。那将是一场快鱼吃慢鱼、大鱼吃小鱼的死亡游戏，郑州将会有相当一部分房地产企业面临被收购、整编的局面。

5、房地产企业利润增长点、发展模式的转变。

随着地产出让制度的完善、招拍挂政策真正的落实执行，外来房产企业的竞争，以及建设工程领域清单计价规范的推行，那种靠关系及社会资源低价拿地、排除竞争对手谋取企业暴利的做法将一去不复还了。

今后房地产企业将面临分工，专心、专门做自己的擅长领域，每个地产企业都应做精品住宅、做好自己品牌，企业利润将是通过管理谋效益，通过企业现代化管理降低企业成本，通过对施工单位的管理，降低建设施工成本、周期，提高资金率用率，通过管理获得利润、获得在房地产企业竞争的优势。

人才对房地产企业的重要性。由于特殊原因，现在许多房地长企业都是不规范运作、管理，公司内部管理制度、机制不健全，身处其位的人不是由于工作能力，而是他身后的社会资源、社会关系网络，企业谈不上管理，就像骑马踏青，走到那算到那。这种局面、状况，在房地产行业尤为严重。但是相信再过十年，随着国家对土地、规划、房产管理的整顿以及行业自身规范，这种情况会大有改善。

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罗智钧   2010年11月14日于郑州