谢逸枫:资产高负债率对房价构不成威胁
随着“9?9新政”以及各地“限购令”的落实执行，市场观望浓厚，开发商的销售乏力；加息、预售金监管等调控政策轮番出台，开发商的融资渠道面临枯竭。第四季度房地产市场或以逐步趋稳为主旋律。“金九银十”是传统房地产旺季，进入到黄金九月后，北京楼市迎来热销，交易量出现大幅度上扬。2010年11月10日，监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%；此外，房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，涉及集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。
据银监会日前调研60家大型房企集团，结果显示，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已超过90%。在近期陆续出炉的上市房企的第三季度报告中，数据显示，虽然上市房地产公司现金状况环比有所改善，但从同比数据来看，其第三季度经营活动现金流量净额仍较去年同期的124.3亿元存在较大差距。与去年同期相比，56家上市房企三季度经营性现金流量净值为－521.83亿元，去年同期为392.93亿元，大幅下滑了233%。
银行对房企实行“名单式管理”，不在名单上不放贷，房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，涉及集团内互保。现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。负债率大幅提升说明房地产企业的资金链越发吃紧，而多头授信将会加剧行业内的系统性风险。针对问题，目前监管机构已经要求银行对集团实行并表授信管理，集团贷款总额不得超过在建工程的50%，并且严控贷款关联担保，禁止互保。
调研发现，大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明。初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而19家主要商业银行掌握的信息中，对上述集团成员企业的缺失率达28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。知情人士透露，在前述调研的60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
三季度大型房企集团出现了资产负债率骤升的情况，这和此前公布的房地产企业三季报数据颇为一致。中报显示，112家上市房企有超过80家上市房企资产负债率高达50%以上，有60家上市房地产企业上半年经营性现金流为负值。而到了三季度，万科、保利、绿城中国的负债率均超过了70%，其中绿城的负债率更是高达令人“咋舌”的158.8%。
资深房地产专家谢逸枫认为，房地产业是个资金密集型行业，因此财务杠杆通常比较高，一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过如果之前房地产市场炒作比较过度的话，这个比例往往经不起泡沫破灭的冲击。从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比约为3成左右，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。
监管部门的判断是，随着房地产市场进入“震荡期”及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。现在商业银行对房企的新增授信处于“停滞”，如果企业杠杆率较高以及后续资金无法有效补充，企业短期流动资金紧张，这将对银行的风险管理提出严峻的考验，不排除未来银行房企贷款的不良会出现一定程度的反弹。
资深房地产专家谢逸枫表示，3成负债率超70%，主要原因是银行过度融资贷款给开发商，而开发商大部分资金都用作土地储备。一方面，受中央二度政策猛烈调控，开发商的项目开发速度缓慢，销售回收资金也是相对慢。另外一方面，开发商购买土地的资金受到市场和政策及房企自身的影响，大部分资金被套的土地上。其他方面就是银行贷款利息提高，而开发商的利润也随着政策调控和土地成本的提高等因素，导致利润下降。
今年11月16日起，银行存款准备金率将上调0.5%。这已经是今年第三次上调存款准备金利率。利率也从年初的15.5%提升至17%，离历史高位17.5%仅差0.5%。
资深房地产专家谢逸枫表示，央行提高存款准备金率，开发商预期受双重压力，央行提高存款准备金率对房地产行业的影响具体体现在：首先房地产调控时期，房地产外围的宏观经济环境侧面促使调控加速深入。其次，伴随着首付款政策的出台，商业银行可放贷金额的减少，也意味着银行房贷的进一步收紧。存款准备金利率的上调是间接收紧房贷。最近三个月，市场有所回暖，尤其是九、十月份，更是屡创新政后日成交新高。而在刚刚出台超过一个月的二次调控政策，加息，调整公积金等措施的综合作用下，银行可放贷资金进一步的减少，这也意味着放贷额度降低。从而限制了开发商贷款的额度，随着市场调控的深入，市场成交难度增大，成交量渐冷，开发商资金压力或许会急速增加。部分房企资金链的紧缩正在到达临界点。
很明显，在调控进入深水区后，尽管一些开发商仍旧选择“硬扛”，但分别位于重庆、杭州这两个房地产重镇的两家房企，一个选择出售旗下资产，一个则寻求合作开发房产项目，在我们看来，都是在释放一个带有转折性质的信号：部分房企资金链的紧缩正在到达临界点。
楼市调控加深，上市公司抛售地产业务。在新一轮国家房产调控及地方“限购令”出台后，不少上市公司开始主动转让所持的房地产公司股权，并不约而同地称因国家房产政策调控加深，为规避风险专注主业。多组数据表明，调控重压与市场冷清，双双挑战房企资金链厚度；然而却有不同声音认为，对于不同企业，资金链的松紧程度也有差异。房企融资渠道紧缩是事实，IPO暂停、贷款不放，国外资金借贷或对赌风险成本高企，这尤其不利于中小房企的发展。相反大型房企因为销售金额的积累以及发展架构的调整，资金链压力相对较小。
早在9月份，SOHO中国就宣布，公司合同销售额达183亿元，提前3个月完成全年销售目标。而日前恒大宣布，提前两月完成2010年全年销售目标，销售金额已达411.6亿元，是去年同期的1.74倍。无独有偶的是，佳兆业的报告称，希望能稳当地度过第四季度，或不会出现降价等促销措施。万科也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓，但因为全年推盘的最高峰已过，后续销售压力不大。
资深房地产专家谢逸枫认为，今年年底资金压力大的开发商在融资渠道堵塞和销售有压力的情况下，唯一办法就是下降房价销售房子来回笼资金。另外就是民间贷款和海外融资及信托等股市融资方式，防止出现资金链崩溃的现象。
资金链吃紧 开发商会全面降价吗？随着国家一系列调控措施的出台，开发商的资金压力也面临着前所未有的考验。为了回笼资金，确保开发的资金链，开发商被迫不得不降价售房。开发商的资金链紧张对于抑制房地产泡沫膨胀，使目前过高的房价回落有积极的作用。针对大型房企集团的金融风险积聚问题，银监会将其年初以来便着力推行的“名单制”管理方式再度加码，将资质较优的大型房地产集团也纳入监管范围。
今年1月，银监会明确提出，对经银行调查发现和（或）经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新增贷款。4月，“国十条”出炉后，监管层明确要求，商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度，在全行实行开发商企业名单式管理。最近，监管层再度对存在土地闲置的开发商贷款提出警示，要求商业银行积极配合国土资源部门开展的闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地信息，对闲置土地信息和其他相关信息漠然处之、不作为的银行业金融机构，其主要负责人需向监管部门写出书面说明。
受第二轮新政调控影响，京沪深三大城市的房地产市场均未能延续,9月份回升的势头成交量出现不同程度的下滑，市场再次陷入观望之中。根据北京市交易管理网的数据，10月份全市新房共成交新房13842套，环比下滑26.4%；其中新房住宅7682套，日均签约248套，环比降幅达37.1%。二手房方面，10月份北京二手房住宅日签约量重新回落到500套以下。10月全市共成交二手房住宅14162套，日均签约457套，环比下降14.4%。例如上海和深圳成交量的回升态势也被遏制。数据显示，10月份上海新房住宅成交量为13459套，环比下滑27.7%；深圳新房共成交4947套，环比下降8.76%。此外，两地10月二手房住宅上海成交量为11220套，环比下降4.9%；深圳二手房成交量为10627套，环比下降3.48%。
资深房地产专家谢逸枫表示，9月份交易量猛增，说明购房者的需求仍旧强大， 9月份低价纯新盘供应量增加，购买者在经过观望后，发现市场供应中有他们认可价格的楼盘，所以出手。大量价格合理楼盘入市，激发了购买者的需求。签约量大增，在一定程度上也说明，楼市的需求仍旧强大，目前市场表现的是供不应求。随着政策的升级和调控的加码，开发商的资金隐现紧张，而地方政府不断加大保障房的供应，同时增加土地的供应。受新政影响，大部分购房者都在观望，开发商的新盘也推迟上市。受到未来两月连续加利息的影响，楼价会有10%左右的回落。
从目前的房地产市场状况来看，调控效果依然显现。自国发10号文件出台后，房地产贷款新增额逐月回落，全国商品房销售面积同比大幅度下降。但价格并未有很大的波动。9月份，购房需求再现反弹，国庆前后，有关部门和各地政府相继出台了新举措，此后房产市场又明显降温。现在来看，房地产市场不会有很大的下跌，但也绝不会再有大的升幅，基本稳定运行。从政策调控的效果看，房地产投资需求过大受到了初步抑制，尽管一线城市房价波动不明显，但交易量已明显回落。
资深房地产专家谢逸枫认为，目前房地产市场的走势主要还是看销售量，统计显示，今年前八个月的月均销售量要高于2007年和2009年的月均销售量，未来市场依然呈现平稳状态，不会出现大的转折。值得注意的是，统计局公布的八九月份房价同比2009年仍在上涨，而2009年正值楼市最高峰时期，相比而言，未来三月房价走势不会出现大的变动。
开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商只有降价以求快速销售回款，以保证足够资金使在建项目竣工，对于第四季度的楼市，在资金链趋紧的情况下，开发商的打折优惠幅度会更大成业内普遍认识。房价不再仅仅由供需决定，在楼市博弈日益加剧的背景中，左右房价的因素有许多，而包括房企洗牌开始、加息通道重启、经济环境不支撑等在内的房价下跌条件，目前都无迹可寻，这说明与楼市真正降价还有一段距离。