谢逸枫:30万亩土地雪藏555万人住房
2010年11月10日,根据国土资源部最新透露的数据显示，截至目前，今年全国清理闲置土地5000宗，面积达到2万公顷。在“十一五”期间，国土资源部开展节约集约用地相关制度、标准、规范的研究制定工作，推进国有建设用地有偿使用制度改革，探索开展节约集约用地评价考核和开发区土地集约利用评价。全面开展闲置土地清理处置工作，2008年清理处置闲置土地2.6万宗，共计6.6万公顷；2010年清理闲置土地5000宗，面积2万公顷(合30万亩)。
资深房地产专家谢逸枫认为，国土资源部查处闲置土地是市场调控不放松和继续深入的信号。虽然起不到遏制高房价和解决市场供求矛盾的问题，至少可以给开发商一个警告，就是不要闲置土地，否则就查处。
资深房地产专家谢逸枫表示，说明中国闲置土地现象很严重，但是光查不清，将导致市场供应依然在高位紧缺。其实，这不过被国土资源部公开出来的，没有公开出来的，至少还有查出的三分之一。仅仅是查处远远不够，应该立即清理或者是处罚，把闲置土地转变为有效土地供应，或者是要求开发商限期动工和开发，转变增加市场商品房供应。
相关资料显示，截至5月底，全国共清查出闲置用地2815宗，面积达16.95万亩；清查房地产违法违规用地3070宗，用地面积18.84万亩。截至2009年底，全国共建立土地储备机构2420个。2006年~2009年，招拍挂出让面积占年度出让面积的比重由32.4%上升到85.3%。
资深房地产专家谢逸枫认为，今年土地闲置数量非常巨大，5000宗，总面积达到2万公顷(30万亩)。如果按照每人36平米的人均居住面积，不考虑什么容积率，这30万亩就完全能够满足至少555万人住房，简直可以用恐怖来形容。
资深房地产专家谢逸枫表示，从数据可以看出，中国闲置土地现象很严重，如果光查不清，将导致市场供应依然紧缺。30万亩仅仅是闲置土地的一部分，至少还有三分之一的闲置土地未被查出或者未被公开。巨大的土地闲置，60%是因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成的，另外40%是开发商为追求高利润，或者是疯狂拿地王，因政策调控和金融风暴的影响，导致开发商恶意或被迫闲置的。
根据国土部规定显示，对土地闲置满一年、不满两年的，按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应无偿收回的，将无偿收回，重新安排使用。
资深房地产专家谢逸枫表示，处置闲置用地应该按照《闲置土地处置办法》的立法精神是盘活闲置土地，促进土地的高效合理利用。因此，除未使用土地或未动工开发满2年的土地应当无偿收回外，可以采用以下方式处置：一是延长开发建设时间，但最长不得超过1年。对已缴清土地价款及相关费用且符合土地利用总体规划和城市总体规划要求，在近期有意动工建设的，收取闲置费的同时，可以延长开发建设时间，延长的时间从批准延长之日算起。
二是安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。三是政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。四是政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。五是土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府，原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。
另外，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）重申：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
资深房地产专家谢逸枫认为，闲置土地越清理越多，最大的问题就是政府自身原因制成的，大部分城市的存在地方政府“护短”的现象，没有严厉执行政策。一方面是地方政府存在财政压力，清理闲置土地力度小，光说不做，缺乏实质性的力度。另外一方面是地方政府和开发商形成“合作”的利益关系，为保护其利益，地方政府往往是“手下留情”，甚至放任闲置土地长期“睡眠”。当然，国土部的监督也是存在弊端，原因是压力大，仅仅是查，却没有罚。这样一来无疑助长开发商闲置土地的野心。
资深房地产专家谢逸枫指出,如果按照每人36平方米的人均居住面积，不考虑什么容积率，这30万亩就完全能够满足至少555万人的居住需求。仅仅是查处远远不够，应该立即清理或处罚，把闲置土地转变为有效土地供应；或者是要求开发商限期动工和开发，转变为增加市场商品房供应。
资深房地产专家谢逸枫表示，如何有效避免土地闲置？最有效避免出现土地闲置的方式，就是对地方政府实行问题责制和定期检查制及发现一块处理一块。另外是建立对闲置土地的互联网系统，实行举报闲置土地有奖的办法，最大力度遏制出现闲置土地的现象。但是，目前根本做不到彻底消灭闲置土地，首先是立法上没有具体的规定，执行和操作起来比较复杂。其次，地方政府存在执行不到位的现象，受到土地财政的影响。最后是开发商存在隐瞒的现象。
闲置土地应当如何认定？对闲置土地应当如何处理？近年来，土地供需矛盾逐年加大，保护耕地的压力越来越大，依法处置闲置土地，进而盘活闲置土地，实现节约集约用地，被提上重要日程。关于闲置土地的规定，除1999年国土资源部颁布《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）外，2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），要求严禁闲置土地。2007年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号），要求加大对闲置土地的处置力度。9月，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，提出土地闲置费按最高限收取。
2008年1月，国务院出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），要求严格执行闲置土地处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。9月，国土资源部下发《关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》（国土资发[2008]178号），要求抓紧开展闲置土地的处置和利用工作。这一系列政策的出台，表明盘活闲置土地的重要意义和国家处置闲置土地的决心。
关于闲置土地的认定。《城市房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行了房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发日期进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因为不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。《闲置土地处置办法》第2条规定，本办法所称的闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。这里“规定的期限”是国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或建设用地批准书规定的动工开发建设日期。
根据《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地的构成要满足三个要件：一是依法取得土地使用权后，未按照规定的动工开发建设日期开发建设；二是未经原批准用地的人民政府同意而闲置土地；三是土地闲置的原因不是由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的。因此，以下四种情形应当认定为闲置土地：一是超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期的；二是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工建设的；三是动工开发建设但开发建设的总面积不足应动工开发建设总面积的1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；四是法律、行政法规规定的其他情形。
按照国土资源部《关于闲置土地处置有关问题的复函》（国土资厅函〔2001〕30号），“应动工开发建设总面积”是指土地使用者依照土地使用权出让合同的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积，“开发建设的总面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用者已经进行实际投资开发建设的土地面积，“应投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用，“已投资额”是指土地使用者已经投入用于开发建设的资金总额。