谢逸枫关于“七城预售款监管”答全国记者媒介问
谢逸枫:预售款监管导致房价报复上涨
开发商不会面临洗牌
更不会灭顶之灾或死亡威胁
今年3月23日泰安、8月4日南京、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京、10月27日嘉兴市，成为第七个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管被陆续各个城市提上日程，或成楼市新政核武器，预售款一旦锁定全国各个城市，地产商四成开发资金受限。目前，对于尚无预售款监管的多数城市而言，预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施，将近四成的房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘，压力陡增。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，预售金要监管，开发商必须专款专用，这就等于是加了一个保险，防止开发商拖延，避免延期交房了。现在大家都希望，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子，最近限制开发商资金渠道的政策挺多的，真希望这些政策叠加在一起，能让房价降一降。 此次对于开发商预售款的监管办法出台,旨在通过银行监管预售资金,加强收紧力度,督促开发商将项目贷款专款专用于项目工程,从而杜绝捂盘惜售的现象,并增加商品房的供应量。
到2010年31日，由于各地的情况并不相同,广州，上海等一线城市目前暂时还没有相关类似举措出台。例如上海和广州等城市方面，虽然开发商还没有接到类似通知，但各家地产商对于预售款政策并不陌生。目前这两个城市的房地产开发商在办理预售许可证之前，都必须提交专项账户资金证明，以保证预售工程能够顺利完成而不至于产生项目烂尾等风险。只是，往往资金进入专项账户后，开发商依然可以通过各种手段对资金支取。如果上海和广州执行最新政策，相信也并不令人感到突然。
目前西安和武汉等城市正在酝酿类似措施，有关“监管”将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。之前，广州市于1999年施行商品房预售款监控，2006年5月30日，广州市商品房预售款监控全额全程系统启用，16家商业银行与该系统联网，对广州市商品房预售款进行实时监控。
此后，深圳在2006年11月23日出台《深圳市房地产条例》，《条例》第95条规定：预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。所谓商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，一，预售款监管等于让开发商拿出更多的自有资本金。2010年10月29日晚，笔者接受第一财经日报记者采访表示，我们不要否认，预售款监管是可以对开发商形成一定的资金压力。继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施被迅速提上日程。就目前国内各城市的商品房预售标准来看，除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外，大部分城市预售标准均较低，规定完成总投资额的25%，此额度可能仅仅主体结构出地面正负零。
对于预售标准过低的城市来讲，预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长，进而对预售款的专款专用可能会带来较大的影响。预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。
首先是监管预售款无疑是对房地产开发企业的巨大打击，将使开发商早已紧绷的资金链雪上加霜，这“意味着开发商的金融杠杆继收紧信贷与再融资后，再次遭到毁灭性打击”。其次，预售款在房地产开发资金来源中占据的重要性不言而喻，2006-2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。
从房地产开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。
例如2006～2009年，国内开发商的预售款占房地产开发资金来源比重大约高达四成。相比之下，2010年，房地产预售款额度仍旧快速增加。说明目前中国房地产开发企业当年资金来源中，有40%左右的款项是通过定金及预售款方式获得的，随着房地产开发信贷政策的进一步严格，这一比例在未来还会提高，商品房预售已经成为绝大多数企业发展中不可或缺的手段。可以说，商品房预售资金已经成为房地产开发的主要资金来源。
再次是根据国家统计局数据显示，2010年1月-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，其占比大约为37%。从房地产开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。
最后是进入2010年后，因为房企融资渠道不断被收紧，银行、资本市场等低成本融资渠道几乎完全关闭，只剩下如信托、民间资本、海外资本等少数高成本融资渠道可以获得资金，预售款对于开发商的现金安全显得更加重要。
从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。然而在当前房地产仍处调控阶段，预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。预计随着政府对房地产政策的收紧，未来陆续还会有更多相关规范性政策陆续推出。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，二，预售资金监管存在漏洞主要是监督体制问题。2010年10月29日晚，笔者接受北京法制晚报记者采访认为，现在，大多数房地产开发企业采用预售的方式来销售楼盘，开发企业在取得商品房预售许可进行销售后，一旦出现预售款使用不合法、不规范行为，就很容易导致逾期交房、延期办证、质量缺陷甚至挪用预售款形成‘烂尾楼’等现象，不仅给购房者造成巨大的损失，也增加了金融风险，更影响了社会的和谐稳定。
在当前影响房地产市场稳定运行的各种问题中，预售资金的去向和使用问题最为引人关注，有些房地产开发企业违规操作，将这些预售资金用于购买新地等，给消费者及房地产业发展带来了很大风险。而此前，对于商品房预售资金一直缺少一套相对完整和规范的监管体制。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫指出，三，预售资金监管的意义非常重要。2010年10月30日晚，笔者接受北京产经报记者采访指出，尽管目前中国尚未出现“房地产企业卷款潜逃”以及“烂尾楼”等严重违法违规和影响市场健康发展的行为，但是逾期交房、虚假宣传、质量缺陷等问题时有发生，使相当一部分消费者蒙受损失。为此，在充分市场化的前提下，监管部门将采取积极措施，防范风险于未然。
对于实施预售资金监管的意义，从微观上讲，是希望借助这一监管制度确保每个预售房地产项目的质量和按期竣工交付，降低市民购买期房的风险，让每个消费者买到一套舒适、安全、可靠的房屋；从宏观上讲，则是希望防范整个房地产市场的系统性风险。
预售资金是房产开发商将建设中的商品房在竣工备案前预先出售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款。一旦出现预售款使用不规范，就容易导致逾期交房、延期办证、质量缺陷等一系列问题，严重的还会出现“烂尾楼”等。尽管没有出现大规模的“烂尾楼”、开发商携款潜逃等现象，但逾期交房、房屋质量缺陷、虚假广告等问题依然存在。加强对商品房预售资金的监管，可以防患于未然，确保预售资金用于相关工程建设，将期房交易可能出现的风险降到最低，保障消费者合法权益。
预售资金专款专用，只能用于工程项目建设，使得开发商用预售资金去撬动更多的钱这一“以小博大”的模式将成过去式。一般来说，除自有资金外，开发商的两大主力资金来源就是预售款和开发贷款。房产新政后，贷款方面受到银行的严格控制，而预售款则在房子预售时就基本上一次性打入开发商账户，提取时间和提取方式之前均由开发商支配。
现在监管后，开发商使用这笔钱就完全受限制了。未来开发商不能直接收存预售金，由购房人到监管银行付款，开发商不能随便动用该款项。这对于以预售款为第一资金来源的开发商来说，无疑直击要害，资金链本已紧张的开发商又被加上了一道枷锁。为增加现金流，开发商不得不加快售房速度。
预售资金专款专用，简单说就是专款专用，预售资金将被确保首先用于项目工程投入，确保项目建设进度。有开发商如此阐述《办法》对房地产项目开发的影响。同时，将处罚违规违法使用预售资金的行为。如房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户、骗取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房款存入资金监管账户的，房地产主管部门将立即停止该项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业诚信档案和人民银行的企业征信系统。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，四，预售制度只要存在，预售款监管根本是没牙齿的老虎。2010年10月30日晚，笔者接受北京法制晚报和第一财经日报记者采访表示，要探寻监管商品房预售款的根源，就必须从实行了十六年的商品房预售制度入手。而正是国内商品房预售制度的实施，成就了一个房地产开发企业狂飙式的发展时代。所谓商品房预售制度，就是俗称的卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。
此一政策源自于1956年香港政府出台的《预售楼花同意书》。而在中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》确立下来。政策出台最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。但是，由于商品房预售制度自身存在的一些缺陷以及执行中的监管不到位，造成了大量购房纠纷、市场风险以及金融风险，因此商品房预售制度遭受到越来越多的质疑和指责。
虽然十多年间商品房预售制度经过三次修订，但并未有改变其尴尬现状，反而出现越来越多提出取消商品房预售制的声音。2005年8月15日，央行发布《2004中国房地产金融报告》，在报告中首提建议决策部门考虑取消房地产预售制度。在此后，几乎每年的“两会”上，都有人大代表或政协委员通过联名提案或发表观点，呼吁取消商品房房预售制度。直到2010年1月23日，在广西住房和城乡建设工作会议上，广西自治区住建厅提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。
此一消息再次引发全国范围对于商品房预售制度的大讨论。到4月份，在“史上最严厉调控政策”出台的背景下，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，严格商品住房预售许可管理，加大查处力度，强化房地产市场监管。售款资金监管其实并非是新鲜的话题，只是在2010年之前，商品房预售款资金监控工作的推进比较迟缓。一线城市中，仅有广州、深圳在2006年颁布的房地产细则中有所涉及。天津和青岛在2009年底及2010年初也先后颁布相关政策要求预售资金监管。
2010年4月住建部颁布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。此后，石家庄、武汉等二线城市陆续颁布了这方面的监管细则。2010年5月5日，住建部、央行、银监会等相关部门，计划对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。拟定的方案要求今后房企的预售账款须存入监管部门指定的专门账户，监管部门会按照项目开发进度和工程资金所需，实行“专款专用”。
2010年8月17日，有报道称北京正在酝酿出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，并有望在年内实施；9月26日，上海市房管局表示，正研究取消商品房预售的合适时机；与此同时，2007年-2009年期间,南京、杭州、苏州、西安、重庆等地也采取这样的办法。2010年10月25日出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，无疑将成为撕开目前国内商品房销售中已经一统天下的预售制度的先声。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，五，预售监管根本遏制不房价上涨和解决市场供应及完成让开发商感受资金链破裂的死亡恐怖威胁。2010年10月30日晚，笔者接受北京日报记者采访表示，调控以来,开发商的多个资金来源均受到限制,包括房地产开发贷款、购房者按揭贷款和上市公司再融资。由于4月中旬以来成交急剧下滑,多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而按照北京市的新规定,预售款专户监管,实际上又将开发商回笼不多的资金做了再次分流这对原先习惯用预售回款买地的开发商而言，是有一定的资金压力，至少是会影响到资金使用计划。但是，不可能会灭顶之灾，或将因此逼得多数调控以来不肯降价的开发商降价销售。
加强预售款监管力度虽不如“限购令”等调控政策直接，但仍能对目前楼市起到一定的调控作用。商品房预售款监管，给开发商带来不少影响，一是很大程度上限制了滚动开发，传统的以小博大、少投入长杠杆的开发模式面临终结；其次，开发利润率大幅降低；第三，减少了偷税漏税的机会。在开发商有所失去的同时，政府和购房者却得到了比以前更为安全的保障。开发商被要求有多大力气端多大碗，银行将不再被绑架，购房者将不再担心期房烂尾开发商卷款逃跑。当然，前提是政府真正能做到严格监管。
国外对预收款监管是很正常的，在国外已经形成了成熟的模式，它对房价只会产生间接影响。预售房款监管是规范房地产市场方面很重要的一环，把资金规范了，对房地产长期发展有利，从长期看，也有利于稳定房价。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，其实，对于资金充裕的开发商不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制。但是，如果政府突然实行预售资金监管，会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。
似政策对于本身资金链相对紧张的开发商将会产生很大负面影响。由于开发商往往追求资金滚动开发，一旦预售回款被锁定，很有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上，一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上，类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。近期披露的多家房企中报均显示，上半年业绩良好，但受房产交易低迷的影响，房企资金链普遍紧缩，现金流量呈大幅下滑趋势。
在没有新的楼市新政出台之前，预售房款的监管引起公众热议，并被寄予了降低房价的厚望。但直到目前，政府出台的所有政策，对楼市的影响并没有为公众带来实质的利益。有数据显示，2010年1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；定金及预收款9356亿元，增长30.3%。依此计算，定金及预收款约占到资金来源的24%。对预售房款的监管，这24%的定金以及预收款的使用将会更加规范。这是否能迫使开发商为了缓解资金压力不得不加快售房速度或考虑降价呢？
在预售资金监管的强压下，开发商滚动开发的杠杆越长就越有销售压力，一波降价潮可能会出现。如此降价只是调控政策压迫之下房地产商的缓兵之计。从理论上讲，若是开发商促销成功回收资金，预售资金监管对房价的影响便不复存在。反之，由于融资成本上升，在购房需求保持不变的情况下，最终房价也会上升。随着预售款的监管加强，开发门槛的随之提高，开发利润的也会降低，将会使部分资金流出该行业，从而降低商品房开发供应量，在购房需求保持不变的情况下，同样会抬升销售价格。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，六，预售监管是取消预售制度的信号。在当前商品房预售环节出现的乱象，难以通过有效监管得到有力整治情形下，与其不断出台种种规范商品房预售行为的规定，不如彻底取消商品住房预售制度。其实,国内大部分学者都认为,逐步提高商品房预售条件并最终取消预售制度是方向,但
目前取消预售制度的市场条件尚不完全具备。商品房预售制度在楼市起步阶段的确起到了推动开发商投资热情的作用,但是随着2000年以后黄金十年的开始,房地产市场投资急剧膨胀,早期开发商融资渠道大为扩宽,商品房预售制度对其缓解资金压力的正面意义已经日趋减弱。相反,由于预售制度,开发商不断加速扩张,一旦楼市进入冰冻冷却期,其负债式的扩张将会给企业持续运营产生巨大的压力。
目前楼市虽然尚处于“量跌价滞”的调控中期,但是如果下半年没有明显的政策松动,那么“量价齐跌”是迟早的事情。从调控的总体趋势来看,虽然目前世界经济二次探底的隐忧不能完全排除,但是各国稳固财政货币的趋势基本确定,二轮刺激经济、超发货币的概率几乎为零。因此政府延续2008年因次贷危机中断的楼市调控、推动住房保障建设的趋势几不可挡。
广东刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫认为，如果商品房预售制度被逐步取消,或者开发商提高应投入资金比例,如将目前的25%提升至50%。那么开发商势必为了回笼资金而加快销售速度,降价促销也在情理之中。当然这一观点建立的基础是市场并不缺乏现存楼盘供给。从宏观调控的角度来看,城市化是房地产市场持续的主要动力。
而未来10-20年间中国城市化提升的比例也不过是从目前的40%多提高到发达国家的平均水平70%左右。如果城市空置房真达6000万套以上,能容纳城镇化人口2亿多,再考虑到中国未来20年人口老龄化发展趋势,对新房需求不断下滑。那么中国楼市至少已经超前发展了10年。在一个以投机为主的市场中,商品房预售制度对促进流转毫无价值,相反因为开发商自有资金需求的下降,其负债杠杆就会大大提高,继而推高整个市场的泡沫化程度。
楼市旋即归入平静，频繁重申的宏观调控政策，让购房人有了很高的降价预期。但市场似乎仍然无法给予购房者一个满意的答案。此次的预售房款监管制度的出台，或许可以看做是调控进一步深入的信号，希望后续新政的出台不会一直停留在众人翘首企盼的状态。而房价，何时能真正低下高贵的头颅。
谢逸枫
2010年11月1日