谢逸枫:广州金沙洲前地王再次拍成新地王
二调新政下 地王折射出政策升级和调控加码的危险信号
对比第三季时的火爆情形,进入11月，广州土地竞拍市场再次出现火爆的场面,没有出现底价成交和流拍的现象，并且出现“双地王”的情况。本次推地最大亮点，就是前金沙洲地王再次拍卖成地王，成为今年二调首块地王。广州市政府本次土地拍卖成功，一是新政后首场无门槛住宅用地出让，并且下降了地块的条件。二是所推地块都是具有意向性的地块。三是除三场“定向”地块拍卖外，剩余最后一块就是金沙洲前地块，属于资源丰富和未来价格上涨空间巨大及周围配套越来越完善等投资购买具有洼地的区域地块，因此受到开发商的抢夺。四是广州市政府对政策调控比较的温柔。
2010年11月1日，广州将迎来新政后首个推地潮——1天推出7幅地块，分别是海
珠区新港东路以南、新滘东路以西琶洲AH041018、AH041023地块；白云区白云新城云城东路西侧AB2910002地块；白云区金沙洲B3702A-06地块；越秀区下塘西登峰畜牧场地块以及位于中新知识城的九龙大道以东ZSCN-A4、ZSCN-A5、ZSCN-A56地块。这7幅地块中，3幅可建住宅：白云区金沙洲B3702A-06地块为住宅用地，ZSCN-A4为居住用地，越秀区下塘西登峰畜牧场地段将建“商住楼住宅小区”。谢逸枫认为，果然不出笔者“二次”地块研究报告指出，广州金沙洲前地块将突破2007年被
2010年11月1日,广州金沙洲前地王地块B3702A-06被66号以22.1亿夺得成交，楼面价达到8350元／平方米，已经突破8000元/平方米，楼面价格超过前面7935元/㎡，足足多出来415元/平方米，最后，广州金沙洲前地王地块，再次拍成新地王，可谓“好地块拍成地王是开发商对市场预期看好的最好证明，也是国务院在二调新政下 ，地王再次折射出政策升级和调控加码的危险信号”。新政新变化下,虽然不差钱,但是对于好地块，拿地依然高价抢夺。
谢逸枫认为，毫无疑问,作为不差钱和准备扩张的房企，肯定不会超过这个千载难逢的机会，尤其是在国家417新政和929新政及限购令实施，加息，上调公积金贷款等严厉的政策调控情形下，出手拿地，具有政策调控之下“抄底”土地市场的成就感。 一是广州市推地任务重，所推地块的会放松限制条件，甚至会取消一些禁止的条件。
二是不仅可以增加土地筹备还可以增加公司的开发周期，按照本次土地拍卖最高价格8350元/平方米计算,目前金沙洲的房价已经达到13000元/平方米-15000元/平方米。况且金沙洲前地王B3702A-06地块至少要经过两年之后才开发，也就是2012年后才上市销售，按照目前价格上涨的幅度，经过2年之后，金沙洲板块将非常成熟，市政交通商业配套等生活设备会比较完善，同时，入住气氛越来越浓厚，而作为价格洼地的区域，未来房价还有继续上涨的空间，房价将突破2万元/平方米。除去地价和建工及材料等成本，至少有40%-60%的纯利润。
例如2010年10月1日，广州市金沙洲的“地王盘”保利西海岸开盘，非江景单位均价达到1.3元/平方米，受到大批买家追捧。另外是中海金沙湾、时代糖果、恒大绿洲、金域蓝湾等楼盘售价并不低，推出的都是不望江的单位，带装修均价已经达到1.3万元/平方米。截至10月5日的网签数据，楼盘已经签约了194套单位，均价达到13525元/平方米，同样热销。
地块拍卖点评:
一,海珠区新港东路以南、新滘东路以西琶洲AH041018、AH041023地块.琶洲AH041018、AH041023地块只有27号竞买人报名，按规定，确定成交。2010年11月1日下午，15:07:33，第一宗地块出让结果出炉：27号竞买人以底价88079万竞得琶洲AH041018、AH041023地块。
谢逸枫:该地块属于广州市政府“定向”地块，地块资源差和位置偏僻及周围配套缺乏。并且地块出让的限制性多，条件苛刻外，开发商根本不看好，所以，以底价成交属于很正常，没有出现流拍的现象。
二，白云新城 AB2910002地块起拍价67361万，只有19号竞买人报价，按规定，成交。2010年11月1日，下午15:08:31，第二宗地块出让结果出炉，19号竞买人以67361万竞得白云新城AB2910002地块。
谢逸枫:该地块属于广州市政府“定向”地块，地块资源差和位置偏僻及周围配套缺乏。并且地块出让的限制性多，条件苛刻外，开发商根本不看好，所以，以底价成交属于很正常，没有出现流拍的现象。出让前，同行都认为，这两个地块的出让条件应该是为广州市地下铁道总公司和南方航空公司量身定做，其中白云新城地块有望建成南航总部大楼，成为白云新城的标志性建筑之一
谢逸枫：最引人瞩目的莫过于这幅总建筑面积超26万平方米、总价达11.2亿元的金沙洲前地王B3702A-06地块。2007年，来自深圳的鸿荣源与保利地产经过多番角逐，以21亿元的总价拿下这幅，楼面地价高达约7935/平方米。然而，随着2008年楼市突变，当时为了借壳上市而大肆圈地的鸿荣源无力开发，最终于2010年4月被市国土局回收，并没收土地出让金4亿元。时隔2个月，2010年6月，广州国土局重新出让该地块，却在拍卖前夕突然叫停。时隔3个半月，2010年9月26日，广州市国土资源和房屋管理局又发布出让公告，于2010年11月1日开始出让。 2007年，深圳的鸿荣源与保利地产经过多番角逐，以21亿元的总价拿下这幅，楼面地价高达约7935/平方米。 2010年11月1日，金沙洲住宅地B3702A-06地块前地王，如今11.1亿元重新出让，毫无疑问成为房企抢夺该地块的大热门。最后几家房企进行肉博战，直到鱼死网破为至，方可罢手。虽然严厉的新政，作为大部分房企根本不差钱，不需要畏惧政策调控。所以不管如何“新政”严厉，未来的政策怎么走，抢下广州十区最具有房价上涨空间和价格洼地的地块才是最重要的。 虽然金沙洲住宅地B3702A-06地块靠近江景资源有限，被B3702A-02、B3702A-04、B3702A-05地块挡住一部分。但是，在土地越来越稀缺和地块发展潜力巨大及房企不差钱等周围房企储备土地欲望强烈的情况下，金沙洲住宅地B3702A-06地块超过2007年楼面地价高达约7935/平方米，总价22.1亿，楼面价格达到8350元/平方米，再次成为一个新的地王，也不是足为奇的，属于很正常的。原因很简单，好地块，大家都想要。想要，就得出高价。 四，越秀区下塘西登峰畜牧场地块位于下塘西路登峰友谊文化广场，下塘西登峰畜牧场住宅地面积较小，要求建五成中小户型。越秀区下塘西登峰畜牧场地块，用地面积仅7055平方米的住宅地，位于该地段商住小区的一部分。其中，小区第一、二、三期已开发完毕，出让地块为小区第四、五期用地，现场已作平整，有绿化，部分已围蔽。该小型地块总建筑面积为14892平方米，起始总价为1.08亿元，折合楼面地价为7252元/平方米，要求建五成中小户型。 谢逸枫：2010年11月1日，越秀区下塘西登峰畜牧场地块被君华地产以1.85亿抢夺,折合楼面价12423元/平方米,溢价率高达71.3%。作为市中心老城市区的地块，目前仅剩不多，这个楼面价格很合理，不存在高地价的现象。况且地块的周围配套等交通方便，未来房价突破2万-2.5万元/平方米是发现有可能的。 五，中新知识城地块。中新知识城再推5块地,地块为九龙大道以东ZSCN-A4、ZSCN-A5、ZSCN-A56地块，这其中A4为住宅用地，A5为科研设计用地，A6为商业金融用地。与此前中新知识城土地拍卖相似，本次拍卖要求竞买申请人或其股东（包括股东参控股企业）须具有科研、商业类项目的开发经验，在广州市曾开发单个科研项目建筑面积不小于5万平方米；在广州市曾开发单个商业金融项目建筑面积不小于5万平方米。由于五地块对参与竞拍的公司要求很高，因此预计五地块将可能为内定出让。 谢逸枫：该地块属于广州市政府“定向”地块，地块资源差和位置偏僻及周围配套缺乏。并且地块出让的限制性多，条件苛刻外，开发商根本不看好，所以，以底价成交属于很正常。 2010年11月1日，中新知识城地块由广州知识城投资三度拿下中新知识城地块。本次知识城地块面积23万平方米，以科研和商业及住宅开发为主，以2.25亿元底价成交,没有出现流拍的现象。 2010年9月20日,中新知识城首次卖地底价成交,楼面地价仅471元/平.中新广州知识城首度拍卖地块顺利拍出，广州知识城投资开发有限公司以26011万元底价夺得这块总占地面积超过26万平方米的地块。 2010年10月18日,中新知识城第二次土地拍卖10月18日下午举行，用地面积达348575平的四地块打包出让。广州知识城投资开发有限公司以底价3.163亿元夺得。这也是广州知识城投资开发有限公司二度拿下中新知识城土地。