广州南站的新地王猜想——接受《中国房地产报》采访

新政之下，广州南站的新地王猜想

——博主接受《中国房地产报》记者高伟采访全文——

导读：博主收到的QQ留言

郭老师好，我是《中国房地产报》记者高伟，有关最近“广州出让广铁南站地块”的一个报道想采访您，望能不吝赐教。

相关事件：

广铁南站地块正式挂牌出让，将于11月25日公开拍卖。资料显示，该地块挂牌起始价47.9亿元，折合楼面地价9627元/平方米。这是继亚运城之后，广州所出让的总价最高的地块。

根据出让公告规定，报名竞买广铁地块的申请人须为已在广州市办理工商登记手续，注册资金6亿元人民币以上(包括6亿元)的公司、企业。该地块也接受联合申请，但不能分割开发。且凡在广州市行政区域内有严重违反土地出让合同、闲置土地或有其他不良记录的，均不得参加竞买。

采访提纲：

1. 广铁南站地块为什么这么高的起拍价？尤其在新政之后？

2. 政府为什么要设置一些出让门槛？哪些企业有望夺得该地块？

3. 广州二次新政对土地市场目前有哪些影响？

4. 您最近在关注什么动态？

正文：博主给高记者的答复

1. 广铁南站地块为什么这么高的起拍价？尤其在新政之后？

郭海臣：对这个地块我也很关注，几年前，我曾经阶段性参与过地块旁边，由和记黄埔开发的一个楼盘（逸翠湾）的营销策划。我认为，在新政期间，该地块的起拍价如此之高，主要有以下几方面原因：

一是广州楼市后续看好。尤其亚运会过后，广州这座具有千年商脉的国际化城市，将迎来发展第二春。借机亚运会发力，广州的国际地位与国际美誉度日渐提高，有望再度成为投资热点城市之一。广州作为一线城市，其楼价相比北京、上海、深圳等一线城市相对较低，广州楼市依然存在很大的上涨空间，对这一点，开发商与政府都是心知肚明，地价在此时水涨船高也成必然。

二是虽然楼市新政异常严厉，取得了很大成效。但今次的政策调控楼市具有阶段性，磅礴的市场需求造成今后楼市反弹的可能性很大；同时，中国楼市在今后相当一段时间，依然会释放出巨大能量——这是大势所趋。尤其像广州这样的区域中心城市，中心城区的土地资源越来越稀缺，房价虽然因调控会阶段性下滑，但今后楼市再度上扬是必然的，地价在此时坐地起价也属必然。

三是地块特殊背景与历史原因。该地块属广铁集团历史划拨用地，符合广州“三旧改造”的政策规定，按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年前完成搬迁、拆除的10%追加补偿。也就是说，土地成交价的70%需要补偿给广铁集团。广铁南站这个地块是可以协议出让的，采取公开土地出让的原因，有很多内幕我们不得而知。从表面上分析，地方政府当然愿意把地价拍得高一些。但没有市场化的公开拍卖，政府赚的自然就少，

四是这是一块集万般宠爱于一身的靓地。首先从用地规模上来说，目前的广州市中心地段像这么大规模的地块已经很少了。地块规模大一些，不仅适于居住和规划，更重要的是可以降低综合开发成本。其次，该地块具有深厚的历史文化底蕴，传承广州西关文脉以及詹天佑工作故地。这些深厚的文化底蕴是项目今后定位和销售的不可多得的本钱。再次，地块交通便利、配套齐全，具有一线江景、地铁和四个广场。地块紧邻珠江，东临白鹅潭，西接大坦沙，北靠荔湾老城区，南望原芳村城区，是广州市城市“中调”发展的重点地段。根据规划，还可建一条贯穿整个社区的运河。广州人以水为财，弄水豪宅越来越少，其稀缺性不言自明。和记黄埔开发的区域豪宅标杆——逸翠湾近在咫尺，目前售价2.5万多元/平方米。估计该项目几年后上市销售之时，销售均价买到3万多元/平方米以上绝对没有问题。

当然，该地块游离在广州核心商圈的边缘，多少年来整体商业氛围一直起不来——这是这块地的劣势，也是今后项目开发定位中必须规避与策划的重点。

2、政府为什么要设置一些出让门槛？哪些企业有望夺得该地块？

郭海臣：从政府设置竞拍门槛来看，在目前楼市大势不好的时候，政府还将地价定的这么高，这里面政府别有用心的目的已经很明显。政府就是想把竞拍企业缩小在一个小的范围内，好让广铁集团顺利竞得成功。在某种程度上，政府首先要照顾广铁集团。如果到最后，即便不是广铁集团竞得也没关系，除了广铁集团能够得到近70%的补偿之外，政府炒高了地价，赚的盆满钵满，也算是另一种胜利。广州政府这种“进退皆可渔翁得利”的策略非常高明。

同时，广州政府还有一个看似能够为其炒高地价而自圆其说的理由，就是该地块牵扯到南站的拆迁，以及投资1个亿建设詹天佑纪念馆，这种大手笔运作，非一般房企所能为。所以，必须设置一些高门槛，只让适合的企业进来。

从今后项目营销定位上看，该地块除了开发商必须具有相当的资金实力之外，因为高价拿地之后，开发商预想取得丰厚利润，项目定位必须走高端差异化之路，项目的高端定位决定了开发商必须不仅有资金和经验，还必须具有在广州成熟的开发运营能力。否则，很可能导致烂尾，到时政府难以收拾局面，影响太大。如果广铁集团拿不到这个项目，而被一些小开发商凭一时的热情拿下该地块，但今后万一运营不下去了，怎么办？——这是政府不愿意看到的，也是必须提高警惕，提前预防的。

虽然政府打的如意算盘相当好，但竞拍者依然会热情高涨，很多房地产企业会对该地块垂涎三尺，这是一块肥肉。至于谁能够竞得该地块，我目前还很难说，无法判断，但我认为可能会产生在以下几类企业：

首先最有可能的是地块老东家——广铁集团，其可以利用下属企业——羊城铁路实业发展总公司举牌。如果能够成功获得该地块，这是一个没有悬念的结局，也是政府比较满意的结局。广铁集团竞争该地块有一个优势，就是减去其70%的补偿款，实际上广铁只需出资缴交土地成交价款的30%，而其他公司取得该地块需交纳100%土地款。如此一来，广铁集团应该是志在必得；而其他房企，即便实力再雄厚也要小心行事才是。

第二类企业有可能是在广州有一定开发经验的港资企业，比如和记黄埔，这类名企不仅实力雄厚，而且进入广州开发多年，旁边就是其正在开发的逸翠湾，这种企业不仅了解市场需求，最重要的是政府关系已经搞的比较瓷实、到位，今后政府关系比较好办一些。这个项目的开发离开了政府关系绝对玩不转，所以，有资金实力而无政府关系的外地房企最好不要去掺和。

第三类企业有可能是广州当地数一数二的地产大佬。比如像富力集团这样的公司。该地块牵扯到拆迁南站设备搬迁涉及整个铁路监控专业系统，影响铁路运营。竞得者一旦与地块“原东家”因设备迁移、博物馆建设无法达成一致，开发很可能遥遥无期。因此，没有当地拆迁经验的企业，在今后的开发运营过程中会阻力重重，举步维艰。

如果一旦因为拆迁搞不掂，拖延工期，光地款近50个亿，今后陆续投入也需上百亿沉淀在这里，损失的不仅是数目不菲的利息，造成资金再投资利用率的巨大损失无法估计。

我估计，此项目最终可能不是一家公司能够吞下，那些舍不得这块肥肉又想规避风险的开发商，最终可能采取联合投资战略，几家大佬，联合投资，合伙开发，共享利润。因此，这块地竞拍的玄机，恐怕不在拍卖当天的现场，而是在开拍之前地产大佬就已经在私下勾兑、协商好了，当天的拍卖只是走走过场而已。

如果我是广铁集团掌门人，我会做两手准备。先在家等着像和记黄埔、富力集团这样的品牌企业，找上门来和我谈合作，以自己的70%地价款为谈判条件，与这些地产巨头们联合竞拍，联合开发，并且合作条件与股份比例会很苛刻。同时，也必须充分做好自己吃下这块地的准备。如果万一被别人抢走了，也不怕；他们拿了地之后，依然还会来找我商谈能否合作开发，因为他们也想“以小博大”。这种商业诡计，广铁集团一定想得到，而且可能已经开始着手准备了。

3、广州二次新政对土地市场目前有哪些影响？

郭海臣：总得看来，受二次调控影响，很多房地产企业的拓展扩张脚步开始放缓，处于观望状态，这和老百姓购房的观望情绪如出一辙。

广州在前段时间推出的位于琶洲地块，由于苛刻竞买条件导致无人参与竞拍。由于对地块竞拍人限制颇多，被业内疑为定向拍卖。但是，广铁南站地块绝对不会流拍，广铁集团其实已经志在必得，从这个角度讲，广铁集团和政府希望无人报名才好。

日前，广州出台的二次调控细则，对广州土地市场并不会起到实质性影响，即便是调整土地增值税的政策，对土地拍卖影响也不是很大。目前，开发商拿地热情不高的原因，关键是目前楼市下行，触底无期。虽然最近社科院预测，中国楼市在2011年下半年触底反弹，但毕竟时间还远。楼市触底之前，将会是开发商拿地的高峰期，现在拿地的时机尚不成熟。

广铁南站地块的竞拍，如果一旦出现竞拍现场“血拼”，重要的原因不是房企对大势缺乏判断，而是地块本身的稀缺性使然。如果没有“血拼”场景出现，则证实了我“目前拿地时机尚不成熟”的判断；或是“开发商已经提前私下勾兑好了”的一种表现。

4、您最近在关注什么动态？

郭海臣：我进入房地产行业14年，但我个人关注的东西比较广泛，不过大都和房地产行业有关，因为我酷爱房地产这一行，凡是和房地产有关的信息、新闻、资讯我都给予高度关注。

我目前最关心的话题是：新政之下，中国二三线城市房地产的走势与开发策略问题，因为这些年我一直在二三线城市操盘；所以希望《中国房地产报》能够在这个方面，策划一期这样的专题，我个人很乐意就此做一期这样的专题访谈，畅谈我对中小城市房地产开发理解与心得，与诸位同行分享我或成功或失败的一些经验。

（刊于近期《中国房地产报》，内容会有很大删改）

郭海臣

2010年10月28日

链接：广州南站相关报道

《广州日报》报道

日前，广州市国土房管局公告显示，广州市中心一幅逾26万平方米的南向江景“巨无霸”地块——广铁南站地块即将出让。尽管拍卖起始价已近50亿元，但大地产商们依然纷纷闻风而动。有知情者透露，无论是央企、国企背景的保利、城建，还是地产大哥万科，以及港资背景的“长实系”等，均有意参与该地块的争夺。作为广州乃至全国首宗出让的“三旧改造”用地，此次拍卖或许再造广州新“地王”，同时也将成为盘活企业类“三旧”用地的“试金石”。

据介绍，此次出让的广州铁路南站地块，位于荔湾区黄沙大道，属于广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地，原称黄沙车站，也是粤汉铁路起点的客货综合站，自2005年6月10日起停止使用。

据《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，极具开发经营价值的广州铁路南站地块，改变土地用途后需由政府组织公开出让。

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抢地旺景靓

重新规划后的该地块，集居住、城市公共建筑和城市公共绿地为一体，总占地26.1507万平方米，可建设用地15.5559万平方米，建筑面积49.7789万平方米，容积率3.2。这是目前广州老城区内罕有的总建筑面积近50万平方米的“巨无霸”项目。

最难得的是，从现场可见，该地块临江面超过900米，也是目前城区中唯一的一个超大型南向江景项目，而且地块内需要拆迁的“内容”并不多，现有的建筑物大多是临建的仓库、商铺，其中最高的建筑物也只有9层左右。

也许正因为此，即使其挂牌底价高达47.9227亿元，加上竞得地块开发商还要负责建设地块内的铁路博物馆、詹天佑纪念馆，初步估算建设费用1亿元，这就意味着该地块的底价已经接近50亿元，但依然令开发商趋之若鹜。业内人士分析，该地块一旦遭“哄抢”，最终导致的结果必然是再创“地王”价。

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原地主志在必得

记者了解到，虽然该地块无论是规模优势还是位置优势都吸引力极大，但有一点不容忽视的是，囿于广州市土地政策规定，“地主方”必须通过参加市场“招拍挂”才能夺回自己的“领地”，但其“赢面”会更大。

因为据知情人士透露，广州南站关闭后，产生大量待岗职工，加重了铁路企业的经营压力。结合铁道部关于防止铁路用地资产流失的有关精神，广铁集团将安排广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司或其下属企业参加竞投，便于统筹安排及保障广铁利益，为铁路企业职工解决福利问题。从这点分析，原“地主”广铁集团对该地块是“志在必得”的。

广州南站始末

原名黄沙站，位于广州荔湾区黄沙大道南，西濒珠江东接市区，靠近新风港码头。系京广线最南端。邮政编码510145。建于1901年，隶属于广州铁路（集团）公司，为特等站。不办理客运业务。货运：办理整车、零担、集装箱货物发到。　　广州南站现隶属于广州铁路(集团)公司，是京广线最南端的一个特等货运站。广州南站地处广州市区西南部荔湾区黄沙隧道口，西濒珠江东接市区，是一个特大的水陆联运综合性货运站，占有珠江近900米河岸线。据《广州史志》记载，广州南站始建于光绪27年(1901年)，当时站名为黄沙站，系粤汉(广州到武汉)铁路起点的客货综合站，也是粤汉铁路公司的所在地，中国铁路之父詹天佑曾以粤汉铁路公司总经理的身份在该站的大楼里办公。该地现在还建有一尊詹天佑塑像。据介绍，南站建在黄沙附近，与这里的地理位置有很大关系。黄沙靠近珠江水域，当时附近有码头商行，修建黄沙站后，很多外国进口货物就是通过水路运到黄沙站，然后再由黄沙站运往全国各地。据广铁集团介绍，关闭广州南站主要原因是为了配合广州市城区规划改造。广州南站原位于广州城郊结合部，滨临珠江。随着广州市经济的快速发展和广州城市建设进程的不断加快，过去的城郊结合部变成了市区中心的繁华地带，由于交通、安全、环保、市容等多方面的原因，搬迁或关闭广州南站的呼声越来越强烈。广州南站关闭后，尽管广州地区减少货运能力400万吨/年，但广州地区现有广州东站、大朗、棠溪、三眼桥、石围塘、佛山东站等14个铁路货运站场，货场总能力为2260万吨/年，有专用线66条，专用线总能力为4100万吨/年。近年来，广铁集团在广州市周边货场采取了扩能措施，广州地区现有货运能力基本可以满足近期货运量的增长需要。广州南站关闭后，原在广州南站发送的货物将分流到广州周边的其他货运车站。据了解，为了确保正在途中的货物安全到卸，广铁集团决定：广州南站关闭后1个月为过渡期(即2005年6月10日～7月9日)，在过渡期间，广州南站对到达的货物保持正常到卸业务。据《广州史志》记载，广州南站始建于光绪27年(1901年)，当时站名为黄沙站。1946年12月18日，黄沙站客运业务移到大沙头站后，改名广州南站。新中国成立后，广州南站除了办理货运及水陆联运外，还兼办粤汉铁路的列车编组。1970年，编组任务移到广州北站，该站成为了一个纯货运站。为了提高装卸能力，1971年开始对广州南站进行扩建改造，1978年后重点提高仓储及装卸机械化能力。改革开放以来，广州南站得到了更快发展。到上世纪90年代，该站一度成长为华南地区最大的水陆兼备、站港合一的特等大型货运站。最近十年来年均货物吞吐量达525万吨，年均运输收入近2亿元，对繁荣广州经济，促进广州发展发挥了积极作用。

大事记

●1901年，广州南站始建，当时站名为黄沙站。

●1946年12月18日，黄沙站客运业务移到大沙头站后改名广州南站。

●1949年，新中国成立后，广州南站除了办理货运及水陆联运外，还兼办粤汉铁路的列车编组。

●1970年，南站的编组任务移到广州北站，该站成为了一个纯货运站。

●1971年，为了提高装卸能力，市政府开始对广州南站进行扩建改造。

●1978年后，南站将工作重点转移，着力提高仓储及装卸机械化能力。

●2005年7月关闭

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