谢逸枫：琶洲堪比珠江新城CBD

  2010年10月28日,接受南方都市报和信息时报及新快报等中国经营报时,笔者就表示,琶洲通过十多年房地产开发和商圈经营及市政府大力投资，已经形成一个具有成熟意义上的商圈。首先是依托每年的广交会，刺激经济增加。其次是利用房地产投资开发，扩展经济投资。再次是通过会展经济拉动区域发展。最后是与员村和珠江新城形成“泛珠江新城商圈”，以会展和金融及服务等商贸为一体强大商圈。因此，广州政府将琶洲定位成会展金融中央商务区。

  按照国家中心城市职能，琶洲新规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区。在会展中心东西两翼规划和储备用地约90万平方米，建成后将提供约450万平方米的商贸办公和酒店商业设施。这一规划使得琶洲的前景更为明朗。

  尤其是近年来，宝钢、南方电网等世界500强企业的华南总部纷纷选址琶洲，拉开500强企业圈地琶洲的序幕，一个全新面孔，全新姿态，全新定位的琶洲将会再次展现在广州商业经济圈的版图上。得益于政府投入的加大以及重视程度越来越高，琶洲区域的投资氛围不断升温，也带旺了该区域投资型物业的前景。毫无疑问，琶洲房地产区域，肯定是具有重要的发展空间。

  相同点都是政府为主导和未来CBD。但是，琶洲与珠江新城有三大区别点，首先是两个区域的开发模式不同。珠江新城是以住宅开发为先，带动开发。而琶洲是以会展和商贸开发为先，带动开发。其次是规划定位不同，珠江新城是以CBD的模式打造的，主要以金融和服务业为基础的，成为国际金融商务区。琶洲比较偏向生态性，这是政府规划中对琶洲的定位，是集金融和会展及贸易等服务为一体的CBD。最后是功能不同，政府对珠江新城的规划是以金融业、服务业即第三产业为主，写字楼集中。因此，功能上偏向于城市的金融服务。琶洲主要功能是以国际会展和对外出口为主的。

  琶洲更具有后发优势，规划、交通、宜居性等都超越了珠江新城。琶洲板块与珠江新城相比较，琶洲地区的后发优势很明显。首先琶洲地区交通规划比较合理，而珠江新城的交通网络出现死角，道路比较狭窄，容易造成瘫痪。第二，琶洲地区规划和定位非常明确，是会展与总部商贸区，已经形成会展商贸一体化商圈。而珠江新城因前期规划和定位不是很明确，商业与住宅开发比例不合理，金融机构进入少，又缺乏证券和股市交易所，金融商务中心位置很难凸现出来。第三，琶洲地区的容积率控制在1.3，比较合理，保持一定比例的绿化和空间位置及距离；而珠江新城的容积率为2.7，是琶洲地区的两倍，明显过高，导致绿化少和楼间距离比较近。
 
  珠江新城属于广州，琶洲属于全世界。珠江新城目前没有体现出珠三角城市中心的功能，而琶洲广交会所带来的国际化交易，让琶洲地区更具有国际血统。随着广州市政府新的规定定位，未来琶洲和员村地区与珠江新城CBD形成“泛珠江新城CBD”概念，三者各司其职，互补共赢。目前广州琶洲地区房价普遍过两万，随着琶洲规划的不断落地，琶洲房地产投资价值未来至少有30%-50%以上的升值上涨空间，房价达到4万以上是非常有可能的。