在房屋买卖过程中，由于涉及关系复杂，交易周期较长，常常出现各种各样的纠纷，但面对这些矛盾和纠纷，采取不同的方法，所收到的效果是不一样的。有的人忽视问题的存在及其严重性，漠不关心，或过于自信，凭自己去据理力争，结果矛盾久拖不决，自身利益受到严重损害，有些损失甚至再也无法挽回；有的人对矛盾纠纷的反映过于强烈，动辄诉诸法院，虽然问题得到了解决，但花费了巨额诉讼费及时间精力，成本过重。在此，本律师要提醒房屋买卖纠纷的双方当事人，还有一条捷径可走，那就是重视《律师函》的作用，通过向侵权方（违约方）发《律师函》，直接达到主权和维护合法权益的目的。

本律师在办理类似案件实践中，就深有体会。在此仅举一例，足以证明。案情如下：

委托人刘先生（合同买方）早在2007年12月18日就与北京市某房地产开发公司（合同卖方）签订了购买其开发的一处房产，并签订了《北京市房地产买卖合同》（预售），根据协议，销售方（房地产开发公司）委托建设银行某支行作为购房款代收和监管机构。合同约定，该地产开发公司须于2008年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，逾期未交付房地产的每延期1日，应向买方支付总价款万分之五的违约金，造成买方损失的，还应当负赔偿责任。同日姜先生、杨女士交付了30万元首期款，随后积极配合办理后果续事务。但由于该房地产开发公司的原因，一直未配合买方办理相关手续，致使合同规定的房地产一直未能交付买方使用。

对于交付了首期款后，房地产商迟迟未予办理房产登记手续，刘先生非常气奋。起初，他们碍于面子，不想把矛盾弄僵，只是亲自协商交涉，开始开发商还笑脸相迎，表现出相当的耐心，但是后来干脆连面都不见他们了，只留两个临时聘用的一问三不知的文员来忽悠他们，房屋一直未交付给他俩。

当他们觉得无路可寻时，找到本律师准备起诉该房地产开发商，经过询问，了解情况之后，本律师认为本案虽拖延时间较长，开发商违约事实清楚，过错责任明显，可以通过发《律师函》的方式来解决。结果本律师向开发商发出了《律师函》，告知其违约及其后果的严重性，要求开发商立即如约履行合同。《律师函》发出后，果然引起开发商的重视，答应尽快解决，目前双方正在积极配合办理相关手续之中。

如果通过民事诉讼的方式来解决，他们可能还处在立案后庭前审查阶段。再进而言之，将来一审开庭即使胜诉，还要等待二审程序及执行程序，当事人还需面临漫长的等待和煎熬。相比之下，《律师函》的所起的作用，不仅成本低，而且见效快，效果明显。

通过发《律师函》促成房屋买卖纠纷妥善解决的实例很多。原因是《律师函》具有如下作用：

第一、《律师函》是一种郑重的函告。它是一种基于合同约定权利义务明确基础上，以律师名义发出的阐述有关法律问题的专业函件，具有专业性、严肃性，及无可争议正当性及合法性。

第二、《律师函》可以使中断诉讼时效得以延续。因为民事诉讼法规定，一般的民事纠纷诉讼时效为2年，超过诉讼时效后起诉的，法院会以已经过诉讼时效为由，不予立案或不支持原告的主张。通过律师签发《律师函》，则可以诉讼时效相应顺延，为守约方当事人赢得宝贵的时间。

第三、《律师函》具有震慑作用。因为律师是国家承认的具有特殊地位和特殊权利的准司法人员，《律师函》可以澄清事实，重申和告知双方权利义务，同时击中对方的要害，会给对手一种无形的心理压力，对侵权方的不法行为起到震慑或制止作用。

 

第四、《律师函》可促成和解。在房屋买卖过程中，许多矛盾纠纷的发生，其原因是可以理解或谅解的，如果各持一词，互不相让，火上浇油，那矛盾就可能激化；如果及时发出《律师函》，对侵权方产生震慑，或晓之以理，动之以情，明之以法，侵权方或违约方就可以会有所警醒，其侵权行为就会得到收敛或有效制止，把矛盾引向缓和，最终促成和解。

当然，本律师也不是说所有《律师函》发出之后都会起到立竿见影的作用，尤其是在房屋买卖纠纷双方都有过错或责任不明等案情较复杂情况下，发《律师函》就难以收到预期效果，最终还需通过诉讼渠道解决。

吴丁亚律师团队 北京市天依律师事务所

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