南宁房价到底贵不贵？

韦成汉文2010-10-21

 

10000-7000、7000-5000元/㎡的房价梯度已经让购房者感到巨大困惑，南宁房价为什么涨得这么快？更为可怕的是南宁房价疯狂时期，持续出现破万房价，难怪乎中央调研组连续巡视南宁的房地产市场状况。对此有必要来探讨一下南宁房价情势的问题。

 

“一座城、一种生活，我来至农村！”

 

除开政府、事业单位、投资购房是客户主体外，南宁购房者群体的演变不单纯是改革开放成果的既得利益群体。我们很难否认这些客户群的存在，但是稍微深入市场观察便会发现，其实购房主体中最不可忽视的就是来至农村、小县城、小镇群体。

 

他们不一定是机关单位、事业单位职工，他们是随着乡镇经济起家的群体。煤老板、木材老板、养殖老板、建材老板等等个体性质的人士。也许他们其貌不扬、或许衣着有些肮脏，但是这并不妨碍他们置业南宁。很大程度上，政策抑制那些投机客户退场之后，这些人士才是推动南宁楼市向前发展的生力军。当然，也包括那些每天开着电动车赚工分买房的小职员。

 

必须看到，当市场发生重大逆转的时候，当市场发生悲观的时候。“泥腿子”们用实际行动来支持南宁楼市发展。有不少所谓的精英以及自身来至农村的“城里人”往往刻意忽视这些“泥腿子”们的存在。难道“泥腿子”就不应该享受城市便捷的生活？

 

是时候对“泥腿子”们去有色眼睛了！通过近些年接触，发现其实南宁原住居民对这些外来的低、中、高层次“泥腿子”包容性还是非常好的。但是在某些领域贯彻得并不好，相信小县域经济再上新一台阶之后，情况或许得到实质改观。然而这些无法妨碍他们继续置业南宁的趋势，这个趋势依然持续下去。

 

 

南宁城市中心化

 

南宁城市聚集效应相信在“十二五”规划期间能够转变为城市中心化，对于这点相信南宁市府在“十二五”规划上重点提到并能够付诸实现。现在提出南宁城市中心化是不是太早了？不难发现，聚集效应吸纳的产业取得重大成绩，但是科技、生物、制药、电子产业并没有取得重大突破。再以牺牲资源换取发展将没有市场空间，那么势必进行产业升级。吸引这些产业落户布局的单靠东盟前沿描述远远不够，南宁城市中心化将是一个很好的阐述。

 

不难发现，南宁城市扩容迅速。东盟商务区、凤岭北基本完成历史使命，土地资源已无多少可挖。显而易见，东外环内地区势必成为新热点地区。比如五象新区、九曲湾地区。那么这些地区依靠什么取得长足性发展？个人认为，城市中心化。

 

城市中心化不单只是一个泛概念，具体是有城市可以借鉴的。比如环渤海地区的天津；珠三角的广州、深圳；湘谭地区的长沙。他们在某种临界时期推出城市中心化定位，吸纳大量产业达到促进城市发展的目的。

 

南宁应该在“区域性国际城市”背景下推出城市中心化定论。不难看出，产业推动经贸之后，房地产可以充当排头兵角色。我并非呼吁房价可持续上涨，在这个背景下，保障性住房与商品房需要齐头并进，中低收入家体由保障性住房解决，高收入家庭由商品房市场调剂。

 

 

车流能不能砍掉一半

 

19-20号相信纯私家用的车主们会惊喜发现，南宁道路交通压力相当小，车子跑得很欢快。但是这种局面只能是“两会一节”期间的小插曲。抛出上述公务与事业单位私家车之外，南宁私家车保有量依然得到飞速上涨。很明显，中国普通家庭对拥有自己汽车的愿望比谁都强烈。除了可以炫耀之外，很大程度上是工作与生活上的需要。

 

城市扩容之后公共交通无法实质性解决市民出行需要，那么汽车摆上日程也不足为奇，汽车进入寻常人家势必推动城市外延，总之这是一个较为良性的发展循环过程。而这一过程将在后续几年表现更为频繁。早期预测到2015年南宁快环可能达到受力鼎峰，现在来看已经达到受力鼎峰。城市病已经在南宁上演。

 

房价趋势

 

从目前市场来看，南宁房价峰值为1万大关。以1万作为分水岭，在实际的销售中表现非常明显。即使在市场狂热的时候，房价往上走到1万5已经异常艰难，何况在政策频出的时期？看高误读市场的人士依然很多。很显然，过高房价会损害市场。

 

对于南宁房价未来趋势走向当然也有利好的消息，比如轻轨、东外环、南宁东站、五象新区。但是这些利好因素往往与中央出台抑制政策形成好坏参半格局。你不能说南宁市场没有希望，也不能说希望无止境，这个得看不同的观察角度。

 

就我个人而言，长期看好南宁，短期内对高房价个案保持关注。