建议概述：自2011年1月起，每5年一个周期，在此周期内，每人（具备公民身份一视同仁）限购住房一套。

       到5年结束，自动归零不累积。重新开始新一个市场周期。具体年限、数量可以再讨论，但保持相对稳定性。

       从929调控开始到10月7日上海出地方细则，再到今天广州也颁布了细则。其很主要的一条是限购。主要是对城市居民和外来人口限制新购房的数量。自五一以来，全国各大城市如北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等地相继都出台了相关政策。社会上各种媒体、舆论和圈内圈外都在了解、分析和研究。TERRY看了一下这些政策，主要是从限购政策方面来看，有一些想法和大家交流：

      调控很有必要，在当前的形势下也是必须的。关键是调控的措施怎样进一步落地执行。

      一、关于限时。这里有必要从执行力上更多地考虑。限购政策基本上是说暂时、暂定的。这里就存在一个变数，到底是怎样一个暂时？有说什么时候市场平稳了再考虑放开。但是这里也同样存在很多不确定性，如何衡量这个平稳？是不是就以这个作为一种无时无刻、无处不在的调控威慑力而存在吗？如果说是这样的话，那么就调控的短期效果来说也许会收效，但就中长期的经济运行和管理上看则失之理性、逻辑和计划性。况且，在执行力上也很值得商榷。

      暂时、不限时有便于政府拿捏分寸的好处。但是从发展的角度看，TERRY建议应该限时，而且是规范限时。建议不妨就以5年为限制，自2011年1月1日起，到2015年12月31日，在这一个5年计划周期里，只能新购买一套房子。而且这一指标不累积，过期作废，自动归零，重新开始。下一个周期自然递延到2016—2020年，以后依此类推。每5年一个周期。

     通过这一方法，便于管理、统计，也便于执行。同时更重要的一点，对于今后我们房地产市场的发展、调控会有更多的可行性和总量、容量上的依据。

     而一旦这一周期明确，则对于企业、客户甚至投资者来说，都有一个相对明确、客观的评价参照。并且对短线炒家则直接屏蔽在外了。产生的作用是中长期的。

     二、关于限制对象。普遍的限制对象是按照家庭来划分和计算，也涉及到本地人口和外来迁入人口、流动人口等等，其一个操作核心是围绕户籍来进行的。这里TERRY的看法是，从推进户籍制度改革、消除城市资源壁垒、优化简化管理、加强执行力和可操作性、杜绝制度漏洞的角度来看，不妨就以个人为控制单位，每一个公民，包括城市居民和外来人口（有护照、身份证件），每5年可以新购一套住房，而且一旦购买，就自动进入登记资料备案，后续只能到下一个5年的周期里才可以发生。至于有些城市根据自己情况做一些差别化管理，那就另当别论了。这里的好处是公民身份的唯一性（如果移民则国内身份转换，但最终还是唯一的）、个体性、稳定性。家庭可以分分合合，自然分裂与组合等等，存在变化，甚至还有什么假结婚、假离婚等等。而个人身份情况是相对稳定的、终生的。

    这样一来的话，管理简便清晰，避免了类似家庭户籍上的分合问题，管理上也消除一些空子，至少消解了那种漏洞存在的意义和利益点。虽然有可能会说个人数量比家庭数量多，但是结合目前国内特别是城市家庭情况普遍是核心型小家庭，或者老龄化的空巢家庭。这种同一家庭内再大量、多次购房的情况已经得到有效控制（信贷也越来越严格），而相比之下以人口直接控制比家庭控制要简易。最多可以参照广州的做法，对于未成年人购房另外加以控制管理。关键是从人口角度限制购买，而非从家庭角度。

     涉及到相关的财税政策、信贷控制、公民房屋资料信息管理、后续的交易和权籍等等，相信以有关部门的配置条件、管理水平，一定会越来越清晰和明确的。这里不再探讨了。

     三、目的和出发点。为什么放到最后来说，相信大家也看到了，这样的建议，目的是在有计划地控制需求，而非单纯的抑制需求。同时简便易行，管理直接而清晰，加强可操作性和执行力保证。再者，有助于将房地产市场特别是商品住房市场向解决首次置业和改善型置业的方向引导。因为对于炒房族来说，周期一旦上了5年，将必然要更多地考虑资金周转情况、流动性，以及时间因素、风险因素等等。而对于很多改善型购房来看，以现有的房价和购买力培育积累速度，5年内要重复提升、多次置业的可能性也不大。

     说到底一句话：有助于市场需求和供应向合理化、计划性、可控性的方向发展。从这个角度看，在TERRY身上还是有计划经济的烙印存在的。我们是受过计划经济的教育的。还有一条，计划和市场不是绝对的对立的，不存在一个完全割裂的做法。该硬性规定的就要硬性规定，并坚决执行，包括数量、年限等等，而且有一个中长期的稳定性和可操作性。同时，我们不搞一刀切，包括对于不同的城市、区域、城市化发展阶段，也可以具体问题具体分析，因地制宜地考虑（类似天津的分中心区和新区域的做法值得参考），这也是要讲究辩证法。

 

     以上几个方面纯属个人观点。欢迎大家提出批评意见。谢谢哦。就如“谢天谢地谢调控，限时限购限人口”。TERRY提的“5年计划”给大家做个小参考。当然，除了商品房市场之外，该做的社会住房保障还是应该大力发展。祝大家安居乐业、幸福愉快。