货币只是个符号  物业才是真正的财产

文/陈继敏

持续贬值是各国货币发展的必然

货币是整个经济领域最基本、最核心的度量衡，但任何一种货币发展的历史都是持续贬值的历史。由于货币贬值在一定条件下能刺激生产，并且降低本国商品在国外的价格，有利于扩大出口和减少进口，因此许多国家把它作为反经济危机、刺激经济发展的一种手段。保持适度的通货膨胀率（即货币贬值速度）是经济发展必须的，是所有国家永恒的经济政策。就拿最坚挺的世界性货币美元和英镑来说:：开始时，英镑是用纯金铸造，1821年开始，英国实行金本位制，1英镑货币的价值相当于一镑重的白银（373.236克），可兑换７.3克纯金，到1946年12月18日仍规定英镑含金量为3.58134克。但现在１英镑只能购买黄金约0.0573589克。贬值了127倍。在1792年，美元采用了金银复本位制，按照当年颁布的铸币法案，一美元折合1.6038克纯金，到1971年12月达成“史密森学会协议”，美元对黄金贬值7.89%，黄金官价从每盎司35美元提高到38美元，美元含金量贬为0.818513克，现在1美元仅能购买黄金0.0386866克，贬值了41倍。人民币发行以来的贬值也非常明显，一直到改革开放前，人民币对黄金的收购价是2元1克，现在1元人民币只能购买黄金0.0056439克，按黄金比价贬值了88倍（因过去黄金只能由银行收购，国内黄金价值有些被低估，即便排除这些因素，人民币起码贬值30倍以上，这是银行正式渠道公布数据所不能承认的，但大家可通过对比感觉到），80年代初人民币五分钱、一毛钱即可吃一顿不错的早餐，一个家庭每月生活开支有50元已经过上很富足的生活（当时米价0.14元/斤、肉价0.95元/斤、走亲戚送礼2元左右、喝喜酒5元红包已很体面，压岁钱0.1-0.2元、工人工资一般是每月三、四十元），那个年代“万元户”（家庭财产过万）是富裕的标志，足以轰动七里八乡，90年代初的“万元户”只是城市收入的平均水平，现在万元户肯定进入超级“贫困线”了。现在广州年收入10万元以下的家庭已是购买经济适用房的照顾对象。

以上是货币稳定的国家和稳定时期的比较，如在货币不稳定的国家和不稳定时期，货币的贬值就更离谱了，用一个较极端的比喻：“很多国家原来可以买一头牛的钱保留到最后还买不到一根牛毛”，很多国家货币贬值到最后发行的面值大的惊人；如前南期拉夫通货膨胀时期，其最大面值曾发行过5000亿第纳尔的货币，成为世界上迄今为止最大值的货币，其真实价值仅为3美元左右；民国时期中国也出现过面值60亿元的金元券（1948年），这60亿面值的金元券在当时的市场上只能买到一个鸡蛋（而这种金元券最初发行时1元即可买100多个鸡蛋）。据北京大学保存的资料，民国1948年和1938年相比货币贬值了280万倍，到1949年国民党政府崩溃就更不用提了。也可引用一个现在正在发生的例子，据英国媒体报道，非洲国家津巴布韦近来物价飞涨，通货膨胀率已达令人吃惊的100500%，当地货币的纸面价值已经低于纸的价值，一公斤钞票已买不到一公斤面包。

这就是货币的特性。现在新一轮的货币价值跌落、世界性的货币贬值大战已初现轮廓，人民币能独善其身吗？这不能不引起我们的关注。

我们处在负利率时代

我们正处在负利率时代，想不出比长期存钱在银行更傻的做法了。所谓负利率，即物价指数(CPI)快速攀升，导致银行存款利率实际为负值。钱存银行的利率还赶不上通货膨胀率就成了负利率。银行利率不能高过通货膨胀率就这意味着存款者财富缩水，实际上改革开放以来中国就进入了“负利率时代”。

从较长时段分析世界各国货币不难看出，货币完全没有保值增值的功能，纸币每天都在缩水，长期的存钱极有可能把钱存成一堆废纸，现金存银行的利息回报总是赶不上物价的增幅，所以我们存钱是不赚反赔，这样的货币制度是对储蓄者实际上是一种残酷的惩罚，说起来有点危言耸听，却是每个人不得不面对的事实。

引用今年年初金融界的一份分析报告的提法，“目前,尽管央行把一年期的存款利率提到了4.14%，但相对于居民消费指数6.9%，存款利率还是负的,也就是说从利率角度来说还是相当宽松的。在这种情况下，货币政策还有一定空间，还可以继续提高，至少可以让老百姓存款利率不至于是负的，我们要达到适当的零利率或者正利率，所以我们这方面的空间还是很大的，那至少还有0.7、0.8个百分点的空间，也就是说从利率政策上来说它可以再提高两、三次是没有问题的”。而且该报告还根本没考虑人民币的隐性贬值问题。即便其名义利率再提高一倍，存银行的钱所得利息还是赶不上钱贬值的速度。

　 负利率并不可怕，可怕的是我们很多人对负利率无动于衷，坐等我们辛辛苦苦创造的财富缩水，所以，我们应选择合适的投资方向，让自己的财富能不断地保值增值。

只有物业才具有强大的保值增值功能

物业（物业（property）指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于其上的权益）价格虽然短期看也有起起落落，但放在长期看，其价格毫无疑问是稳定上扬的。我们仅从最具投资操作性的住宅物业和商业物业分析，受到股市、世界金融危机、前阶段政府政策打压的影响，目前楼价还呈下行势态，我的一些观点这时候提出会有人觉得不合时宜，但我相信楼价会较快的触底反弹，房地产本身三大重要特性：土地稀缺性、地段不可复制性，产品不可移动性决定了房地产从中长期看具有很强的保值增值作用。我有一个朋友的父亲1984年在广州文德南路以2500元的价格购得一处临街住宅，2007年以260万的价格转卖了，增值了1000多倍。这是特例，但翻倍增值或几倍增值的物业投资却很常见。我有一个同学2002年在广州荔港南湾小区二成首付买了7套房，2007年上半年卖了三套就提前还清了全部按揭贷款，还收到了几年的租金，净赚了4套房。物业具有相对永恒的使用价值，这种使用价值不会随着金融危机，市场价格的涨跌变化而变化。究竟是买房子保值还是把钱存在银行保值，这个问题不必动脑只用脚趾头就能想清楚。

特别是2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施后，根据其第一百四十九条第一款规定　“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。使住宅物业的土地使用期具有了永久使用的特性，更保证和彰显了其价值。该规定对非住宅物业土地使用权规定的修改，也有很好的前导作用。商业物业的保值增值效果也非常好，“一铺旺三代”的说法在民间由来已久。房地产从长远看随着经济的发展，人民生活的改善，房价肯定会平稳上升。

而中国城市化（城市人口占总人口的比重）速度的加快更推进了物业的增值速度， 根据中国国际城市化发展战略委员会发布的《中国城市化率现状调查报告》可看出；从1999年开始中国城市化已进入快速发展期（1999年至２００7年）。这一时期城市化进程明显加快，城市化率增长显著。从２６．０８％增至34．５３％，8年间城市化率增加了8个多百分点，平均每年增加一个多百分点。但现在世界的平均城市化水平是48%，低收入国家为32%，中等收入国家为67%，高收入国家为79%，与经济发展速度和规模、与工业化率（工业部门的收入占国民收入的比重）相比，中国城市化水平在整体上是偏低或滞后的，与发达国家相比，更是任重道远。现世界工业七国已经达到84%，城市化率的提高让更多的农业人口变成城市人口，未来的三十年内，中国每年将会增加1500万左右的城市人口（相当于每年再造一个北京市）。这更增加了对城市物业的需求，其增值空间会越来越大。　　

 尽管房地产市场现在还处于总体调整阶段，但根据我对市场的跟踪及综合各种因素考量，价格应该会比较快地反弹，希望有意投资物业的人有充分的认识，最近一年内正是出手置业的较好时机。

（作者系管理学博士，兼职教授，高级工程师，中国房地产策划师，城启集团总裁兼党委书记。）