深圳房地产律师：

赎楼完毕遭遇“限购令”，买不成房还要供楼！

▇ 深圳房地产律师张茂荣

今日一早接到一二手房购房者咨询，其在10月1日之前与业主签订二手房买卖合同，支付了定金，监管了首期款，取得银行按揭承诺，银行已发放贷款为业主完成了赎楼（一笔款赎楼），即将就要开始支付首期月供。10月1日“限购令”出台后，因其不符合购房条件而无法过户，目前的情况是买不成房子，还要按月支付借款本息（供楼），咨询如何处理。

本律师认为，此案是遭遇“限购令”比较极端的个案，之所以产生未过户先供楼的情况在于买卖双方采取了一笔款的赎楼方式，即用买方的按揭贷款帮业主赎楼。一笔款赎楼对买方风险较大（但可节省短息利息），建议购房者以后还是采用两笔款的方式赎楼（见本律师博文《：【实用博文】购买二手房六大注意问题！》http://blog.soufun.com/10695734/9638210/articledetail.htm ）。

就本案纠纷的处理方式本律师建议如下：

1、通过与房地产管理机关的交涉，进行个案处理。这涉及到政策的执行问题，所需时间不确定且最终是否能过户尚未可知，而买方需按月供楼，耗不起不明结果的长时间磋商交涉。

2、与业主协商解除二手房买卖合同及与担保公司之间的委托担保合同，然后再与按揭银行协商解除借款合同。这种方式除涉及到业主是否同意解除合同及担保公司赎楼费、银行利息、中介费等已产生费用由谁支付的问题外，还涉及业主“被赎楼”的现实，即买方已用银行借款为业主完成了赎楼，业主房屋不可能再回到赎楼前的按揭状态，可能没有能力归还赎楼款。

3、借助司法力量强制执行过户，即以买方名义提起民事诉讼，请求业主履行合同办理过户义务，业主予以同意配合，由法院出具调解书，然后申请强制执行。这种方法面临的风险是：1）法院是否会以“限购令”为由不同意出具调解书（理论上应该不会，但现实很难说），2）房地产管理机关会不会以“限购令”的存在而拒绝执行法院裁决（理论上也不会）。

4、买卖双方以房地产管理机关不作为为由，共同向法院提起行政诉讼，请求法院判决其办理房地产转移登记义务，将涉嫌违法的“限购令”纳入法律监督领域。此方法的缺点在于一旦任何一方不服提起上诉，案件耗时过长，买方等不起。

5、借助媒体关注，通过其他非诉讼途径解决。

本律师认为，中国楼市调控在考虑平抑房价的调控目标时，没有考虑到对社会交易秩序的影响，从2008年的“买房爱国论”到今年的“限购令”，政策的出台朝三暮四，“半夜鸡叫”，没有预警，不设过渡期导致纠纷四起，衍生了很多社会问题。建议政府出台政策时进行合法性、合理性、负面效益审查，不要解决了一个问题，引发了另一个问题。

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