深圳房地产律师：楼市“限购令”合法性质疑

▇ 深圳房地产律师张茂荣

中国楼市“限购令”根源于2010年4月17日的“新国十条”（规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”），始发于2010年4月30日北京的“京十二条”（规定“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”），但由于仅限于个别地方限购，其合法性未被法律界所关注。

“新国十条”号称史上最为严厉的楼市调控政策，但出台后房价并无多大下跌，历经五个月博弈，进入9月后全国房价再次反弹，最猛调控再次面临“空调”境地。9月28日中央多部委联合紧急出台楼市调控“新五条”，首条即强调房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，一改“新国十条”限购的授权性规定为强制性规定，其后深圳、上海、厦门、宁波、杭州、福州……，全国范围的的限购令开始出现！

楼市“限购令”的合法性已经引起法律界的质疑，本律师亦有同感：

首先，楼市“限购令”有违市场经济原则。与依赖于政府指令的计划经济不同，市场经济最大的特点就是政企分开，自由贸易，自由竞争。以行政命令的形式制定交易指标，限制市场平等主体之间的民事交易不符合市场经济法则。

其次，楼市“限购令”没有法律依据，违反了“法无明文规定不可为”的依法行政原则。国务院《全面推进依法行政实施纲要》第五条规定“行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定”。

第三，楼市“限购令”违反了《合同法》规定的契约自由原则。《合同法》第4条规定，当事人依法享有订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。“限购令”以政府公权强制干预私权，强行叫停民事主体之间的合同交易，有公权侵犯私权之嫌。

当然，楼市“限购令”的合法性质疑并不影响其合理性，“限购令”是在“限贷令”等合法手段调控楼市无效后的不得以手段，在打击炒房投机，抑制不合理住房需求方面具有重要作用，但正如同行邵卫国律师所言，以牺牲市场经济或违法为代价来强制干预市场平抑房价效果可嘉，手段不妥，“限购令”的出台多少也预示了政府对楼市调控无奈。