中国房价难以回落背后的逻辑

2010年10月12日/董秀成

    无论政府出台何种调控政策，我国房价大幅下跌的可能性都很小，这是不以人的意愿为转移的客观现实，我们必须承认这一现实状况。

    自四月份国家陆续出台一系列调控政策以来，尽管市场出现销售不畅现象，但房地产市场总体上仍处于比较“坚挺”的格局，这似乎与政策出台初期人们对市场走势的判断有很大出入。

    其实，房价之所以坚挺是与中国的经济发展阶段和社会现实密切相关的，单纯依靠政策刻意打压是无能为力的，因为市场供需决定市场价格是基本经济规律，行政力可以在一定程度上影响市场，但总体上很难改变市场现状。

    中国的现实是人口庞大，尽管绝大部分人处于低收入阶层，但只要有一定比例的富人就可以构成庞大的市场购买力，这一点与诸多西方国家有明显差别，因此经济学家们依靠西方经济学理论来解释中国市场现实就显得苍白无力，无法从理论上阐述现实。

    尽管从表面上看人们的收入较低，似乎与房价不相称，但在现实中在我国确实形成一定比例的“暴富”阶层，不管这些人的财富来路是否公平，是否是来路不明，但他们已经拥有了巨额资金是社会现实。

    有钱就有消费或投资，没有那些人会让钱卧床不起，必然需要让钱生钱，至少是让今天的钱在未来还保持与现在的同等价值，毕竟人都懂得这个简单道理。

    这些在市场上形成的庞大规模的游资，迫切需要寻找投资出路，而房地产市场恰恰是这些资金的最有效的投资领域之一，资金流向房地产市场是难以避免的趋势。

    中国目前正处于工业化发展阶段，城镇化是工业化的必然结果也是工业化的必然途径，大量人口向城市转移是必然趋势，有人口就需要有房屋居住，不管是自购还是租赁，都是住房。对于买房者需要有房源，对于那些租房者也需要有房源，而租房的来源就需要那些投资购房，否则就没有租赁市场。

    那种试图消灭房屋投资行为的所谓社会公平是没有客观可能性的，房屋买卖和房屋租赁都是房地产市场的组成部分，很显然，无论是自购房还是投资房，都需要有大量的房源投放市场。

    中国的客观情况是，土地资源是极其稀缺的资源，居住土地减少与城市人口快速增加的矛盾很难在短期内缓解，因此在刚性需求不断增加的情况下让房价大幅度下跌是绝对不现实的。

    中国人的传统是挣钱置业，挣钱、攒钱，然后置业，这机会是每个中国人的心态，房屋除了属于居住功能外，还有一种精神作用。无论是穷人还是富人，都对未来经济发展趋势持不确定的怀疑态度，尤其是担心通货膨胀形成并使自身财富缩水，因此利用房屋进行保值就成为理所当然的心态。

    一旦通货膨胀发生，什么商品都涨价，房地产也不可能置身例外，因此通过买房来保值就成为社会各个阶层的必然选择。

    从短期看，国家调控政策或许可以让房价有所回落或保持相对稳定状态，但当从长期趋势看，房价上涨趋势依然是不可避免的，只不过在政府的强力调控下有可能不会出现以往暴涨的情况，但指望大幅度暴跌绝对是异想天开的一种愿望而已。