契约精神，制约开发商囤地

     ——兼答浙江人民广播电台浙江之声问

    近段时期，关于开发商囤地现象，经媒体多方揭露报道，一时群情激愤，很多消费者都认为囤地，是开发商拉高房价的重要手段，国土部也重拳打击开发商囤地。那么，囤地，是不是给开发商带来了什么利益？法律又如何有效地制约开发商囤地呢？

     近日，笔者接受了浙江人民广播电台FM88/AM810 “浙江之声”的直播连线，就这一话题与大家做个交流。

    问：囤地有哪些危害？

    答：囤地之危害，关键在于政府当年的推地计划实施后却未能成为市场有效供应。看似推出了不少开发用地，已进入二级市场，但开发商若没有开发，就未能形成商品房供应。这反映在市场上，也会一定程度出现房源紧俏的现象，有进一步推高房价之嫌疑。也不利于政府积极推地，欲加大商品房供应以满足市场需求的愿望。

    问：开发商为何要囤地，会得到什么利益？

    答：对开发商囤地，要一分为二地看问题，客观分析，不应一刀切来统一定性。一般而言，主观上能囤地和想囤地的开发商是不多的，因为房地产业本身是一个急需资金，大多会采取“滚动开发”来实现资金杠杆的行业。守着一块地，不开发做“地主”或开发了做“房东”的开发商，还是比较少的。像万科、中海等，就很注重现金流，资金周转率等。

    开发商囤地有些是出于无奈，如地块移交中还存在问题、规划设计中方案多次审批等（如嘉里集团的被誉为杭州"西湖地王"的浙江大学湖滨校区地块，和杭州东南面粉厂地块等）；还有一些是地块周边市政配套不成熟，大量开发不能被市场接受，如2005年前的闲林区块，有很多闲置土地未开发，很多开发商一次推盘也不敢放量，市场的接受度还有待考验。当然，不排除有些小开发商或小投资者，大多因开发一个项目后暂时不考虑后期开发或继续拿地发展的，一旦对后期市场看好，就采取囤地以待高价。

    另外，对一些上市公司来说，囤地情况会视股市期望而定：当土地储备量多而受市场追捧股价走高，则积极储备土地；若现金为王时，则加快开发，降低土地储备量。广东的碧桂园就是以土地储备量巨大而引起股价涨跌较为激烈的一个例子。

     问：现在法律如何制约开发商囤地，有没有更好的政策遏制囤地？

    答：开发商囤地，要分是“合法不合情”还是“合情不合法”二种。根据一九九九年四月二十八日发布的国土资源部第5号令《闲置土地处置办法》，“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

    处置办法首先提到，“超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的”，同时又提到“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”，所以，说开发商囤地，先要看看“出让合同”如何约定，政府的出让合同是否能够更具体更细化，是执行能否到位的关键。还有“动工开发必需的前期工作”是否做到位，也是一个考量指标。往往很多城市在地块拆迁未完、规划指标未深入研究完善的情况下就提前“出让土地”，开发商拍得这样的土地，也就有很多“理由”可以延迟动工开发了。

     因此，以更具体、切实可行的“土地出让合同”来依法执行，制定好“游戏规则”，让开发商囤地无利可图，以契约精神制约开发商囤地，恐怕是市场经济最好的体现和有效的执行。