2010年房价下跌，有点难

【提要】

     近日，央行发布了各金融机构正式提高了存款准备金率0．5个百分点，引起市场哗然；本周，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。近阶段，房地产金融调控措施频频出台，引起了业界的广泛关注。从中央到地方，接连表态：支持刚性购房者，打击投机性需求。那么，2010年的房地产市场到底会如何，房价会跌吗？

　　最近的市场比较微妙，从地方到中央都有政策出台。有机构预计2010年杭州住宅上市量总计达600余万平方米，还有的估算今年将上市的住宅将达10.2万套，供大于求，杭州房价要跌20%以上……云云。

　　事实真是如此吗？以杭州为例，我们来分析一下。

　　首先，近期杭州住宅销售降温了吗？是的。元旦过后一周内，杭州的住宅日销售量不到50套，与去年相比降温迅速。但我们也应该看到：2009年12月杭州主城区成交6603套商品房，同比2008年12月增长207%，也比2007年12月增长193%。这样的业绩背后就是来自对政策的预期和“救市政策”的即将取消，致使购房者纷纷赶“末班车”造成的。因此，一月份的降温当为提前释放购房需求后的正常降温。

　　其次，2010年的住宅预计上市量真的会达到夸张的“10.2万套”吗？非也。一方面，新增供应量本身是个动态变量，跟楼盘销售情况、市场预期大有关系，另一方面，房地产开发项目大多是滚动开发，一个超过30万平方米的楼盘大多不可能一次性开发，上市也需要时间差。

　　我的预测是2010年供应量估计在400~500万平方米左右。　 一是2007年拍卖的土地大多已进入销售尾期，2010年的开发量不多；二是2008年的土地出让面积约160万平方米，其中可建住宅面积约300万平方米，它们应该是2010年的供应主力；三是2009年的土地多则“18个月”少则“一年”的土地支付期，使得出让的地块根本不可能在2010年大量上市。

　　本次房产调控，意在“遏制房价过快上涨”而非“打压房价致下跌”，作为经济发展重点行业的房地产，关乎整个经济的发展大势，无论政府还是老百姓，都不希望房地产市场大起大落，而在通胀预期下，楼市出现下跌的可能性非常小。2010年，寄希望于房价总体下跌，可能有点难，涨得慢一点倒是可能的。

 　章惠芳（双赢置业机构总经理）

（本文已发表于今日《钱江晚报》

http://qjwb.zjol.com.cn/html/2010-01/14/content_230082.htm?div=-1）