楼市，不仅“看天吃饭”，更应“顺势而为”

                         ——浅析近年来的楼市政策调控

    孟子曰：“天时不如地利，地利不如人和”，放在如今的房地产市场，大多数人恐怕更认同以下说法：

    “人和不如地利，地利不如天时”。

    上篇博文《楼市的风险在哪里？》，谈风险首先就谈到政策面，今天我们就来说说这个“天时”。

    要说最早的房产调控，恐怕始于1993年。由于1992年前后以海南为代表的房地产“大跃进”带来了大量危险“泡沫”，政府不得不采取严格的宏观调控措施，1993年4月起，中央颁布一系列政策，严刹“圈地”风，清理整顿房地产公司，遏制了房价猛涨的势头。从此，房价开始“理性回落”，市场走入疯狂之后的萧瑟。从1993年至1998年，全国房地产市场大多进入长时期的全面盘整。

    那个时候，购房者真的是“上帝”。至今令我印象深刻的是有个做销售的朋友身上发生的真实故事。因为当天楼盘做了个报纸广告，她晚上十一点还守在售楼处“电话机”旁，担心错失一个来电。结果十一点后，真的来了个电话，问他们楼盘的情况，说能否送份资料看看。我那个朋友二话没说，就把售楼处门一关，送资料去了。后来听说打电话的那个客户当时在宾馆打牌时看到售楼广告，抱着试试看的心情打了电话，虽然他本人没成交，但与他一起打牌的有个朋友成交了。

    因为很长时间的楼市不温不火，大多数买房的人根本没有投资需求，当然，当时也真的没有多少“百万富翁”“千万富翁”，有个十万二十万，已经是很不错了。子女要结婚了或有钱了，来看看房，一套房子成交往往要看房四五次以上：自己来看，带家人来看，父母一起来看，朋友帮忙再来看；有些要结婚的小年青，更是男方父母看了，女方父母也要看，……那时的销售员跟客户有时真的比自己的亲人还熟悉，经常“问候”多多。

    1998年始取消福利分房，是对楼市最大的“利好”！直至今天仍是受益菲浅。接下来的楼市稳中有升，房价更是年年高，尤其是每年房交会一开，对房地产的拉动作用更是明显。2003年可称得上房地产政策的第二次“调整”开始,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,一方面土地管理部门强化对土地的管理,执行土地招拍挂制度,另一方面银行严控信贷,但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。这又导致2005年政府出台了更严厉的调控措施, 2005年3月，俗称“国八条”出台，调控一度上升到政治高度。2005年，被舆论称为中国房地产的政策年。首次提出了“普通住宅”与“非普通住宅”，当时对二手房市场的打击尤其大，一下子中介店关门频频。

    我们做房产的，这一次也真正感受到“天时”——政策的重要性。我当时还跟一个客户说，“看来，我们也是农民，要学会看天吃饭”。当时，杭州透明售房网的最低日成交套数是个位数，五、六月份很长时间在20-30套/日成交徘徊。

    但房地产价格在短时间压制后，又进一步反弹，而且上涨幅度过快。 2006年5月17日，“国六条出台”，新一轮调大幕开启。这一次提出的“90/70”限制，旨在加大普通住宅的供应，切实调整住宅供应的结构性矛盾。同时央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

    应该说，“国六条”的出发点，但在实施时出了点障碍，地方看中央，小城市看大城市，一看二看，很多项目的规划都延后，致使2007年的楼市，供应量严重不足，而引发“房荒”、开发商“捂盘”现象此起彼伏。再加上热钱滚滚，股市风生水起，大量资金涌入楼市，上市公司有地又有钱，进一步推高土地价格。土地价格走高，又反作用于商品房市场价格，如此，2007年的房价也是从低谷到高峰，一步一步，“面粉贵过面包”的现象比比皆是。央行加息节节高，利率N级跳，也抵挡不住房价步步高，直至银监会的“第二套房贷按家庭计算”的令箭发出，楼市涨幅才算嘎然而止。

    而2008年上半年的楼市低迷、价格坚守，轻易不降价的局面，被万科房产挖开了冰山一角，顷刻间，“打折”成了主旋律。直至2008年10月，金融危机全面爆发。接下来，各地“救市”政策纷纷出台，至年底，四万亿的“大单”出发，转眼金融危机救了房地产业。原本要破产的起死回生，原本因土地储备太多而市值贬值的一下子又“笑傲江湖”了。转眼到2009年，上半年的房地产存量快速消化，现金流充裕，通胀预期，又使得“面粉比面包贵”的07年一幕再次华丽丽上演。谁能笑到最后？谁也不知道。

    当然，楼市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行时”，而非“过去时”。今天对房地产的方向性宏观调控，也许会在未来显现出更大的威力。而这，事关老百姓能否住得起房―――

    对未来政策的些许预测：

    1、让商品房市场化，让保障房政府化。随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题与矛盾越来越突出。加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，是未来政府重点关注和着手解决的问题。与此同时，让商品房市场化，通过调控由市场去调节。当保障房的供应能得到保障充裕时，商品房市场本身会被“瘦身”挤压下，也会更细分市场。

    2、物业税，是政策的一道“双刃剑”，威慑力十足，就看何时出招，如何出招。笔者预测，即便开征，应该不会一刀切地全面征收，可能会先从“非普通住宅”入手，从多套房源的消费者入手。

    3、第二套房贷及首付等相关金融政策。其实，对大多数老百姓而言，更实实在在感受到的还是按揭贷款的利率和首付。现在一次性付款的客户毕竟是少数，如果首付提高到50%甚至更高，马上压倒一大部分投资客。而利率上浮，对改善性需求的客户打击最大，因为自住为主，长期供贷，利率高低相差还是很大的。

    这些政策是未来政策的重点调整点，仅代表个人观点。

    如何应对“天时”，不仅要“看天吃饭”，更应“顺势而为”。一味地“看天”，是很被动，也是要"踏空"或“套牢”的；只有防范于未然，对政策有个预判，把握周易之道，学会“择时而为”。政策性调整是一个渐变的过程，现在的政策是松紧交错，压一压也是正常的。顺势而为，事半功倍。

 【后记】：

     本想对房产政策进行梳理、分析、预测，结果在写的时候勾起了很多回顾，尤其是写到1994-1998年那个阶段，种种场景在脑子里回荡。那时我刚从事房地产业，全凭多跑多看多问，跑工地带客户写文章，什么都干，也得到了很多房产业内人士的指导和媒体朋友的信任和支持，那时候写一篇文章，真的都是靠跑出来的。经常骑着自行车从城南到城北，从城东到城西，当时的“大关”还是满天飞扬的工地，还有滨江四号地块，深一脚浅一脚地过去，还有蒋村一带……一晃十余年过去，真的感慨多多，光阴如箭啊。