楼市的风险在哪里？

    房子的真正价值是什么？

    从一开始的“我想有个家”，满足“遮风挡雨”的基本需求；到后来的“改善性需求”、“身份的象征”、“自我实现的需求”以及“投资性需求”、“投机性需求”等等……

    也正因为如此，房子，已不仅仅是房子，它承载了很多需求和所谓的价值。今天来看，除了“有个家”的居住需求，更多的是投资价值或者说保值增值的需求价值。

    那么，楼市是否就会一路凯歌，房价就该一路飞涨？楼市的风险到底在哪里呢？

    笔者以为，风险就在“当下”！

    一是政策面。从2003年4月的央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，拉响了宏观调控警报；而2005年的“国八条”才真正让我们感受到调控的威力和寒意；再到2006年的“国六条”，90/70的政策作用，以致于让很多开发商认为都不需要做“市场调查”了，政府都帮着“产品定位”了……至于2009年底的“国四条”，相比而言，还不算很直接的调控政策。

    政府可打的政策牌还有很多，如物业税的征收，个调税的实征，都像“头上悬着的砖头”，不知什么时候砸下来。这对于楼市实是意味深长，留下的是种种悬念，似乎是一柄早悬在房价上的利刃，威慑力十足。政府对房产的政策是扶持向好、还是保持不动或是打压遏制，都可以通过一系列税收政策，切实打击楼市中的炒作与投机行为，进而平抑房价。所以政策面对楼市的风险是不言而喻的。有朋友感叹“为什么我一买进，政策就打压；我一卖出，房价就上涨”，其实是没有吃透“政策”的变化。

    二是市场面。市场交易的活跃程度、供求关系如何。每个城市的人口基础、经济支撑、城市辐射力、产业结构、消费习性等不同，反映在市场上也是不同的。就像南京和杭州，有人说为什么杭州的房价高于南京，凭什么呢？不仅仅因为杭州有西湖，关键还是浙江其他县市的置业需求者大多跑杭州来了。另外，产业结构也不同，浙江是私营企业众多，小老板中产者一数一大把；江苏像苏州还是更多的以大型外资企业如苏州工业园等模式为主。而像其他城市如长沙、山东等地，短期供应量太大了，购买需求又不足，这也是不同的城市带来的不同市场风险。

    另外，因投资投机而带来的空置率节节上升、居高不下也是市场面临的风险所在。很多专家说到房地产泡沫都会说到什么国际标准的人均收入比或租售比，但却忽略了很多投资者根本没把租金当回事，无所谓租不租，而关心二年后三年后房价涨多少。这也是写字楼市场租金高却不被投资者看好房价反而涨不高的原因之一。不过，租售比是可以体现长期房产价值的衡量标准。

    三是消费面。尤其是“全民皆房”运动带来的巨大风险。热点是房子，焦点也是房子，高兴也因房子，烦恼也在房子。全民皆房的后果是大家忽然觉得工作没什么意思了、工资奖金也没什么干劲了，买套房，一涨就是三、五十万，甚至一二百万，多少年的工资奖金！大量资金流向楼市，一方面因为做“房奴”，压缩了诸多消费需求，另一方面影响实体经济和社会稳定。当大多数人都认为买房（炒房）赚钱，更多的钱（不管是压箱底的还是消费的）流向房地产而无心从事实业（很多“三外”企业进入房地产业，对主业无心无力，甚至抽调资金进入房产开发而影响了主业，杭州的“溢佳香牛肉干”就是最好的案例）或不安心工作时，房地产又靠什么来维持高价高位运行？那只有“明天会更好”的泡沫了。

（链接：http://news.funbuy.cn/20092/1/10514734812.shtml杭州溢佳香产品复产地产危局阴影未散）

    四是房产品自身的特点决定。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为“不动产”。因此与“动产”相比，变现能力较差。一旦大家对房价心理预期看跌，在观望的情绪下，交易不够活跃尤其是二手房市场，就会出现“变现能力差”的房产风险。

    与此同时，开发商资金过度透支带来的行业风险也不可忽视，一分钱当三分钱甚至五分钱用，一旦出现资金链断裂易引发恶性降价、并购潮乃至破产，对楼市的冲击影响也较大。

    楼市风险有很多，大家也不可能因为有风险而不买房或卖房，关键还在于自身的经济承受能力和心态。一味地看涨或看空，同样也会受到伤害。