宏观政策调控不能决定2010年我国房地产市场走势

关键词：宏观调控  宏观政策 房地产 市场走势 2010 房价 住房难 住房投机 住房反腐

摘要：2010年中国房地产市场到底走向何方引起了广泛争论，多数专家猜测并寄希望2010年“调控年”来改变中国房地产市场的状况，业界很多人士也是依据2010年的宏观调控政策来做出自己的投资、投机计划。个人认为，这些业界和学界人士都走入一下认识误区，他们认为宏观调控政策决定了2010年的房地产市场发展走势。真正决定房地产市场走势的还是房地产调本身及内部需求与供给要素。

       2009年我国房地产呈V型发展，房地产调控政策亦然如此，年初制定政策刺激房地产市场回暖，年末定调“扼制”房价，很多政府官员包括住建部、国土部等部委都声称中国房地产市场有问题，有泡沫。因而在中央经济会议后，政府召开了几次重大的关于房地产市场调控会议，引发了业界和学界广泛的争论。

       2010的中国楼市怎么走又引发了很多猜想，多数专家建议上半年仍会高走，下半年则会出现崩盘，鼓励开发商在2010年的上半年将囤积房源大量销售。还有专家或者业界人士认为中国的房地产经济是政策经济，我国房地产宏观政策决定房地产市场发展。

       个人认为，中国房地产市场的发展究竟如何，关键还在于市场的本身。宏观政策并不能决定房地产市场的发展，至多只是稍微影响房地产市场的发展速度。2010年，有钱投资的继续投资、投机。没有钱买房的人继续在房地产市场中呐喊、抱怨。政策改变不了消费者的信心、市场预期、购房心理等。

       第一，从西方经济学“需求理论”来看我国宏观调控政策。2010年，鼓励改善住房需求充斥整个房地产市场，当前，中国房地产市场需求很大一部分是房地产投机和投资需求，住房自住改善需求占据很少一部分。住房自住改善需要到是很多，2009年末我国政府鼓励改善住房需求，使得中国住房需进入了新一轮膨胀。想投资、投机的人仍然会继续买房投机或者投资。没有支付能力却被鼓吹为住房改善的人仍会进入房地产需求大军中来。根据经济学，影响需求的5因素并不存在房地产市场的宏观调控政策。因而通过宏观调控政策来调控房地产市场的需求效果不会太理想。

       第二，从中国房地产“消费实践”来看我国房地产宏观调控政策。中国人有钱，富人很多这是事实。现在有钱的人一家买几套房的比比皆是，金融危机使得中国的制造业出现一定困难，外需有问题，中国内需启动难等使得中国大量的制造业资本投入房地产，因为住房在中国很是短缺，只要房子建起来，无论是高价还是低质量，都会出现一哄而全卖完的场面。有钱人继续投机住房、投资住房。没有住房支付能力的人想尽办法购置住房，他们不是为了住房改善，也是为了住房投机。现在中国的消费者市场是全民皆买房的人。中国商人、国家公务员、事业单位人、进城务工人员，在火车上、在飞机上、在人行道上，在饭局上、在餐桌上、在日常活动中都会谈论如何进入房市，如何炒楼。人人都知道炒房和炒地会赚钱，形成了这样的观念是造成政策失效的根本原因关键。

个人认为，宏观调控政策改变不了我国2010年的房地产市场状况，改善不了我国房地产市场的环境，改革不了我国房地产市场命运。它决定不了我国房地产市场的走势，如果将我国政府当局仅将宏观调控政策来决定我国房地产市场时，那必将失败。将2010年定为“调控年”更是荒谬和无知。

一关键在于住房反腐。政策只能短期地约束一些市场行为，它的效果不会持续的，稳定的，它都是一些经济性惩罚，而我国房地产市场问题如泡沫问题、腐败问题等，这些问题不是政策所能改变得了的，必须得采取行政手段、法律手段，把房地产市场的毒瘤驱除。房地产市场发展不是使全民得到福利，而是使某些人失去道德赚取暴利，这听起来似乎没有异议，但是仔细想起来，一种发展要靠牺牲一部份人利益而使一部分人获利，这即不是帕累托改进，也不是帕累托最优，注定会引发太多的争议。因而要想改变中国当前的房地产市场状况，必须加大住房反腐力度。

二关键在于住房投机者和投资者的收益小于他的投资成本。也即增加住房投资者、投机者的机会成本。使投资者、投机者的投资回报率降低，投资回收期加长，投资收益远大于他的投机成本。很多人对物业税抱有很大希望和期待，个人觉得这样的税收改革也不会产生很好的效果，因为关键的问题没有找对，真正的问题在于是否真正从投机成本、投机回报率来限制投资者的投资行为。税收会转嫁到房价上，又会推房价，改变不了买房难的根本性格局。

       总之，中国经济与其说是政策经济，倒不如说是政府经济。房地产市场通过行政、立法手段来调控和管制，加大惩罚力度。2010年房地产政策调控决定不了房地产市场走势，只能在局部上影响房地产市场的波动。