谢逸枫:广州商业地产凸现“三派鼎立”局面

  在市场份额这份“蛋糕”有限的情况下，今年国企派、民企派、港资派各呈“八仙过海、各显神通”之势，使出浑身解数抢占市场份额乃是一种必然。虽然国企派相对民企派、港资派进军商业地产领域的时间较晚，但在资金及融资方面，国企派将更胜一筹，有可能会“后来者居上。

  民企派
  特点：短、平、活
  滚动雪球边拿地边开发
  优势：在商业地产开发的胆量和气魄上远超过港资派和国企派，并且在资金和开发能力及规划设计等招商方面，积累了具有一定的资本和经验。
  招数：采取“滚动雪球”策略。一边拿商业地块一边开发商业地块，然后用回收资金和销售额再拿地，或者是用商业项目到银行抵押再换钱拿地。
代表：民企派所开发的项目近30个左右。典型代表有雅居乐、大连万达广州万达广场、合生创展集团的广州T.I.T国际纺织城科贸园、正佳万豪、富力字号写字楼和商业广场及商铺、再煌投资、方龙置业、高德置地集团高德置地广场天地、方园、江南、华安集团、时尚集团和方捷等地下商场。
  点评：“滚动雪球”是典型的“老母鸡”房企做法。这种做法虽是中小型房企采取的策略，但不愧为方便、快捷、精明的措施。首先，一边拿商业地块一边开发，然后用回收资金和销售额再拿地等；其次，会用最快方式抢夺市场份额和商业地块，减少因资金链紧张的局面出现；再次，一旦获得一定的利润，便马上收回资金再投入到商业地产开发。
  相对国企派，民企派资金实力没有那么雄厚，有的民企资金链甚至相对紧张，采用这些招数，可以在短暂的时间融资，使资金链条顺畅。近几年，民企派在商业地产上突飞猛进，开发的商业项目、销售面积逐渐增多，开发经验也越来越成熟，有的甚至成为领军房企，典型的代表是富力地产。据了解，该房企不仅是住宅市场的地产大亨，目前，在珠江新城在建及待建的商业项目已接近20个，被业内人士称为珠江新城名副其实的商业地产巨鳄，发展前景不容小觑。

  港资派
  特点：快、短、稳
  快刀斩乱麻拿地即开发
  优势：港资派在商业地产运作和项目管理、规划设计及招商经验等方面非常成熟，具备国企派的“稳”和民企派的“短”，优势有别上述两派。
招数：采取“快刀斩乱麻”策略。只要一有土地就立马开发，甚至招商先行，目的是尽快完成开发项目和回收资金、获取利润。
  代表：目前港资派在广州所开发的项目近15个左右。如南丰汇、中州中心、惠润广场、太古汇、万菱汇。
  点评：港资派的“快刀斩乱麻”策略及快、短、稳的特点，是港资企业结合广州本土特点的产物。港资企业走“稳”路线，众所皆知，但由于广州是典型竞争激烈的“商都”，这又不得不要求港资企业走“快”路线。
  这一特点就决定了港资企业的开发策略。首先，只要有土地就要立即开发和招商，没有时间再去考虑疯狂储备商业地块，然后，尽快完成开发项目和节约回收资金的时间，甚至以最快速度占领市场份额。同时，还会坚持以保本为先，获取利润为后的经营理念，最后，再想如何经营和管理，属于典型的“小猪型”房企。在整个过程中，港资派主要考虑的资金运作风险、经营成本及市场风险。
  据了解，目前太古汇等多个项目，本来已确定推出市场的具体时间，但却“犹抱琵琶半遮面”迟迟未见完全“露脸”，推出市场的时间不断延后。另外，位处琶洲的南丰汇项目，至今也是在内部“低调”的招商中，这与港资企业的谨慎作风不无关系。

  国企派
  特点：稳、准、狠
  占地为王先拿地为上策
  优势：国企派在开发商业地产项目的融资能力和资金及招商条件上，具有得天独厚的优势。
  招数：采取占地为王的策略。不管商业地产市场现状、供应及中央政策调控如何，以抢夺商业用地为先，然后再想用途和招商，最后才想怎么占领市场份额。
  代表：据不完全统计，目前广州国企派所开发的项目近15个左右，代表项目有城建字号写字楼和商业广场、保利字号写字楼和商业广场、中石化大厦、广晟国际、中信广场、中海等。
  点评：所谓“手中有地心中不慌”，先筹备足够多的商业土地，然后才逐步的开发再招商，最后才想如何占领更大的市场份额和扩大经营利润。由此可见，国企派是属于典型的“大象型”房企，具有其他派别没有的优势：一有资金实力，二有融资渠道保证，三有背景保障。

 
  从目前国企派来看，大多是开发住宅的领军房企，这部分房企进军商业地产市场可谓来势凶猛。如城建和保利等，一直以来都是做住宅为主，却在今年突转进入商业地产。据透露，城建地产已把发展重点放在商业地产上，今年就有西塔等两个大型商业项目上市；而保利地产也狂吞琶洲的四个地块，有业内人士透露，可能主要用做商业项目。
  但我们不能不提的是，今年国企派的资金链略显紧张一点，主要是“拼命”拿地花了销售款。如保利地产在去年的12个月中，有8个月重金抢地，累计花掉了420多亿元，其中9月和12月，买地资金分别接近百亿元，而该公司去年累计实现签约金额433.82亿元。

  随着政府规划和投资者市场定位的逐渐转变，商业地产市场蕴含更多的价值，这也是保利、中海、富力、合生创展、雅居乐、广州城建纷纷大举进军商业地产的主要原因。开发商进军商业地产领域已成为目前房地产业发展的趋势。

  近几年来，不管是国企还是民企都把视线对准了商业地产，除了北京、上海、广州等一线城市外，全国各地的二三线城市商业地产也都备受青睐，所以，地产大亨大举转行商业地产，是一种转型趋势。去年，开发商进军商业地产并非个例，如万科、中粮、绿地、宝龙、合生创展等纷纷大举进军这一领域。

  近期开发商加大投资力度与政府支持和楼市形势有关。一个商业项目带来的不仅是人流量，还会使周边的土地升值，这在无形中给地方政府带来另一笔收益。例如，广州正在打造珠江新城和2010年举办亚运会及开发白云新城，除了地方政府支持，去年住宅增长过快透支了未来空间。因此，今年公寓市场可能会面临一些调整，部分开发商由此也加大了对商业地产的投资。

  对于这股商业地产投资的热潮，除了预期住宅市场增长空间的缩小外，还与开发商发展战略及商业地产发展前景有密切关系，希望通过对商业地产项目的运作，完善公司进军商业地产的投资开发模式。因此，商业地产投资的背后，其实是开发商在进行资产的配置组合。