三股合力推动房价上涨

　　全球金融危机后，中国只有黄金和房地产两种资产价格逆市上升。2009年4月迄今，国内主要城市房价上升较快，国房销售价格指数由4月的98.30劲升至9月的114.38。

　　从资金面看，房价上涨的推动力有三：首先，银行信贷。2006年，全国银行个人贷款新增6119亿左右，2007年为11800亿，2008年约7010亿，而2009年1-9月就达18000亿元。其中，绝大部分为住房贷款，2009年1-8月，个人住房贷款达8000亿，相当于2008年全年的2.7倍。其次，企业的生产性资金。很多企业用生产性资金购买大宗土地和成套房产保值，显著推动了房地产市场。最后，个人自有资金。全球金融危机并未削弱有购房能力群体的支付能力，股市的大起大落反使富裕群体的资产配置进一步向房地产倾斜，预付款一般占房地产资金的50%左右。

　　整体来看，2009年中国房价最初低迷；后来，居住型需求回暖；五六月份开始，投资需求介入，企业生产型和信贷型资金推动，最终形成了快速上涨的局势。随着货币监管当局对信贷资金规模的控制，下半年房地产价格上涨趋势大大减缓，但无下跌的可能。

　　房价的快速上涨，引发了是否存在泡沫的争论。若以房价收入比、租金售价比来衡量，中国房地产价格自是泡沫无疑。不过我怀疑这已不是衡量中国房地产价格的最好指标。贷款利率和收入增长率相较而言更准确一些。这几年，当个人收入增长率为贷款利率2倍以上时，房价猛涨；持平或较低时，房价必然下跌。2006年，城镇居民人均实际可支配收入增长率为10.30%（同期银行个人住房贷款利率为6.84%），2007年为13.48%（同期银行个人住房贷款名义利率为7. 38%），2008年则为8.18%（同期银行个人住房贷款名义基准利率为7.47%），2009年9月为10.50%（同期银行个人住房贷款名义基准利率为5.94%，下浮30%后则为4.15%）。实际数据表明，2006、2007和2009年房价大涨，2008年则微跌。假若新增收入不能覆盖贷款利息，个人是不敢贷款买房的。而增长的个人收入也不能全部用于还贷，还要支付必要的消费新增，城镇居民人均消费性支出占当年可支配收入的比例一般在75%左右。因此，个人收入增长率必须高于贷款利率一倍以上，贷款买房才有市场，房价上涨的推力才能生成。

　　中国房价上涨势头仍将持续

　　战后1945-1990年，日本房价涨了45年，其间还经历了两次剧烈上升——70年代日本列岛改造计划实施时期及80年代泡沫经济时期。而中国有记录的房价上涨不过15年，很难就此打住。1980年代后期，日本房价快速上涨，一个重要因素是有大量机构购买者——日本的银行和企业，而中国目前仍无这种现象。

　　中国房价上涨至少会持续到2020年。开发商给出了很多理由，城市化、人多地少、耕地红线等；再加上中国房子质量不高，改善性需求长期存在；拆迁造成的被动需求在很多城市占比达30%。买田置地和读书是本性节俭的中国人最不吝啬的两大支出，几千年如此。所以，即便人口红利结束，中国人还是喜欢买房。

　　三股合力推动房价上涨

　　全球金融危机后，中国只有黄金和房地产两种资产价格逆市上升。2009年4月迄今，国内主要城市房价上升较快，国房销售价格指数由4月的98.30劲升至9月的114.38。

　　从资金面看，房价上涨的推动力有三：首先，银行信贷。2006年，全国银行个人贷款新增6119亿左右，2007年为11800亿，2008年约7010亿，而2009年1-9月就达18000亿元。其中，绝大部分为住房贷款，2009年1-8月，个人住房贷款达8000亿，相当于2008年全年的2.7倍。其次，企业的生产性资金。很多企业用生产性资金购买大宗土地和成套房产保值，显著推动了房地产市场。最后，个人自有资金。全球金融危机并未削弱有购房能力群体的支付能力，股市的大起大落反使富裕群体的资产配置进一步向房地产倾斜，预付款一般占房地产资金的50%左右。

　　整体来看，2009年中国房价最初低迷；后来，居住型需求回暖；五六月份开始，投资需求介入，企业生产型和信贷型资金推动，最终形成了快速上涨的局势。随着货币监管当局对信贷资金规模的控制，下半年房地产价格上涨趋势大大减缓，但无下跌的可能。

　　房价的快速上涨，引发了是否存在泡沫的争论。若以房价收入比、租金售价比来衡量，中国房地产价格自是泡沫无疑。不过我怀疑这已不是衡量中国房地产价格的最好指标。贷款利率和收入增长率相较而言更准确一些。这几年，当个人收入增长率为贷款利率2倍以上时，房价猛涨；持平或较低时，房价必然下跌。2006年，城镇居民人均实际可支配收入增长率为10.30%（同期银行个人住房贷款利率为6.84%），2007年为13.48%（同期银行个人住房贷款名义利率为7. 38%），2008年则为8.18%（同期银行个人住房贷款名义基准利率为7.47%），2009年9月为10.50%（同期银行个人住房贷款名义基准利率为5.94%，下浮30%后则为4.15%）。实际数据表明，2006、2007和2009年房价大涨，2008年则微跌。假若新增收入不能覆盖贷款利息，个人是不敢贷款买房的。而增长的个人收入也不能全部用于还贷，还要支付必要的消费新增，城镇居民人均消费性支出占当年可支配收入的比例一般在75%左右。因此，个人收入增长率必须高于贷款利率一倍以上，贷款买房才有市场，房价上涨的推力才能生成。

　　中国房价上涨势头仍将持续

　　战后1945-1990年，日本房价涨了45年，其间还经历了两次剧烈上升——70年代日本列岛改造计划实施时期及80年代泡沫经济时期。而中国有记录的房价上涨不过15年，很难就此打住。1980年代后期，日本房价快速上涨，一个重要因素是有大量机构购买者——日本的银行和企业，而中国目前仍无这种现象。

　　中国房价上涨至少会持续到2020年。开发商给出了很多理由，城市化、人多地少、耕地红线等；再加上中国房子质量不高，改善性需求长期存在；拆迁造成的被动需求在很多城市占比达30%。买田置地和读书是本性节俭的中国人最不吝啬的两大支出，几千年如此。所以，即便人口红利结束，中国人还是喜欢买房。

　　2010年房地产涨势趋缓，个人投资者应谨慎购买。是否应该买房，需要投资者根据自己的状况来定。总之，2010年房地产价格滞缓，仍不乏投资机会。