杭州房产新政系列解读（二）

杭州房产新政的6大“叠加”利好

文/王泽金

杭州新的“29条”在对杭州楼市的“刺激”及利好主要体现在哪些方面呢？

首先，最引人注目的无疑是“1.3%”的购房补贴。2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，免征年限“2改5”：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税——虽然在营业税上面，中央已经定调，并且严令地方政府不得在这一政策上再“各自为政”、“私做解释”，地方政府难以再在营业税上面做文章；而且在房地产方面，中央要着重抑制的投资性购房、炒房和购买非普通住宅，在营业税“2改5”中对炒房、对购买非普通住宅抑制作用最为明显……为了继续促进杭州房地产市场的活跃，变相补贴因营业税“2改5”后收到影响的客户，在新的“29”条中，对“在市区首次购买 140 平方米以下的普通住房”、“ 市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房”的，均给予给予房款总额1.3%的购房补贴；另外因房屋拆迁（含危旧房改造）选择货币安置的，在市区购买普通住房的，也可以享受地道超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

对享受这一补贴的条件，只设置了“首次”、“一套”、“普通住宅”几个限定，对普通住在的购买年限并没有限制：也就是说，不管你买的这个房子是新房、还是次新房，还是刚从其他人手上刚接手的“准新房”，都能享受到房款总额1.3%的购房补贴。

在杭州购买一套100平米的房子，总价差不多在150万～200万的样子，按照以前营业税，5.5％的税率优惠，在09年购买2年以上的普通住房，可以享受到越8.25万～11万的优惠。但现在，5年以下的按照限制1.3％的总额补贴，则可以享受到1.95万～2.6万的优惠；另外不在差价部分的仍然可以享受到营业税的优惠（2改5后，普通住宅不到五年的按照差额征收），两者加起来，绝对不会比原先的优惠少很多。而如果现在购买的普通住在年限已经超过5年的话，购买者不但可以享受到原先5.5％的营业税优惠，还可以另外再享受1.3％的购房总额补贴，显然更为合算了，“叠加”效应非常明显。

第二，在其它税费上面，新政也仍然还有有其它的优惠和便利：1、简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金；2、继续暂停征收房地产登记等相关收费，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项收费。

但在契税上面，由于没有相关规定，估计2010年的房地产交易契税，将部分按照最初的政策执行，即90平米以下的征收1%，90-140方的征收1.5%，140方以上的征收3%。

第三，在落户政策上，不但延续了2008年“24条”的有关规定，而且把购房落户的区域放宽到杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城几个热点区块上——这几个区块不少是2008、2009年成交火爆的板块，放开这一区块的落户政策，自然对这一区块楼盘的成交，将有新的推动作用力——虽然购房落户对楼市成交的影响上，我向来不是非常看好——但人家给的东西，给总比不给好，给多总比给少好。

第四，住房公积金贷款政策进一步放宽，每户家庭住房公积金贷款最高额度为80 万元，个人住房公积金贷款最高额度为 50万元，家庭总额贷款比2008年的“24条”中的规定提高了20万（这一提高在2009年上半年已经实行，现在是延续优惠）；另外新政还规定“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”对使用住房公积金贷款购买自住住房的职工，“由杭州公积金中心给予公积金贷款利息 30%的补贴”，公积金首付比例仍然为20％。因此，公积金贷款与08年的“24”条相比，优惠也就显而易见。

第五，对个人出租住房不分用途，营业税在3%的基础上减半征收，房产税按4％的税率征收，免征城镇土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；个人非住房出租用于经营所取得的收入，经房屋所在地税务部门批准，其房产税按现行税率减免30%。这一政策除了利好租赁市场外，对投资性购房也将起到间接的拉动作用——目前由于房地产市场的租售比非常不合理，投资者如果靠租金来养房，靠租金来获取投资买房的回报是不显示的，而通过降低租赁市场的税费，将直接增加买了多套房正拿来出租的这部分投资客的收入，也将进一步鼓励已经买房的“把房子放开向租赁客户”，还没有投资买房的也将间接收到鼓舞“投资买房用以租赁”，房价大幅上涨后又可以抛售，双重受惠。

第六，在第一大条的“加强保障性住房建设”部分中，明确提出要“通过收购、定向采购存量房以及普通商品房，增加保障性住房房源”，而去年的条文中，对这一条款的表述是“经市财政部门同意后”——这一变化，应该可以理解为，限制市财政部门已经同意从商品房中购买普通住房，用以增加保障性住房房源。无疑，这对某些小户型、低总价商品房的去化，有着较大的促动作用。

对因房屋拆迁（含危旧房改造）选择货币安置的，在市区购买普通住房，也给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴——这无疑也会促进拆迁户萌发购房意愿。

另外，因为继续执行对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款的政策，只要家里面有18周岁以上子女购买二套房的，仍然可以享受到二套房优惠——这无疑也会对某些改善型或者炒房家庭，继续起着“鼓动”作用。

除了以上针对购房者的利好外，对开发商享受到好也不比去年的“24条”差很多：除了土地出让金的支付期限和支付比例因为此前中央已经有明文规定外，新的“29条”基本继续延续了“24条”在企业征税、抵押登记、银行贷款、房屋物业维修基金、兼并重组、发展使用新材料方面的优惠。

因此，杭州房产新政“29条”可谓是利好重重。那么对2010年的楼市影响又将如何呢？

请容鄙人稍后奉上。

（未完待续）

杭州房产新政系列解读（三）：新刺激政策对杭州市场的影响

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