杭州房产新政系列解读（三）
新政“29条”在延缓楼市的健康调节
文/王泽金
杭州房产新政“29条”，在购房补贴、购房落户、购房税费上、购房住房公积金等方面，都给予了极大的优惠和便利。那么这一政策对杭州的房地产会有哪些影响呢？
在分析新政对杭州楼市的影响上，我们不妨来看看造成2009年全国各地量价起升的原因有哪些。“扩张性的货币政策”，“积极的财政政策”，“高流动性下投资需求快速进入”，“中央及各地方的救市政策”，“宽松的融资环境下开发商的提价销售及捂盘惜售”，“快速去化后土地转化为销售住宅的时间差及房源结构性短缺”……被誉为是2009年房地产市场量价齐升的主要推手。
但进入2009年12月后，各种针对房地产的政策陆续出台：12月7日，中央经济工作会议闭幕，遏制部分城市房价过快上涨是本次会议关于房地产的重点；12月9日，在国家发展和改革工作会议上，国家发改委主任张平称，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房；当天下午，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定；12月14日，以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等为内容的“国四条”紧接着出台，国务院同时明确表态“遏制房价过快上涨”，释放出要为“高烧”楼市“退烧”的清晰信号；12月17日，财政部、国土部等五部委又联合出击，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，“分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年”；12月23日，财政部、国税总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；而近日又传出多手段尤其是加快保障性住房建设遏制房价过快上涨、物业税全国空转的消息；今天，国务院再次明确二套房首付比例不得低于40%……这一切表明，政府对房地产的走势、尤其房价的走势尤为重视，遏制房价过快上涨、控制全国性全面性的通胀发生，不但关系着房地产行业的发展，也关系着整个中国经济、中国社会改革的正常发展，是重要的经济任务，更是重要的政治任务。
在这样的背景和形式下，今年中国会继续实事扩张性的货币政策和积极的财政政策，但会出现微调；针对实体产业和消费需求方面，将采取更多的扶持和鼓励政策，对符合政策发展的行业，将进一步采取减税或免税政策，这将分流很大一部分资金及银行信贷流入实体行业；另外在房地产行业的信贷政策上，中央的几次政策都表明将会采取逐步收紧的路子，今后开发商从银行贷款难度将越来越大；开发商拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%、分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年等针对开发商拿地付款、信贷方面的控制，会迫使开发商、尤其中小开发商在资金上会进一步紧张；而且中央近一个多月的态度和政策都表明：2009年针对房地产的各种救市政策、优惠政策将陆续停止或尽可能收紧，各地的救市政策也大部分已经退出或即将退出，而政策态度的转变，无疑会让一部分投资客开始“套现”、观望、打退堂鼓；营业税“2改5”及二套房贷首付至少40％的严格执行，无疑会对购买二套以上、及绝大部分炒房者有一定的打压作用；另外中央三令五申的严查囤地、严查捂盘惜售以及加大保障房供应，都会都房地产市场的供求关系产生影响……在这些“组合拳”下，当前各地的楼市观望气氛已经显现。
从上面这些政策及初步显现的作用，我明对全国的楼市基本可以做出这样的判断：2010年的楼市成交肯定会较2009年有所下降，2010年的楼市出现大涨的可能性已经不大——延续2009年大涨的势头，2010年上半年可能还会有滞胀，但随着更多调控政策（如加息）出台，2010年下半年房价出现回调是很容易的。而如果2010年下半年房价还将继续上涨的话，一些最早空转物业税的城市趁机推出物业税的几率就增加，而物业税一旦推出，对炒房者在收入和心理上的双重打击都将是“切中要害”、是“要命的”——这将成为遏制房价上涨的另一道“防火墙”。
对全国楼市有了初步判断后，再回头来看杭州新政就容易得多了。
虽然这次杭州新政“29条”，是原来“24条”的增强版，很多的优惠、利好，从短时间的交易来看，无论是对开发商，还是对购房者、租房者、炒房者，都是实实在在的，但如果全国楼市都将调整，买房者受其它城市楼市的影响，难免不会陷入观望状态，因此杭州楼市要比较长时间地继续延续2009年的天量成交的“疯狂”走势，可能性已经非常之小。
但是，不可避免的，在这一政策的刺激下，一些被“旺火”的楼市烧昏了头的开发商还会遏制不住最大程度追求利润的冲动，酝酿提价、囤积房源、高开高走（尤其要注意2010年杭州十来个单价超过4万/平米对杭州房价的带动作用）；另外，受政策的刺激，还将有一部分“胆大的”投资者、被优惠诱惑的刚性需求们会站起来，会在某些楼盘的“营销策略”上迷失了自我，从而成为楼市调整前的又一个买单者。
另外，由于杭州的房价本身已经非常之高，2008年的调整相对广东、南京等城市又很不到位，但在2009年的疯狂行情中，上涨幅度又非常之大，杭州楼市的租售比、住房收入比、家庭月供收入比等国内外常用来衡量房地产发展是否合理的几个标准，在杭州皆已经失衡，杭州房地产市场目前的泡沫已经很大程度上存在了……因此，在中央已经意识到房地产行业蓄积泡沫、开始动用各种政策挤泡沫的时期里，杭州政府出台的这一系列政策，从短期来看，也许会让杭州的房地产得到了更“旺”的发展，杭州市地方财政得到了更多的实惠。
但“出来混，迟早要还的”，市场规律、经济规律一再告诉我们，没有任何政府行为、政府政策能抵得住市场调控这一无形的手发出的调控，越是跟市场发展相背离的政策，最终迎来的调控将会更为“剧烈”、更加“痛楚”，杭州房地产市场及杭州市民为此付出的代价将更为巨大。
抵触调控，并不代表市场就不会自发调控；延缓调控，也并不代表市场就不再调控。
蓄积的泡沫越大，迎来的调控就越剧烈。如果杭州楼市由此而形成价格再继续虚涨，并且“有价无市”，到一定高度，随着更多调控政策的出台（加息、物业税、取消种种购房优惠），杭州楼市出现剧烈动荡、甚至崩盘，也不是没有可能。
因此，对普通购房者，面对这一政策，如果不是到了非买房不可，还不妨把你手中的这一点钱，暂时留下来，寻找一个更为安全、长远的投资渠道——甚至在上半年，投资股市可能就要比投资楼市要合算得多。
PS：这次新政虽然在“保障房”和“鼓励自住与改善型住房需求”两面大旗的掩盖下出台的，政策出台的目的当然有加强保障房建设、刺激和促进房地产的健康发展等方面的考虑。但从另外的角度看，这也是地方政府贯彻执行中央经济工作会议鼓励自住与改善型住房需求精神的政治需要；是为了让2010年高价买地的企业能过日子、能过好日子，使得政府和当地地产大鳄的关系更为深入；是市政府为了市财政收入需要和城市建设、保障房建设需要大量资金支出等方面考虑，更是为了在2010年杭州能更好地卖地，杭州市政府有更多钱花……
但对普通购房者而言，从长远来看，真正获益的，又有多少？
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