[主持人:首先给我们介绍一下近期的市场行情和表现好吗？]
一.8月成交量呈下滑态势
1. 观望浓厚：受价格快速上涨及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在8月日渐浓厚。一线城市成交出现明显回落，二线城市成交则依然保持活跃。
2. 成交量下跌：
a) 从最后一个月来看，尽管上海新房供应量持续上升，但成交量已下跌近14%。
b) 7月上海二手住宅成交面积环比下降近20%， 8月上旬成交量又再下两成。
二. 房价泡沫已经给经济造成隐患
1. 本轮房价上涨的资金基础并不牢固。下盘不稳
1) 产能过剩是背景：外需滑坡导致庞大的外需产能过剩，强迫产业转型和资金转移。房市成了产业资金转移过渡的平台。
2) 天量信贷是诱因：导致通胀预期，上半年7.37万亿的天量信贷，8000亿流入房市，成了投资工具。按揭优惠政策也成了房市的投资杠杆。
2. 埋下隐患：
a) 如果经济触底回暖，这些游动的资金迟早会找到新方向，也会在某种程度的撤离房市。容易导致房价大起大落。
b) 如果经济出现二次触底，中国经济将会因为资产泡沫付出惨重的代价，会出现经济滞胀，再之后就是房价剧烈动荡。
c) 高房价严重透支了居民消费力。居民收入感受指数出现了负值，消费意愿也跌到了历史最低点。这和政府拉动内需保增长背道而驰，进一步拖累中国产业和经济的复苏。扩大了经济二次触底的风险。
[主持人：导致市场呈现盘整格局的原因主要有哪些？]
三. 几大因素促使市场调整
1. 最关键的原因：购买力已是强弩之末，房价顶部已逐步显现,市场失去了前行的动力。
1) 社会就业和居民收入并没明显改善：中小民营企业主要承担就业。4万亿的“铁公基”对就业的改善有限。
1) 改善需求：目前，房产的投资资金已收手。改善需求在接过接力棒，房价之高，让置换差价的支付都已成了难题。购买力明显捉襟见肘。
2) 新生需求：明显受高房价压制：今年7月，中低档住宅成交比重较去年四季度大降17.4%，说明刚性需求明显萎缩。
2. 二套房政策将严格执行：银监会已开始收紧二套房贷政策，二套房利率上调10%。
3. 资金面呈强弩之末：7月是M1，M2的峰值。接下来全年货币供应已经见顶，股市是晴雨表，已经应声而落。股市下跌必将影响房市。
4. 土地供应量扩大：
a) 81个城市新增建设用地同比增长16.7%，在半年后陆续上市，将一定程度平抑房价。
b) 经济适用房：千呼万唤始出来，动作还是太慢。上海住宅土地供应量预计是上半年的3倍。其中经济适用房等保障性住房地块213公顷，多于商品房土地188公顷。市政府公布的三大配套社区也在相继动工：浦江、周康航头和曹路。
c) 德国房价没有受到金融危机的冲击，市场稳定性很高，因为德国公共住房占新增住宅建设量的60%。86%的德国人可以享有不同额度的政府住房补贴，大家不需要拼命去买房子，也不需要拼命去卖房子。即使上海经济适用房连续每年建400万平方米，则需要50年才能赶上德国的比例。
[主持人：那么对于未来一段时间的楼市走向，您怎么判断？
四. 市场走势
1. 前4个月房价的快速冲高，导致太厚的房价泡沫，就像啤酒，倒得太快,泡沫太多。需要阶段性调整和清洗。
2. 从市场运行周期来看：目前处于价涨量缩阶段，接下来会过渡到价缩量缩阶段。
3. 预计今年的“金九银十”供应量会进一部扩大，但成交量并不乐观，期间将出现房价头部。
4. 今年底市场调整压力较大，市场开始步入阶段性的调整期。
一.8月成交量呈下滑态势
1. 观望浓厚：受价格快速上涨及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在8月日渐浓厚。一线城市成交出现明显回落，二线城市成交则依然保持活跃。
2. 成交量下跌：
a) 从最后一个月来看，尽管上海新房供应量持续上升，但成交量已下跌近14%。
b) 7月上海二手住宅成交面积环比下降近20%， 8月上旬成交量又再下两成。
二. 房价泡沫已经给经济造成隐患
1. 本轮房价上涨的资金基础并不牢固。下盘不稳
1) 产能过剩是背景：外需滑坡导致庞大的外需产能过剩，强迫产业转型和资金转移。房市成了产业资金转移过渡的平台。
2) 天量信贷是诱因：导致通胀预期，上半年7.37万亿的天量信贷，8000亿流入房市，成了投资工具。按揭优惠政策也成了房市的投资杠杆。
2. 埋下隐患：
a) 如果经济触底回暖，这些游动的资金迟早会找到新方向，也会在某种程度的撤离房市。容易导致房价大起大落。
b) 如果经济出现二次触底，中国经济将会因为资产泡沫付出惨重的代价，会出现经济滞胀，再之后就是房价剧烈动荡。
c) 高房价严重透支了居民消费力。居民收入感受指数出现了负值，消费意愿也跌到了历史最低点。这和政府拉动内需保增长背道而驰，进一步拖累中国产业和经济的复苏。扩大了经济二次触底的风险。
[主持人：导致市场呈现盘整格局的原因主要有哪些？]
三. 几大因素促使市场调整
1. 最关键的原因：购买力已是强弩之末，房价顶部已逐步显现,市场失去了前行的动力。
1) 社会就业和居民收入并没明显改善：中小民营企业主要承担就业。4万亿的“铁公基”对就业的改善有限。
1) 改善需求：目前，房产的投资资金已收手。改善需求在接过接力棒，房价之高，让置换差价的支付都已成了难题。购买力明显捉襟见肘。
2) 新生需求：明显受高房价压制：今年7月，中低档住宅成交比重较去年四季度大降17.4%，说明刚性需求明显萎缩。
2. 二套房政策将严格执行：银监会已开始收紧二套房贷政策，二套房利率上调10%。
3. 资金面呈强弩之末：7月是M1，M2的峰值。接下来全年货币供应已经见顶，股市是晴雨表，已经应声而落。股市下跌必将影响房市。
4. 土地供应量扩大：
a) 81个城市新增建设用地同比增长16.7%，在半年后陆续上市，将一定程度平抑房价。
b) 经济适用房：千呼万唤始出来，动作还是太慢。上海住宅土地供应量预计是上半年的3倍。其中经济适用房等保障性住房地块213公顷，多于商品房土地188公顷。市政府公布的三大配套社区也在相继动工：浦江、周康航头和曹路。
c) 德国房价没有受到金融危机的冲击，市场稳定性很高，因为德国公共住房占新增住宅建设量的60%。86%的德国人可以享有不同额度的政府住房补贴，大家不需要拼命去买房子，也不需要拼命去卖房子。即使上海经济适用房连续每年建400万平方米，则需要50年才能赶上德国的比例。
[主持人：那么对于未来一段时间的楼市走向，您怎么判断？
四. 市场走势
1. 前4个月房价的快速冲高，导致太厚的房价泡沫，就像啤酒，倒得太快,泡沫太多。需要阶段性调整和清洗。
2. 从市场运行周期来看：目前处于价涨量缩阶段，接下来会过渡到价缩量缩阶段。
3. 预计今年的“金九银十”供应量会进一部扩大，但成交量并不乐观，期间将出现房价头部。
4. 今年底市场调整压力较大，市场开始步入阶段性的调整期。