【房贷中的“二外”现象】
1.  “二外”现象是指外资和外地。二外资金涌入房地产的原因和金融危机的影响以及通胀预期有关。
1) 金融危机导致海外经济不景气，特别是海外华人有根生蒂固的投资理财观念，为了防止资产缩水，他们在中国房地产需求避风港。
2) 大量的购房需求还是来自于那些追逐比较利润的民间资金，实体经济的低迷，国进民退的现状，使得这些资金只能进入股市或房市来碰运气。特别是江浙民间资本，对自身行业比较悲观，在完成库存去化之后，部分从行业中撤出，只剩下大把的钱，需求资本保值的方向。这些钱的出路在哪里？在中国无外乎就是三种：银行、股市和房市。放在银行，是把自己的钱给别人玩。股市，刚经历过大跌70％的余悸犹在。剩下的房市，交个20％甚至更少的首付，就可以用别人的钱来玩，理应是最受民企亲睐的投资方式！房市的火爆，从某种程度上来讲，说明实体经济的赢利机会稀缺，大量资金开始积聚房地产。地产的量价齐升，并非表明经济复苏已经明朗化，相反，它正说明民营企业还在经历着惨淡的时光。
3) 银行1-6月份的巨额信贷，6月底的广义货币增长已经超过27%，致使社会存在明显的通胀预期，导致民间资本大量投入到资产领域，即股市和楼市，从而导致资产价格迅猛的上涨。再加上部分信贷也也进入股市房市逐利，将资产价格进一步推高。
4) 另外，房价上涨过快，也给投机者看到见缝插针的可乘之机。利用首付的低门槛，以及超低的贷款利率做杠杆，入市套利。原本政策是想拉动房市的刚性需求，结果被投资者和有钱人给利用了。投机成分在上海不太明显，在杭州有一些。

【二套房政策是否会有效遏制这个现象？】
1. 当前市场对经济复苏的寄托，只是来源于资产价格反弹所带来的刺激与快感，而这种刺激给市场参与各方带来了丰富的想象力。民间资本的热情被调动，投向缺不是产业本身，而是扎堆到股市房市的资产炒作上去时，击鼓传花的博傻游戏其实已经开始了。
2. 二套房政策将是个有效的政策，门槛提高后将部分人拦在门外。但目前购房的人群中，很大比例的都带有投资意识，而且“不差钱”，所以只能是减少投资购买人群，不能肃清投资需求。因为导致投资房产的外因依旧存在。
a) 通胀预期没有消散
b) 实体经济还缺乏盈利机会
c) 投资房产、股市收益高。
d) 流动性依旧充沛，适度宽松的货币政策还不会大改变。
3. 房地产市场的剧烈反弹，已经远远不能用传统的供需关系所决定，历史上拧水龙头式的供应调控手段已基本失灵。单纯的二套房政策还不足以遏制。
【二套房政策后，市场是否会像07年那样趋冷？】
1. 金融环境:
1) 07年的调控政策，有效的遏制了投资，特别是08年市场低迷，投资者基本离场。但本次不一样, 短期内民间资本投资房产的热情还很难消除。
2) 政府投鼠忌器，在实体经济没有明显回暖前，不敢大幅度收缩流动性，即便从现在就立即采取货币紧缩措施，严格控制新增贷款和新开工项目，估计今明两年的货币供应量增长都很难低于20%。下半年由货币、财政的“双松政策”会转为“有保有压”，但银行已经低利率的放出的巨额信贷，通过提高利率回笼的可能性很小。
2. 摆在房地产市场面前的是两条路：要么是走向“住宅多元化”的新的发展轨道，来解决包括中产阶级以下的民生问题。要么是“泡沫化”的继续延续，都要看实体经济的复苏情况，以及政策走向。如果民间资本继续撤出实体经济转投股市房市资产，不能有效引导，这将是很糟糕的事情，还会导致实体经济和内需消费的二次探底，使是中国经济走上“滞胀”。
3. 预计未来一年内的房市不会趋冷，但速度会明显放缓。不仅二套房政策的作用，房价已经高到连投资者都瞠目结舌，这是很重要的原因。明年上半年房地产面临冲高盘整，将成为大概率事件。但房价泡沫已既成事实，谁都不敢捅破，目前也缺乏破裂的环境。目前泡沫化的生存状态最终也会被可能到来的通胀所填平。