小产权房合法化利好“三农”和房价

关键词：小产权房  农村土地  房地产  合法化  农民利益  土地产权  农村发展  房价

昨天，在中央二套《经济观察》中，主持人王小丫和特约评论员就“小产权房”的合法化问题展开讨论。个人觉得两个人没有说到深层次上，且他们都是持相同的观点，那就是反对小产权房建设，因而他们的立论都是小产权房不能合法化，保护农民的利益等老调重谈的观点。

既然全国各地都乐于发展“小产权房”，有着广阔的市场和以展动力。而且，市场所表现出来的是小产权房在一定程度上解决了中国住房难的问题，为什么我们不把思维反过来思考一下，政府与其这样不痛不痒地使小产权房难产尴尬，倒不如痛快地让小产权房合法化。

 

一、“小产权房”合法化能完善农村土地产权

按照科斯的产权理论，就是要产权清晰。集体土地集体所有就是集体拥有农村土地的使用权、占有权、收益权、处分权。农村土地的产权明晰了吗？集体的主体农民有集体化？

个人认为，农村土地产权是最不清晰的。土地制度规定，农村土地集体所有。在实际中，农村集体土地不是集体所有或者集体化，而是被集体化。农民、农业都是被政府圈在一块农村土地上进行集体管理，他们没有真正的土地产权。因为真正的产权是产权主体有处置权，而农村的土地有处置权吗？农民可以按照土地最高最佳使用原则处理农村土地吗？谁说农村的土地就得一定要进行农业生产，农村的土地作为建设用地为什么不被允许？农村土地建成的住房就不能买卖销售，流转、抵押等。

也许“小产权房”这个名词的出现就是因为农村建设用地建起来的房子就先天不足，就得用个小字来框定它。农村的土地建成的房子用于流转为什么就被称为小产权房了呢？法律规定它的小的依据是什么？

也许当“小产权房”合法化时，农村的土地产权才能真正产权化，农民才能认识到土地的价值，才不会像现在农村土地大量摞荒、闲置或者未利用的现状，农民才能真正从土地中受益。

 

二、“小产权房”合法化才能真正保护农民利益

如何才算保护农民的利益？这些评论员在思考这个问题的时候他们是怎么想的？让农民守着这块地不动或者进行农业生产就是保护他们的利益？这些评论员的观点都是官方的，政府怎么说，一些专家学者怎么说，他们就怎么说，纯属理论上的空谈，严重的唯心主义观点论。个人认为，只有小产权房真正合法化，才是真正保护农村的利益。

事实证明，农民守着集体土地进行农业生产，就是将“贫穷”的帽子扣到底，并且还让他们的子孙继续他们的命运。这也是“三农”问题非常棘手的关键。根本就是农民唯一公平值得拥有的土地用途没有使用好，方向没有使用对。

农民的土地就一定得去进行农业生产？很多人为国家制定土地“18亿”耕地红线不能动叫好，总是把“生命粮”、“保命田”作为托词。这些叫好的人是也许是基于“保命田”考虑，可能也许是另有企图。但是我可以肯定的是，这些年当中至少不是农民，更没有体会到农民的无奈------那种农村土地自己不能做主，不能按土地最佳最高使用原则使用。政府规定、农村的土地只能农用。个人认为，仅就这一点，农村、农民、农业为国家做出了太大的牺牲，他们的机会成本很大，他们本可以用这些土地使他们早就富裕起来，但是他们不能，反过来，农民又得到了什么？进城了还得被别人称为“农民工”，还要受户口限制等。政府政策或者法律规定，这些土地只能用作农业生产，不能用于开发建设。只要小产权房的出现就一棒子被打死。

殊不知，放眼全国各地，只要发展“小产权”的农村，这些地方的经济就能发展起来，小产权房给农村经济动力是很多人所无法估计和想象的。小产权房给农民带来利益，给农村带来发展动力，让农村经济快速发展，这怎么就成了短期利益？在城镇化、工业化进程中，农村还有很多土地值得去开发。

农村、农民现在最缺的是什么？是发展的机会。农村、农民现在最无奈的是什么？是他们明知这块土地能够按照那样去用会给他带来更大的利益，而他们被禁止那样去做，他们的机会成本多大。

保护农民利益就是让农民真正的把自己仅有的土地用活，用对方向。发达省份、城市之所以能发展起来，就是因为他们的土地被用活了。而欠发达城市或者贫困城市之所以贫穷也就可见一般了。

2009年的“两会”鼓励农村土地流转，本身是好事，但是流转的限制条件太多，也许是基于流转不能放得太开等考虑。个人认为，农村的土地流转只是促成了农村土地的规模化，农村摞荒、不耕种的土地使用起来、而不是真正的农村产业结构调整。因而，农民的土地从根本上还是无法保证他们的利益问题。

 

三、“小产权房”合法化才能真正促进农村经济发展

小产权本身没有问题，问题就是在人们或者是政府对它的主观敌意。小产权房就是在农村集体的土地建起的房子卖给城市人。问题出来了，买房人的政府管理部门不给房产证，卖房人强行建房被视为违法，这小产权房也被界定为无完全产权房。小产权房一日不合法化，农村的经济改革就难以进行。

中央政府三令五声地强调“小产权房”停建，不合法。但是为什么很多地方政府还是顶着巨大压力在建这样的住房，很多人认为开发商从中赚了很多，镇政府官员从中谋取了很多利益，造成了农民的利益直接受损。

在我国很多农村的实践中，很多开发的农村，农民的日子都好过了，农村面貌都发生了巨大的变化。相反，按照中央的意思不开发，乡村还是处于贫穷落后。这难道不值得很多人思考吗？

城市的房子为什么那么值钱，因为城市的房子建设过程中，合法拿地、合法建房、合法卖房、合法流转房，城市的土地值钱了，因而城市具有以经济发展动力。

而农村呢，农村的土地不值钱，因而很多开发商或者很多农民企业家进行开发房地产，然后出售给城里人，这是实实在在地使农村土地升值。

个人认为，真正懂得怎样发展农村经济的人是地方政府，真正懂得何盘活农村土地的人是一些为解决“三农”问题的思考者。而那些所谓的为民考虑，为国考虑之辈才是假惺惺的。他们宁愿为了所谓的保命田而放弃或者牺牲农村经济发展。

对于“三农”来说，小产权房只有合法化，才能让三农有新的命运和前途，农村经济才能得到发展。个人觉得，小产权房合法化非常关键，这关系到了我国8亿农民的命运，关系到我国农村经济发展的命脉，这才是我国农村真正集体化。城乡二元结构将被打破，很多的农民、农业、农村问题将会迎刃而解。

 

四、“小产权房”合法化是解决中国住房难的新思路

城镇化、工业化使得农村基础设施得到改善，城市土地集约发展，土地自然承载力和经济承载力都已经达到了一个极限，才导致土地价格、住房价格紧绷。而农村呢，农村土地闲置、浪费、未开垦等并且农村经济贫穷落后，这就是城乡的差别。

因为农村的土地不值钱，农村、农民才那么的穷困。而小产权房的建设，给农民很大的希望，他们能让这沉寂的土地复活起来，可是政府不允许，农民的土地只能农用。农用的土地始终是没有前途的，西方的农业那么发达，农民还是每年都得到政府的大量的财政补贴。中国农民能得到那样的补贴吗？

难道非得为农用而牺牲放弃农村经济的发展吗？农村的小产权房一日不合法化，农村的经济就一天不得有发展。即便政府取消农业税，给农民种田补贴，鼓励农村土地流转（并不是真正的流转，只是规模上的变化，农民不买账），对农村经济也没有太大的变化，农民仍然是弱势群体。

城市土地供不应求，农村土地供过于求，大量的农村土地摞荒、闲置、未利用。城市的住房价格贵，多数原因归于土地价格太高，而农村土地价格过低，通过住房建设，可以提高土地价格，改变农村土地利用结构。城市和农村可以互补，本来是一拍即合的事，却因为政府的小产权房不合法化而变得人心惶惶。

实际上，个人认为，现有的小产权房在某种程度上已经解决了很大的一部分城市住房困难户问题。即使是国家再三强调不合法，很多人还是购买了农村住房，解决了住房难题。城市的中低收入人群买不起高价房，就到农村买低价，有什么不好？很多人有小产权房投机者的忧虑。个人认为，这正是因为政府犹豫的结果，因为政府的不坚决，才使得这些投机者的心里投机预期。索性让农村小产权房产权化、合法化。这样反而抑制了更多的投机心里，农村土地的产权房购买可以设立制度完善。

正是基于农村土地产权的真正产权化，强调保护农民利益、着力于发展农村经济、解决中国当前住房难的棘手问题的考虑，个人认为，小产权房的合法化将是利大于弊，三农问题、城乡二元结构问题才能得到破解。