开发商和建设局，谁是“囤地”的主角？

　　盛大林

　　中原地产研究中心近日发布的一项研究报告称，12个重点城市的40家知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应。中原地产研究中心认为，大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市是造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。据国土部的统计，今年上半年房地产开发用地供应约为3.12亿平方米。而来自国家统计局的数据显示，今年前七个月全国房地产开发企业完成土地购置面积1.63亿平方米。华远地产董事长任志强曾表示，国土资源部（此前）说的81个城市增加的土地供应量，80%是经济适用房，20%是商品房。（据8月25日《经济参考报》）

　　政府指责开发商“囤地”并推高地价进而抬高房价，开发商则坚称他们储存土地是因为土地供应太少，这种“嘴仗”已经打了N年了，谁也没有说服谁。孰是孰非，姑且不提。看了最新报道的几个数字，我突然产生了一个新的疑问，那就是“囤地”的主角究竟是谁？

　　按照国土部最新的说法，今年平均每月的房地产开发土地供应约为0.52亿平方米（3.12除以6），这个数字显然是把经济适用房的划拨土地和商品房开发的出让土地都包括在内的；而根据国家统计局的数据，今年平均每个月的土地购置面积约为0.23亿平方米（1.63除以7），这当然是单指“招拍挂”的商品房用地。也就是说，商品房用地只占所有土地供应的44%。这个全国范围内的土地供应比例，与任志强所引的81个城市的供应比例虽然有较大差距，但在房地产土地供应中划拨的土地肯定占“大头”——这部分土地的使用权虽然大都暂时转移到给了开发商，但开发商无权转让，也不可能获得囤地的溢价，而且经济适用房何时开建也主要由建设部门来决定——如果经济适用房迟迟不开工，主要责任一定在建设局的身上。

　　根据中原地产的调查，开发商近6年购得的土地中仍有57%尚未形成实际供应，即使商品房用地占所有房地产土地供应的比例以44%计算，开发商“囤积”的土地也只占总量的25%（57%乘以44%）左右——这个比例对全局的影响显然是很有限的，更何况开发商储备一定比例的土地也是必须的，这就像面包房必须储存一定数量的面粉一样。

　　报道中没有提到划拨土地的未开发比例，好像也从来没有人去统计。但可以肯定的是，大部分经济适用房用地没有形成实际供应，因为居民购房的主渠道还是市场上的商品房，买到经济适用房的人在所有购房者中只占很小的比例，这与经济适用房供地占所有土地供应的绝大部分严重背离。

　　经济适用房拿走的土地是开发商购买土地量的两倍以上，如果经济适用房的实际供应也达到商品房供应的两倍以上，楼市还会出现供应的短缺吗？

　　由此不难看出，虽然开发商所囤积的土地确实不少，但与政府部门囤积的经济适用房用地比起来，实在是“小巫见大巫”了。国土部门若要查处“囤地”行为，应该把重点放在兄弟部门的身上，怎么总是盯着开发商呢？难道“囤地”也是“只许州官放火，不许百姓点灯”吗？