中国“房市”住房需求亟需反思
近期，正在学界、业界讨论中国经济见底，还是已经见底进入回暖期时？中国房市、股市却高歌猛进，中国的房市和股市逆中国经济的发展轨迹，房地产回暖、开发商出现拿地热潮，各大城市“地王”突现。为什么中国房市会逆经济发展轨迹？很多人把这归于中国刚性需求的作用，归于中国的住房市场大。
是不是真的如大家所讨论的那样，中国房地产需求是依靠中国典型的刚性需求撑起来的。包括我们所说的住房投资需求和住房自住需求。
这些需求到底在房地产市场中起到什么样作用？中国的房地产市场庞大的需求是怎么形成的？
现在很多城市中低收入人群在城市没有房子住。“住房难、买房难、高房价”充斥着整个房地产业和房地产市场。不管上至政府，下至普通百姓，一致认为中国住房太贵了，住不起商品房。
但同时，只要开发商的房子一建起来，就会销售一空，预售没几天售楼处没房可卖了，2007年之前是这样，2009年以来又是同样的销售场面。很多人还是把这个归于中国的住房需求大。这跟刚性需求的关联度有多大？
一、当前我国出现两个典型现象：一个是没有房子住，一个是房子销售一空。
1、 没有房子住，这个是需求吗？
据需求的两大特性，一是有需要，二是有能力为这个需要而支付。住不起房，买不起房的人算不算是需求，显然不是需求，最多也只是个需要。如果你想要有自己一套住房，并能支付得起高房价的住房，这才是需求。当然，有些人有钱，有房子住，但是还有钱能用来住房投资，这也算是需求，只不过是投资需求而已，这成为了众矢之的。
想在城市里拥有自己的一套住房，因为支付不起而不能得到，因而在楼市中呐喊，一时激起千层浪。很多不是住房需求的人都稀里糊涂地误入住房需求中来，从某种角度来看，这可能是某些人的阴谋和教唆，或者说是很多无知人的愚昧。这就能解释为什么这些需要被很多人说是需求呢？
怎么样才能让这些需要成为真正意义上的需求，需要住房，要么就降价，降价才能让更多的想要住房的人有支付能力。要么就提高广大民众工资或者收入，使更多的人承受得起高房价。
谁都想改善住房条件，谁都想以低价格购买到高质量的住房，房价下降，收入及工资升高。然而我国房地产市场却逆大家的预期而行，房价却是节节攀高，房价收入比却不见有缩小趋势。因而激起了很多有需要住房人的义愤填膺。
个人认为，在房地产价格日益攀升的今天，住房需求是一个相对量，而不是一个绝对量，因而也就不是一个刚性概念。只是中国人多，量大而已。当住房价格下降或者收入增加，很多人能为之支付，并且有改善住房的需要，这才是需求。
2、 房子销售一空，这是需求吗？
个人认为，这是实实在在的需求。但是这些需求需要仔细地分析，这些需求到底是住房自住需求，还是住房投资需求。
投资需求受到很大的争议，很多人指责广大炒房者，房地产投机者及投资者。这些人到底有没有错呢？有钱买房这本不应该受到指责，本该没有错，可是在它发生的同时，或者有因果联系，导致很多人没有房子住，它可能错就错在这吧。个人觉得，政府和广大购房需要者没有必要去把这些现象扩大化，这些投资需求和投机需求也是住房一种住房需求，这是市场上不可避免的。强硬地去加以限制这本身就是打乱市场本身的发展。更或者从哲学上来讲，任何事物的存在就有它存在的道理，我们不能通过意识去改变存在，意识决定不了存在。投资需求的存在肯定有它的必然存在性。
投资需求拉动内需，住房市场的发展对我国拉动内需作出了很大的贡献。很多制造业生产出来的产品都搞外需去了，都搞外贸去了。然而房地产才是真正拉动内需的主力军。适当的投资需求，同样在某种情况下，也还可以缓解住房供给的缺乏，维护房地产市场的稳定健康发展。
另一方面，我们必须承认，过多住房投资者、投机者、炒房者的存在，确实占据了很多住房，使得房价升高，更多住房闲置起来，从而使更多的中低收入住房需要者买不起。怎么来缓解这种现象，个人认为，这种住房需求是富有弹性的，只要市场的供求机制发挥作用，房价会自动均衡。
我们要对这种住房投机需求有正确的认识。个人认为，这种需求是短期的，很多商人或者投资者、投机者不可能老握着住房不放，他们总是希望能够把自己的投资住房很快的流转出去，这就是我们所说的“倒房”，从中渔利。
住房确实是有增值保值功能，关键是这个增值的程度到底有多大，当前住房投资和投机的回报确实是高于其它投资回报率。只要投资回报率低了，这些投资或者投机需求就会变少。
2008年的金融危机，中国民间资本并没有受到多大打击，中国的金融体系也没有受到多大的危害，事实上，个人认为中国就没有发生金融危机。可是房地产市场同样会出现不景气，价格会降了很大的幅度，并且降得很快。就是投资需求和投机需求的下降，因而个人认为，通过宏观调控政策和制度调控房价不行，控制不了这些投资需求，真正能减少这些需求的是投资需求预期。
进入2009年，国际经济大背景好转的情况下，中国的住房投资和投机需求又多了，市场上又出现了高房价的现象，这种住房投资和投机需求还是得不到彻底解决。
怎么样来解决这种投机和投资需求问题？这才是解决当前中国房地产市场关键。
怎么样让这些投机者、炒房者不投资住房、不炒房。只有使住房价格下降，这样，更多的中低收入达到了支付住房购买能力。个人认为，只要使这些投资者住房投资、投机的收益小于他们投资其它投资品的收益，他们就会放弃住房投资和投机。从经济学的角度就是他们的机会成本选择问题。这就涉及到了一个住房需求机制设计问题。
个人认为，住房需求不能通过政府法律来限制，这种需求越限制，那种机会成本就越大，因而就会有更多的住房涨价预期。这种投资或者投机需求就越强烈。这就是为什么我国的宏观调控政策适得其反，市场上所反应出来的越调越涨现象，通过制度和政策去限制住房需求，这是不可取，因而需要机制设计理论，设计出一个机制，能够激励这些住房投资需求放弃住房投机的激励，这才符合住房市场发展规律，现在出现这种住房投资和投机需求的存在，个人认为这是正常的房地产发展规律，这也是市场完善的一个必经之路。
二、中国房市的需求是由什么撑起来的？个人认为，能把握好这个需求的动力源泉，才能认识中国房地产市场需求。
首先，工资上涨、收入增加、支付能力增强。有支付能力了，改善住房的需求出现是必然。这种动力也是中国经济发展之源，无可非议。但是我们得深思的是，这些动力到底带来了多大的需求。我们知道，现在有多少人买房是靠自己的工资买房的，更何况现在的工资都是隐性的，公司或者企业都将工资以奖金、补贴等方式发放，可能为了逃避税收等。会计上的工资与实际所职工所得到的工资存在着很大的差异。
其次，购房制度改革制造了需求。按揭就是典型，本来不是住房需求者，却因为按揭而支付得起首付，因而成为了住房需求者，并且这一群体在中国的住房市场上占了主流。还有很多其它的制度也成为了助推器。
第三，中国改革开放第一批先富的人带来了住房需求。这一部分人除了满足自己的自住住房需求，还有就是投资、投资或者说是炒房客，更公正一点地说，是这一部分人带动了中国房地产业的发展。他们有的成为住房供给者，有的成为住房需求者。至于功过，房价上涨过快是不是因为他们的缘故，我们不能武断地加以指责。
第四，攀比消费行为。个人认为，这种行为是推动中国房价上涨的最大动力，也是推动需求的最大动力。因为攀比，因为这种行径，带来了一大批的住房需求者，严格意义上说，这些人当中很多还不能成为住房需求者，他们只是需要者。没有新房不结婚，没有住房就没有面子，没有地位，被别人瞧不起。典型的农民工就是最好的例子，农民想在城里买房真难。攀比让更多的需要者拼死拼活的撑着面子的买房子，这是很危险的，这也是房地产市场不健康发展主要源泉。没有钱就住差点房子或者租房子，这本没有错，可是因为攀比，就变成错了。个人认为，有钱多买房，也没有错，只是因为舆论太大了，或者是在风口浪尘上，因而被千夫所指。
最后，我想说的几点：
1、住房投资需求与住房居住需求通过政策、制度和宏观调控是不能抑制的，唯有找出一个好的机制设计理论（诺贝尔经济奖获得者L.赫尔维茨，所提倡的信息效率和机制激励），在房地产市场中，住房需求的信息要有效率，市场中到底存在多大的需求，以及需求结构是怎么样的。
2、开发商、房地产投资者、炒房者等无可非议。在市场经济中，我们都是经济理性人，更何况我们这个市场又不完全，信息不完整、制度不完善，出现的问题在所难免。关键是我们要用正确的态度、客观的思维去看待他们的投资行为。
3、没有支付能力的人就住差点房子，有支付能力的人住好房子。这没有错，平和的心态是市场经济中很重要。等你有支付能力了，再进入房地产市场，成为有效的需求者，而不是需要者，作一个需要者真的很痛苦。
4、不要责备政府，不要指责开发商，住房投资者。谁都想住房价格便宜，只不过市场经济中并不是某个人所想就能成的，而是真正的供求机制和价格机制的结合。供求决定价格是一定的。