顾海波：经济未企稳，“圈地”何太急？！
——“地王”频现，楼市泡沫隐现
2009年6月30日下午，北京的一场土地拍卖会上诞生今年新的地王，方兴地产以40.6亿元拿下朝阳区广渠门15号地块，刷新北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。而从4月至6月，全国土地市场已经产生了10个地王。
事实上，近期全国的土地市场，似乎已经从回暖迅速过度到偏热的程度。根据统计，5月份全国60个重点城市共推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）面积1400万平方米，环比增加7%，同比增加4%。住宅用地成交面积1114万平方米，环比微降2%同比增加99%。北京、上海、天津等土地成交量更是倍增，一些地块的成交价格亦创出新的地王记录。涨价、融资、圈地，2007年下半年“疯狂楼市”的要素，目前都有了。
在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的支持下，在通货膨胀的预期下，在各地保障性住房入市缓慢和保障性住房严重短缺的情况下，在各级地方政府的竭力、过度的“呵护”下，尤其是在其他产业的严重萎缩的情况下，国内外的各路投机客和“热钱”都进入中国楼市“淘金”和“避险“，房地产在当今的中国俨然成为了“赌场”和击鼓传花的“游戏”，政府、企业、“热钱”、“学者”全都赌在高房价上，广大中低收入者也无奈地被推向了房产“赌场”，房地产乃至整个国民经济的系统性风险日益积聚，房产销售表现为“量价齐升”，“圈地”运动再起。
面对上市企业、大型房企频频拿地，中小房企在资金方面是无法抗衡的，中小房企到底该怎么办？！是紧跟拿地还是另辟蹊径？
笔者以为：
第一、在全球金融危机尚未见底，在我国外需萎缩、内需乏力、实体经济下滑和就业不振的情况下，新一轮的“圈地”运动的基础不扎实，本身并不一定是个明智之举。
中国楼市是世界上泡沫最大的地区之一，中国楼市这次没有伴随着美国楼市泡沫破裂和世界金融危机同步挤掉泡沫，反而在各级地方政府竭力“托市”、银行疯狂放贷和开发商的“积极”配合下返身向上，风险进一步积聚。
第二、应该“认清形势、知己知彼、冷静观察、谨慎抉择”，按企业既定的方针办。
在全球经济都面临下滑的当下，惟独中国固定资产和房地产行业“一枝独秀”，这正常吗？！新一轮的“圈地运动”是源于房产成交量和成交价的回升，是基于通货膨胀的预期，但前提是广大老百姓财富收入的增长，是老百姓可持续的购买力。
但在答案不确定乃至否定的情况下，房地产“回暖”还能走多远？“圈地运动”是否能持续？有待进一步观察，一动不如一静，“以静致动”是首选!
第三、必须清醒地认识到，房地产企业庞杂无序、良莠不齐，重组兼并、优胜劣汰势在必然！
同时，房地产行业的重心已向民生地产转移，全国现有房地产企业5万多家，产业集中度低，技术含量不高。因此，中小房企面临转型（行）必将成为常态，千军万马进房地产“独木桥”的时代已经或必将成为历史，中小房企必须重新思考各自的发展战略和发展模式，审时度势，“痛定思痛”！“该干什么，就干什么”！暂时看不清方向，休息一下也是不错的选择！
第四，保持正的现金流！做精、做强而不盲目做大！“明天会更好，但你必须先过今天晚上”。
相关统计数据显示，1998年到2008年的10年间，全国范围内可用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，但到2008年底，全国的土地开发量仅有19.4亿平方米，有将近40%左右的土地滞留在开发商手里。
当今，存量土地和存量房产都不少，换句话说，房企“囤房囤地”比较严重，房地产的消费对象即将转向民生地产，随着保障性住房的大量入市和物业税的破题，房地产市场的竞争必将更加激烈。尤其是在全球经济下滑继续蔓延的情况下，中小房企做强做精更甚于盲目做大！
转变经营方式和体制，努力提高住房的科技含量、整体质量和经济效率，创造真正价格和价值相符的、适销对路的商品住房，才能真正做行业的“百年老店”！
第五，回笼资金，择机而动。
当前，房地产形势纷繁复杂、瞬息万变，企业的资金链并不充裕，可谓“一半是海水、一半是火焰”、“几家欢喜几家愁”。截止2009年3月7日，13家房产上市公司年报发现，9家每股现金流量净额为负，经营性每股现金流量净额为负数的12家，业绩增长而经营性现金流量净额大幅下降表明企业“存货太多，资金紧张”。虽然今年上半年房地产企业信贷有所放松，但在当前中央宽松货币政策将会微调的传言下，下半年企业的资金链是否会再度抽紧？不是没有可能！
假如中小企业能乘着房产“小阳春”，高位套现、回拢资金，把握好房地产周期和波段，以便择机兼并、参股、控股其他房企或顺利实现企业转型和转行也不失为民智之举！
第五、可以保有些优质不动产，用于房产租赁，来维持企业的简单再生产。
2009．7．9
顾海波: 上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
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