中美“房贷”异同论

鲁汉

20年前，住房按揭贷款对于中国人来说，还是一件非常陌生的事情。那时候，没有商品房的概念，大家都依靠单位的福利分房来改善居住条件。有钱的单位，有地位的领导住好房子、大房子；没头没脸的百姓有房子住就谢天谢地了。那个时候，对于我们这些平头百姓来说，谁家能分一套新房子，那绝对是天大的大喜事。有道是：人生能分几次房？

有故事说，住房按揭的概念还是一个美国老太太传到中国的。

话说一位年逾花甲的中国老太太，在退休之年，承蒙单位新盖了住房，有幸分得一套住房，喜不胜言。乔迁之际，一位多年没有音信的美国老朋友恰巧来访，中国老太太自然是喜气洋洋地把美国老太太请进自己的新宅。中国老太太对于自己在有生之年能住上新的单元房，多有感慨。然美国老太太不以为然，说自己30年前就住上别墅了。细聊之后，方知美国老太太是借钱买的房子，贷款去年刚刚还清，所以今年有了闲钱便出来旅游。

中美两位老太太，都是在退休之际拥有了自己的房子，但是美国老太太已经住大house已经30年了。唏嘘之余，中国老太太终于明白了世界上还有住房按揭贷款一说。

随着上世纪90年代初中国的商品房走进了寻常百姓家，与之相关的住房按揭贷款也在国内兴起。住房按揭贷款让很多百姓提前享受了住大房子的愉悦。于是众人趋之若鹜，为住房按揭贷款而欢欣鼓舞。

忽然一日，美国的经济发生了重大危机，华尔街的多家银行和知名的投资银行先后关门，危机波及全世界，几乎无一幸免。而导致这场危机发生的根本原因就是美国的住房按揭贷款。这就是最近两年爆发出来的“次贷”危机。“次贷”危机刺破了美国房地产的泡沫，也让中国的经济学家们重新审视起中国的住房按揭贷款。要防止中国的“次贷”危机的呼声四起。但实际上，住房按揭贷款虽然是一位美国老太太传授给中国的，但是，中美的住房按揭却有着本质的不同。

不同点何在？我们先看两个例子：

在美国，那些还不起按揭贷款的购房者在被银行逼债上门后，购房者很无奈地把房子还给了银行，搬回了自己的爸爸妈妈家居住。从此和银行两清了。

在中国，上海闵行区的一座在建的13层楼盘发生楼体倒覆事件，而购买了这栋楼房屋的购房者们，在眼睁睁地看到自己买来的“家”横卧荒原后，还要匆匆赶往银行，为那套名义上属于自己的，但是已经不能使用的“卧”房缴纳按揭款。

从上述两件事情我们已经可以清楚地看到中美两国的房产按揭贷款的不同点。即：美国的住房按揭的借款人承担的是以标的住房为止的有限责任。而中国的住房按揭的借款人承担的是无限责任。也就是说，在美国，不论你借了多少房贷，也不论目前的房屋价值几何，如果你还不起了，你只要愿意，把标的房屋还给银行的话，你就与银行两清了。而在中国，即使你的房屋倒塌了，灭失了，也不影响银行和借款人之间的债权债务关系。抵押物不存在了，但是银行仍可以追索借款者的其他财产。用行话说叫做：抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。

可见，在中国房屋按揭贷款中，购房者承担了更多的义务和责任。在这些条款下，银行把贷款的风险尽可能多的都转嫁给了购房者。从而使得银行在房贷中几乎不用承担什么风险。即使遇到个别特殊情况，银行无法继续追讨债务的特例，那也是极少数的情形。银行只要把房子收过来，待房市转好后再出手，也不会影响银行的流动性。而更多的房屋按揭的贷款者是会想方设法找钱来还给银行，以避免房财两空。

如果按照美国的信用标准来衡量的话，中国的房贷或许都是次贷，但是由于中国采用了与美国不同的“让借款人承担无限责任”的不平等条约，就使得中国的银行业务中，住房按揭贷款成为最安全可靠的一个品种。

中国不会产生“次贷”危机。这是全国的住房按揭的借款人用毕生的血汗来得以保证的！