一

   随着人民生活水平的提高，汽车逐渐进人普通人家庭，统计表明，武汉市以家庭为单位，2008年机动车拥有率已经上升到20%左右，并且呈现持续增长的态势。现行的【城市居住区规划设计规范】中，考虑到我国的地区与城市差异，对于新建住宅小区的停车位配比，只是作出了最低保障性质的不应低于10%的规定。但对于武汉这样的大城市而言，10%的车位配比显然已是落后于现实的低标准，因此在城市规划管理实践中，武汉市执行的是最新修订实施的【武汉市规划管理技术规定】。其中根据建筑类别，以及以二环线内外为区域划分，分别规定了最低车位/户数配比。以住宅类为例，法规要求如下：

                  二环线内      二环线外
别墅联排别墅          1.0           1.0
普通商品住宅          0.5           0.7
经适房廉租房         0.25          0.25
酒店式公寓            0.8           1.0

   以上是一般性规定，在制定项目用地规划设计条件时，如无特殊要求，就应当严格执行，但也存在个别项目会因为一定原因适当调增调减车位配比的案例。车位配比和车位数也是规划审批公示的指标之一，一旦规划批准，与规划建筑一样，是不允许无故变更的。

   另一方面，从技术要求出发，做到最低50%的车位配比并不是一件很容易的事情。特别是现在土地容积率普遍高涨的当下，解决停车问题的最大途径就是向地下要空间。因为按照现行法规，以停车库、人防工事、公共设备用房等为用途的地下室是不计入容积率所控制的总建筑面积之中的，所以，只要开发商对与地下车库的定价和销售有信心，一般都会尽量采用地下停车库的方式。但是，由于地下建筑尤其是人防地下室的工程造价要比地上高出至少一倍以上，并且通常资金占用周期要比住宅长很多，所以开发商也不得不有所顾忌。落实到实际项目来看，项目档次定位越高，车位的配比就越高，地下车库的利用就越充分，而大多数普通商品房住宅项目都只是在规划形态上基本满足法规要求，后期由于各种原因不能完全落实的情况也很普遍。

   多年以前，由于各方面要求不高，以地面停车为主的项目比较普遍。但现在，绿地率的要求与地面停车位产生了很大的矛盾，加之地面停车对于低层住户的空气与噪声污染以及对绿化植被的损伤等因素，武汉市已经做出了明确规定：地面停车位一般不能超过总户数的10%，从而有效保证了小区的环境质量。

                                             二
   从法律的角度，车位也具有物权。因此，不可避免地，关于车位的权益纠纷就会时常引发。这其中，除了单独占地、作为商业物业的多层（机械）停车库之外，普通住宅小区会遭遇下面三种最典型的车位物权，需要购房者或业主在情理与法规之间做出正确的分析判断。最关键的法律依据是【中华人民共和国物权法】第七十四条，先照录如下：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

1 地面停车位：包括地面集中停车场、访客临时停车位、商铺门前对应停车位、架空层停车位、项目内部公共交通道路援边停车位等。对照物权法条款可以看出，上述后两类物权划分基本明晰，而前三类则相对模糊，这样在车位供需紧张的情况下，业主与开发商之间很容易在处置权和利益分配方面发生正面冲突。不过，通过一系列司法判例，现在许多开发商都利用先天的主动地位，在前期以销售约定的方式把部分地面停车位的物权进行了划分，尽管如此，由于车位占有业主共有土地的事实无法改变，有关地面停车位的争论依然得不到符合情理的定论。

2 地下停车库：这部分原本是矛盾重重，一团乱麻。物权法正式实施后，由于这部分停车位具有不占用（分摊）地面土地、不计入公摊面积、以及由开发商完全投资等三方面的事实，法律支持由当事人实际上是开发商通过销售约定的方式明晰所有权和处分权。现实情况下，基本上都是由开发商当做额外产品进行市场销售。这部分车库发生纠纷的大多不在物权本身，而是定价收费标准。如何引入平衡替代机制，有效的抑制逼买强卖、漫天要价还需要各方面作进一步的探索创新。

3 平战结合人防工事地下停车库：根据物权法第五十二条，人防设施属国防资产，物权归国家所有。因此基本上，这部分停车库，是无法以分割产权的方式进入销售市场的。由于人防设施采用的是国家所有、开发商代全体业主缴费自建的方式，这部分地下车库的使用权，也存在相当疑义：如果以人防属于法定必配设施、房价中应该已包含人防建设费用的观点，那么这部分空间的使用权就应当归属全体业主；但如果以开发商投资建设（不建需缴纳高额补偿费）、人防面积未计入公摊不能算做与房价挂钩的观点，则开发商似乎也有一定道理支配使用权。所以，最终的结果，还是以占优势地位的开发商通过合同约定的方式取得了人防地下车库的使用支配权，并以收取租金的方式获得投资回报。

   综上所述，不管是哪种形态的停车位，现行法律法规其实都存在一定的灰色地带，无法严格清晰地找到利益判别的标准。合情合理与合法合规之间，站在不同的角度，甚至会得出迥然相异的答案。虽然物权法看似指明了一条公平公正公开的解决之道，但由于目前供需双方的地位并不相称，实际上还是无法做到情理与法规的完全统一。要从根本上改变，加大公共停车场建设投入、全面引入城市公共停车系统或许是值得期待的方向之一。