根据最新修订公布的《北京市城市房地产转让管理办法》，除经适房、两限房、独栋住宅、车库等特殊类外，今后北京市范围内预售住宅、现房销售、二手房转让交易均应按照套内建筑面积计价和结算房款。应该说，这是继重庆实行按套内面积计价销售商品房之后，国内第一个明确改变以建筑面积计价销售的房地产一线城市，具有相当的指标意义。

    首先，这一政策改变的正面意义，无疑是为了规避日益纷杂的有关套型建筑面积所含公摊面积的买卖纠纷，明确住宅作为一种实用商品的完整物权功能属性。由于各种各样的原因，公摊率的大小，一直是房地产产品销售中的一块始终无法看清楚弄明白的灰色地带，即使是经过所谓权威测量后办理了明确产权面积证件的情况下，购房者对于其中直接写明的公摊面积究竟如何得来，依然无法获得满意的解释。这也为部分无良开发商通过不正当手段以“公摊面积”的方式获得额外利益创造了有利条件。而以套内面积计价销售，则可以让购房者最直接地验算出所要购房的面积，至于价格高低，那就是另外一个有关购买能力和心理承受能力层面的事情了。这样，直到交房办证，买卖双方有关购房面积的纠纷，都会因此大大减少，至多是外墙装修厚度或者阳台局部变化等可以看到并解释清楚的原因。

    实际上，世界范围内先进国家的房地产销售模式，大多是按套（栋）定价或者按套内面积定价这两种，而我国现行的以建筑面积为主的定价销售模式，应该可以看作是建国以来长期施行的计划经济模式（以总建筑面积为计划指标）的延伸产物：在1998年开始的住房制度改革之后，直接套用之前的总套内+总公摊=总建筑面积的生产管理模式，这样可以使政府更有效地掌控和调节房地产的总供给量，以及平衡由这些供给量所带来的钢铁、水泥、木材等建材的供需矛盾，因此可以这样认为：以套型建筑面积计价销售的模式，有两个主要的特性，一是出现在以住宅供应数量而不是住宅供应品质为主要诉求的市场背景；而是出现在生产住宅的资源产业链尤其是钢铁、水泥、木材等普遍紧张供给不足的市场背景。这些都需要政府从宏观到微观全面掌握全国住宅的建设与供应状况。

    时至今日，房地产行业已经发展到了市场化程度相当高的程度，产业链保障能力超强，市场产品丰富多彩，购房者的综合需求与鉴赏能力也相应提高，而住宅作为一种特殊商品，也终于回归到了以品质为中心诉求的原本。这个时候，应该可以说是初步具备了以套内面积计价销售的市场基础。因为那种完全忽视公共设施（面积）的项目，已经不大可能为市场所接受了。所以，北京等一线城市推广实行这一新政不仅是市场现实的发展需要，也具备合理可行的市场条件。

    然而，我们不得不看到：推行以套内面积计价销售，也还是存在一些可能的隐忧。首先是公共设施（面积）的建设与管理。虽然业主可以通过项目规划公示约定、前期合同约定、后期业主委员会监督等方式制约开发商必须履约守信，但不可避免的，少数开发商的自觉性不会像以往可以直接摊进公摊面积那样顺理成章，这样，没有明确计入购房者物权范围内的公共设施（面积），如何来保证其建设品质和维护管理，就很有可能成为新的纠纷集中点；其次，像物业管理费、公共设施（面积）维保修整费等，因为包含了公摊面积范围，都会多多少少会涉及到公摊率这样一个概念去与购房者发生关系，再比如采暖，如果只按每户套内的用量计取的话，无法涵盖为数不少的外网热损失，而提高采暖费单价，又会因为每个小区的供热方式有差异而招致同区不同价的非议。所以，并不是说推行套内面积计价销售制度以后就一了百了，而对于公摊面积的关注，从制度管理层面反而应该要求的更严格了。从这个意义上来说，要较顺利的推行新政，实在是应该同步出台住宅公共设施（面积）评价管理技术规定，才能以制度保障的方式有效解除后顾之忧。

    我们看到：此次北京出台的新政，也保留了诸如经适房、双限房、整栋住宅、车库等依旧维持以建筑面积为计价销售的特殊类别，其中部分是因为政府希望便于掌控建设规模、建设标准和经营管理而必须将公摊面积直接分配到每套住宅套内；还有部分是公摊面积清晰可查或者直接与套内面积联系在一起，这样如果以套内面积计价销售反而变得不符合实际、不伦不类了。因此以上这些保留是实事求是的一种体现。

    最后，我们还要谨慎的指出：北京的新政在多大程度上能与之前的计价销售体系顺利过渡，是相当值得观察的。一方面，新政必然带来的单方销售价格的上涨，会给市场带来不小的冲击，尽管政策制定者信誓旦旦地说只是单价变了总价不会有多大影响，但实际上，以中国的改革惯例，这种理想主义的愿望多数都会走向政策制定者所不希望的那一面；另一方面，今后一段时间必然出现的大量双轨制并存的市场交易系统，会衍生多少剪不断理还乱的技术麻烦甚至社会矛盾，实在是无法想象。在此我们除了祈祷新政实施顺利之外，好像还没有办法理出一个清晰的双向互通的路线图，比如两种政策下的住房交换怎么评估计税基价；比如转让如何划分豪宅标准；再比如如何平衡两种体系下的公摊面积的市场地位等等。

    是以，归根到底，北京的新政虽然是一次有益的尝试，但似乎并不适合目前在全国范围推而广之，重庆的顺利运行是因为在房地产发展起步阶段就全面导入，没有过多历史遗留问题牵累，而北京的情况显然要复杂许多，因此我们有必要对于这一新政的生命力投以深刻持久的关注。