解析物权法（31）
陈绪国
【原文】〖事实行为与物权变动〗
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力。
【解析】〖典型的物权变动与生效〗
本条款，点了建造房屋、拆除房屋的名。以此最典型的例子，来说明物权设立或者消灭的经过与效力。其关键词有“合法”二字，不合法意味着建造房屋、拆除房屋的事实行为不发生物权设立或者变更的效力。
本条款，对于民事行为、行政行为等都管用。
◎〖事实行为的关键表示〗
所谓“事实行为”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为。其关键表示是，无论物权是自设的或者是他设的，也无论物权是自己消灭的或者是他人消灭的，必须遵守法律法规，必须具备法的效力。
事实行为，是指用钢筋、水泥、砖瓦、木石材料建造房屋，或者用机械手段、人工手段拆除房屋；或者用布料缝制衣服，或者将作好了的次品衣服拆开了重作；或者用汽车零件装配汽车，或者将有质量缺陷的汽车召回再改进质量。如此等等，不一而足。所有这些事实行为，与物权的设立或者消灭有关。
事实行为，有自动的事实行为和他动的事实行为，有合法的事实行为和非法的事实行为，有人为的事实行为和自然的事实行为等多种行为状态。只要是人为的事实行为，无论是自己的事实行为，或者是他人的事实行为，在设立和消灭物权时，均需要以法律为准绳。否则，违法建筑就会被拆除，或者违法拆除房屋会被要求赔偿损失。
所谓“事实行为成就”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为尽量地做到相当圆满，不违反法律和法定的程序，也不违反公序民俗、乡规民约，不损失国家的、集体的和他人的合法权益，动产物权符合动产交付生效的准则，不动产物权符合登记生效的准则。这里的关键表示，也是用“合法”二字来管总。
成就，是人为的努力的结果。事实行为成就，就是人为地造成的既成事实，是不容否认的客观事物。“成就”和“事实行为”需要法律的检验，需要实践的检验，需要大家来检验，需要时间来考验、来证明。
依靠自身的力量所创造的物权，属于“生产型物权”或者“建设型物权”，物权法对于此类物权的规定没有浓妆艳抹，却可以从中找到蛛丝马迹：此类物权是数量最多、物权变动最频繁的繁杂类物权。实际上，日常工作和日常生活中，接触最多是产业经济学、商业经济学、消费经济学概念，不讲物权学概念。
那么，物权法本条款到底有什么意义呢？
物权法讲的是物权的“生、老、病、死”的，或者是讲“转、承、开、合”的。每一个公民，甚至包括少年儿童，无论男女老少，都有与之对应的物权。婴幼儿有吃奶的权利，这也是物权；小孩子有吃饭的权利，这也是物权；学生们有使用课本的权利，这也是物权……如此等等，不一而足。有些物权，也是有“生、老、病、死”的，如婴幼儿吃完奶、小孩子吃完饭、消费过了，物权就自动消灭了。这里有物权的设立与消灭的成分。学生们使用完课本，下学期一般不再使用了，课本就“老”了；课本被磨损得不成样子了，课本就“病”了；课本被当作废纸卖掉了，学生课本的物权在转让中被“消灭”（“死”了）。
物权还有“转、承、开、合”——转移或转让，继承或传承、开放式物权、合围式物权。业主转移到一个地方盖房屋，报批手续都齐全，盖好了房屋去登记，业主的传承权有了，子女的继承权也有了，房子也可以自住，也可以出租，也可以出卖转让。几年以后，政府因征地和建设需要，结果要拆迁业主的房屋，并作好了补偿的准备，业主只好忍痛割爱。业主盖房，符合法律规定，政府拆迁，也符合法律规定，双方都可以OK了。业主的房屋被拆迁以后，政府又为他重新盖了更好、更大的房屋，于是，新的物权又产生、设立了。
因事实行为设立或者消灭物权的，多得很呢，为什么要单单挑选建造房屋、拆除房屋呢？
这是因为，我国最近一二十年来，城镇化建设速度很快，固定资产投资规模很大，特别是房地产市场如火如荼，促使城乡征地与拆迁的事件经常发生。有的地方因此发生了争议事件，有的地方出现了“钉子户”。针对特殊需要，物权法特意将此两项加以规定，同时也告诫当事人要合法地建房、合法地拆房，这当然是属于大物权、大设立、大变动、大消灭的大典型。这种大典型，当然是要抓紧抓好抓落实。
本条款，讲了几样道理：你盖房子，可得小心啊，报建手续、不动产登记是少不了的啊；你自己对自己的事实行为负责啊，你不得损害公共利益和他人的合法权益，否则后果自负啊；你自己维护好自己的物权啊，你的房屋所有权自从登记（成就）时算起的啊，使用期是70年啊；你的房屋因政府征地需要拆除啊，你得好好配合啊，政府会依法补偿于你啊，你等待分配新的房屋啊。以上事实行为和事实成就时，是合法的、有效力的啊。这些道理，是诤言，也是忠言。
当然，也有的人不听忠告，不听劝告，不顾中央和地方政府的三令五申，甚至不顾法律法规的威严，违法批地、用地、占地、圈地、炒卖土地和乱搭乱建、乱拆迁的歪风甚嚣尘上，屡禁不止。这种现象的存在，还不是极个别的，影响是极坏的。其结果，破坏了房地产市场经济秩序，破坏了国家的土地管理和土地规划，侵犯国家的、集体的和他人的合法权益。他们不正当地敛财、暴富，不正当地以权谋私，不正当地铺张浪费，败坏了党风、政风和社会风气，后果是非常严重的。物权法本条款特意将“合法建造”、“合法拆除”作为中心内容，完全是有针对性的，是解决突出物权的一个有益的尝试。
◎〖条款释疑〗
有的人读了物权法本条款，可能会发问：“物权法不是规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力的吗？为什么这一条款没有不动产登记生效的内容，反而以‘事实成就时生效’呢？”这是第一个问题。
第二个问题，有的人会发问：“物权法不是规定了动产物权的设立和转让，自交付时发生效力的吗？为什么这一条款没有动产交付生效的内容，反而以‘事实成就时生效’呢？”
对于以上疑问，可能不光是一般读者的疑问，甚至包括一些学者在内。
本人认为，本条款，表面上有漏洞，实际上是没有什么可挑剔的。
回复第一个问题，可从两方面来说明。一方面，本条款中有关键词语“合法建造（房屋）”和“（合法）拆除房屋”的意思，“合法”二字已经管总了，并且有“事实行为”和“行为成就时”佐证。另一方面，物权法为避免误会，特意增加了一个条款即第三十一条加以强调“依照本法第二十八至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”如果将本条款与第三十一条联系起来读，就已经明白了。物权法不可能将“不动产登记生效”的条文时刻挂在嘴边，那样就显得很累赘了。
回复第二个问题，也可以从理解“合法”二字入手，顺藤摸瓜地找出其他关联的字句，有“事实行为”和“行为成就时”佐证。当然，本条款讲的是不动产物权设立和消灭的规定，没有讲动产物权的设立和消灭的规定。即使是包括动产物权在内，也还是讲得通。同样地，物权法不可能将“动产物权交付生效”的条文时刻挂在嘴边，那样就显得很累赘了。
有的人认为：条文中“合法”二字不妥，所谓“违章建筑”，也同样发生建筑物所有权，唯有城市规划部门才有权责令拆除或者予以处罚，其他任何人要擅自予以拆除、毁损，也将构成侵犯财产权的违法行为。他进而推论：本条规定了一个“合法性”要件，也属于错误。事实行为发生物权变动，自事实行为成就时生效，这是一个普遍规则。无论合法建房或者违章建筑，均于事实成就之时，亦即房屋建成之时，产生所建成房屋的不动产所有权，建房所用的砖瓦木石的动产所有权亦同时消灭。即使属于违章建筑，也发生房屋所有权，建房所用的建筑材料的动产所有权也要消灭。，唯有城市规划部门才有权查处违章建筑行为，其他任何部门、任何人都无权拆除或者占有该违章建筑，否则必然导致经济生活、法律秩序的混乱。
以上疑问，可能不是代表一个人的观点，可能代表一派人的观点。从自然物权角度上讲，违章建筑确实能够产生不动产所有权。这好比山寨厂生产的假冒伪劣一样，假冒伪劣产品也是所有权。如果顺着质疑者的思路再往下想，那道理就更多了。如什么是“公共利益”？什么是“集体的土地所有权”？什么是“违章建筑”？这些概念，模糊得很，一个比一个模糊。物权法从起草至今，已经15年了，连这些概念都搞不清楚，公信力打了折扣。许多地方政府一门心思地搞“政绩工程”，这里拆迁，那里拆迁的，打着“合法”（土政策）的旗号搞拆迁，老百姓叫苦不迭。暗地里，有些官员与房地产开发商打成一片，根本不讲物权。
回过头来，认真审视物权法，有可能既针对违章建筑，又针对不法拆迁，是各打五十大板子的。倘若如此，物权法还是有公正性的一面的。我国正在向法制化的目标迈进，那些地方“土政策”是兔子的尾巴——长不了。
如果要问，我国在“合法建筑”一方法律效力高，还是“拆除房屋”的法律效力高？答案是：拆除房屋的法律效力高。拆除房屋，是消灭不动产所有权的暴烈行动。这种铺张浪费的办法，为某些官员所推崇，看起来有些匪夷所思，却是活生生的事实——是“事实行为”，也是“事实行为成就时发生效力”。这是物权法万万没有想到的，也是执行物权法不到位的表现。
本条款已经成为既成事实，立论是站得住脚的。至于由于本条款引起的争论是正常的，不争论反而是不正常的。物权法本条款不过是众多相类似法律法规的综合提炼的产物，即使物权法不订立这一条，其他的法律法规照常运行。而作为物权法的对象，不能缺少此类条款。这就是解决问题的折中办法，是完全必要的。
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