笔者的某位朋友去年看的房子因为特殊原因没及时出手，最近在询价的时候房子已经上涨了5000元/平，地处城郊边界，作为刚性需求的准消费者，其难以接受地产回暖后楼盘价格的大幅度提升。与此同时，搜房网新盘数据监控中心数据显示，4～5月，北京市共有36个项目涨价，其中，区位优势明显的朝阳、丰台、大兴三大区域的涨价项目占70%以上。最大涨幅达到5200元/平方米，一些项目的价格甚至超过2007年的历史最高点。“U”型走势开始出现明显上升势头！那些此前叫嚣中国市场要衰退3年、房地产再也不可能出现反弹的经济学者们又开始大肆叫嚣捧起臭脚，然冷静耳根过后作为营销人我们更关注的是地产高端不断上扬，回暖背后的真实隐情。

假性回暖还是真性回暖？

自2009年3月份以来，以北京、江浙一带为代表的楼盘开始快速回暖，长时间积累

结婚、住房等刚性需求人群在楼市最后的价格促销和刺激下纷纷掏出了腰包，各地楼市情况也开始陆续复苏，加上主要影响力地产商的造势和宣传，楼市在一片久违的饥渴中开枝散叶。进入5月份以来，各类高端地产项目曝光频率不断增加，各类关于炒房的信息和某某投资地产的信息不断放出，使得原本积蓄已深的地产市场再度被强推上了舞台，然，真正卖货的还是中低端地产，高端仍不过是曲高和寡的唏嘘声，且中低端也在强烈刺激后日渐萎缩，市场进入了一个假性回暖的大气泡里。

刚性空间与生产空间？

从消费层面，北上广这样的地方无论是地产政策如何，无论是经济如何，人们对于城市的需求不减，对于城市的向往不减，人们对于城市居住消费的能力就不会减少，随之，地产的价格市场也不会饱和。一如北京，每一寸土地都是寸土寸金之地，房子不只在五环外，现在已经到六环外，七环外，甚至周边的天津、廊坊也已经因此而获益匪浅。城市上班，郊区居住，以北京为中心向外扩张的地域总归有限，有限则决定了地块的价格，房产的价格等不容置疑。所以那些所谓地产理论在北上广这样的地方是不能以大众态势来判断的，像我们一直紧密配合的地产一样，真正的好房子是不会因为时政而打折扣的，折扣的都是水分鲜明的。此外，二线市场，是近年来的主力，包括我们这几年也服务了几家二线市场的楼盘项目，我们发现，其实二线市场，甚至三线市场，人们的居住需求正处于一个上升阶段，对于房子的定义渴望更大于必须本身，项目本身足够的理由，足够的价值，足够的传播和对应消费心理召唤满足，则人们不会过多的考虑其他因素。然目前这些市场普遍存在的问题却是心理刚性需求大，生产能力强，但营销能力弱，使得消费者最终对于房子的判断依附于价格本身，或者消费必须性不大。

资源满足还是能力满足？

毫无疑问，做房地产的没两下资源能力是无法混迹的，不管是拿地办手续还是其他等等，以往很多房地产企业家也几乎都是靠着某一方面或几方面在资源上的优势打下天下，而今，资源圈越来越透明，地产商越来越多，内在和外围的竞争对手此起彼伏，仅凭资源打天下显然已经不现实了。再加上很多地产企业如今依然停留在家族化、资源经营化、职业人才空白化的阶段，使得其越发在地产竞争下难施拳脚。老板一招鲜的时代已经过去了，如果还停留在自我的经验中只能离消费越来越远，房子盖了不是用来自我欣赏的，而是用来让消费者买账的。不能拿其他城市的范本照搬照抄，更不能好高骛远不求消费实际，如今的房地产不是玩忽悠的时代了， 人们更需要心灵的圣地而非企业家的囚徒。

所以可以看到，聪明地产商如今会选择策划顾问+销售顾问的外脑作业模式，自身负责好房子建设和地政关系，房子定位、消费心理把握与传播交给策划顾问，销售问题交给销售团队，大家不再有谁凭空取物的机会，而是靠成绩捆绑合作。即省去了地产商临时组建两项团队的时间，同时也省去了团队间彼此勾心斗角的机会，大家职业的精神各劳各得，相得益彰。这是一种能力的补给，省去的是彼此的时间成本。

房地产进入消费高级智商时代

这个新锐的名词来自我们的研究成果，之所以称呼为高级，是因为挂上了消费二字，以往是你卖我买，疯抢的等待拿号的时代也许再也不会来了，人们清楚:不就是房子吗，只要有钱总有能买到称心如意的时候。而不再是当初小女孩一样的怕别人买了自己就再也买不到好房子的时代了。人们对于房子从房子本身延伸到了房产商的诚信，硬件配套设施，房子周边地产未来发展，谁会是我的邻居以及物业服务等等，一个简单买卖关系变得高级，而决定其根本的则是消费智商的提升本身。人们对房子和地产商顶礼膜拜的时代已然过去，现在消费评判的标准是：服务和品质。你带给我的服务，和你带给我的生活品质！而对于这样的高级消费来说，企业一味的“8分钟路程”或者“后LOFT”或者等等概念化虚拟的任何信息都不足以赢得市场，而只有更高级的营销模式，更高级的资源整合，更高级的销售作业方式，更高级的服务，才有真正回暖的房地产市场，有永远屹立不倒的品牌。