物业税难以平抑中国高房价
摘要：买房难、住房难、卖房难使得当前中国房地产市场处于“三难”境地，房地产市场仍处于不健康或者亚健康。货币政策、财政政策、税费政策等宏观调控频频出台，但是作用不明显，甚至有反作用倾向，高房价仍然是中国房地产市场的一大特征，物业税改革能否改变这种现状，本文从物业税的价值目标、作用机理、物业税实施的限制性因素等方面，个人就物业税对房价的影响分析谈点看法。
关键词：物业税 房价 限制性 房地产 住房福利
一、 物业税的价值目标
物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
物业税的初衷是政府对物业保有者进行征收的一种税种，主要是用来平抑持续上涨的住房价格。在房地产价格持续上涨的时候，业界和学界很多人士对物业税预期很高，认为物业税能抑制房地产投资者、投机者，针对性更强的就是炒房者或者炒房客。
个人认为，物业税的价值目标是使得房地产市场健康稳定发展，住房市场价格与住房真实价值趋于一致，使房价泡沫内化，而非破裂。从供需双方的角度去规范中国住房价格。
二、 物业税对房价的作用机理
房价是由土地出让金、建安工程成本、税费及相关利润组成。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
物业税只是一种税制的综合，只是将原先的住房价格构成重新构建，仍然是影响房价的因素之一，对住房价格的本身影响不大。他主要影响住房价格的机制是通过调节购房者的心理和行为，使抑制住房投机者、投资者或者炒房者。
三、 物业税实施的限制性因素
1、物业税的实行是增加了房价。从物业税的征收方式来看，物业税是逐年征收的，将一次性的土地出让金等税费分开支付，如果不考虑资金的时间价值来看，房价下降很有可能，因为土地出让金占了房价很大的一块，第一次购买住房价格降低，但是在住房金融来看，住房资金量大，考虑其资金价值，无形中增高了住房价格，使住房价格偏离真实的住房价值。并且物业税是随着增值而增的，数次循环，会导致住房泡沫会越来越大，无利于住房市场。
2、中国住房福利是家庭福利。从中国住房福利性质来看，中国的住房福利不是政府福利，也不是市场福利，而是家庭福利。真正的住房需求者是来自有家庭背景的人，无论怎么征收，有钱家庭的人要买房还是可以购买的，没钱的人想买也买不了，因而征收物业税对降低房价影响不大。因为市场上的需求者被很多人误解，很多来自农村的农民大学生，城市有中低收入家庭的，有来自农村城市务工的年青等。这一群体，他们只有住房需要，而不是需求。而现在的很多市场上住房刚性需求是一种虚拟的需求，是人们对需求和需要的一种误解，认为物业税对其作用大。
3、住房家庭结构的差异较大。中国的住房自有率达到80%，相对美国的68%有一定的优势，但是从中国的家庭结构来看，城市家庭成员较少，但是其个人拥有住房比率较高，他们是富有人群，购房能力较强。对于农村家庭或者城市中低收入家庭来说，他们的家庭成员较多，而个人拥有住房比率较低。若征收物业税，穷人更不能购房，对富人的影响不大，富人住房的物业税收率比银行利率低就行。因而对房价的影响不会很大。
4、中国住房与政治挂钩较大。中国的政府官员是住房拥有者比重很大，在现实中，很多官员至少拥有一套住房，有些两套甚至以上。这些人的利益谁来维护，政府官员不会制定 出对自己不利政策，人都是理性人，政府官员是财富拥有者，他们不会让自己的财富无形损失，他们也会试图阻止或者不执行相关政策。即使中央政府作出相关规定，地方政府也会有相应的政策。因而抑制房价的可能性不大。
5、物业税实施的条件不足。物业税是一种混合税制，想在短期中出来很难。因为我国的住房产权登记工作进行缓慢，产权没有清晰，征收物业税存在很多弊端。物业税的税率确定很难，房地产市场是一个区域性市场，我国地区差异较大，因而在实话税率过程中要考虑太多的因素。不动产价值确定方法差异，不动产价值和不动产价格的确定是一个难点，在市场情况下，这两者明显不同并且存在很大的差距，中国的房地产估价师和土地估价师还很少，估价行业不规范，这为税基的确定提供难度。因而对房价的影响较大。
6、物业税不能有效抑制住房投机者。抑制住房投机者关键是在购房的准入条件，从购房的出发点，源头开始，而不是有出现了问题再去控制。对住房拥有者来说，征收物业税的损失与住房投机的利润相对比较，现在的住房情况是住房投资的投资回报率很高，即房价虚高存在很大的空间，物业税的实施只是提高了购房的门槛，对真正需要住房的人加以限制，这样会导致住房难、买房难，更是导致卖房难。
总之，从物业税的实话条件，物业税的价值目标和物业税对房地产的作用机制来看，物业税对住房价格的影响都不会很大。