从房价构成角度看涨我国房地产市场走势
关键词：房地产 市场走势 拐点 金融危机 土地热拍 物业税 利润
我国房地产趋势如何影响到整个国民经济发展方向标，影响到了政府宏观经济政策的制定，房地产投资者投资决策，住房需求者置业安居。房价是衡量房地产发展走势的重要指标。因而有必要从房价的构成因素来分析我国房地产发展走势。
业内观点及普遍接受观点，房价是由土地出让金、房地产建安工程成本、房地产相关税费和利润组成。因而从这四点来分析我国房价走势非常必要。
第一，土地拍卖热潮是投资者（开发商和住房投机者）的心理预期和市场预期所致。从4月底至今，我国就出现了土地热潮，各地房地产开发商争相购买土地、囤积土地，某些地块的土地拍卖价由底价经过上百次竞价翻了数倍。刚开始是一些小开发商或者是重组后的开发商购地，而全国知名的开发企业却按兵不动，五月中旬，各地大的开发企业也参与到了购地、囤地，因而形成了又一个土地抢购周期。从出现土地流拍到土地疯狂抢购的时间段不过一年，这从房地产经济周期来讲，不符合房地产市场发展的规律。土地疯狂抢购的背后究竟能给房地产市场走势带来多大的影响，根据利益相关者理论，房地产利益相关者有政府、投资者（开发商和炒房投资者）和住房需求者三方，政府的土地出让金变化不大，政府的利益和国民经济增长率指标决定着变化不大。住房需求者对土地的影响不会很大，因为住房需求者需要住房可有伸缩性，而且中国房地产市场是真正处于供过于求的现象。对土地需求的影响很大的是投资者，投资者的心理预期和市场预期。个人认为，房地产市场之所以出现土地热潮情况，主要是投资者一方利益的考虑。
第二，金融危机对住房建安成本影响甚小，金融危机和经济危机在中国并无真正出现。房地产建安成本在房价中也占据了很大的一部分，建安的设备，原料都是中国制造业的真实反映，2008年，中国制造业出现一定的问题，像
第三，房地产税费改革为物业税预期前景不乐观，没有从根本上解决中国税费痼疾。房地产税费对于开发商，政府和购房者都有影响。物业税改革曾经一度给业内人士和很多专家带来曙光，但是物业税制定的根本目的在于限制炒房者，而不是从房地产的供求等根本方面去解决房地产市场的税费疾病。税费作为国家财政收入重要的一环，政府作为市场的一部分，也有一个理性经济人的特性，因而物业税对房价的影响不大。还有就是物业税只是一个提议改革，物业税的制定，物业税的实施，以及物业税本身的供需都是问题，物业税基数的确定，物业税率的确定。从资金的时间价值来看，个人认为，物业税的征收只会抬高中国房价，仅仅是限制炒房者是不能从根本上解决中国住房价格问题，而是应该引导住房需求者和投资者。因而对这个物业税有所期待，但是个人认为，预期不会太乐观。
第四，开发商高利润率是行业特性，宏观调控效果不佳。开发商利润，这是开发商与政府，开发商与住房需求者矛盾的焦点。房地产开发投资资金量大，高投资，高风险注定它是高收入行业，至于这个投资回报率到底多少，站在不同的角度，有不同的考虑目的。开发商主要表现的是企业的盈利能力和企业社会责任感，但这两者的博弈过程中，企业还是商人的投资场所，因而有商就有利，追求利益是企业最根本的目标。现在所谓的企业社会责任都是企业对社会的奉献，更有人说是企业对社会弱势群体的施与。至于房地产行业到底是不是暴利行业，利益相关者各执一词，但是就中国产业构成，开发商的利润率不会有太大的降低，在这样的关键时期，有钱人就越发想着敛财暴利，因而出现了土地拍卖热潮。在市场经济下，房地产企业作为市场的主体，因而政府对其利润的调控效果不明显。
因而，个人认为，利益相关者很少真正认识到中国住房供需是供过于求，中国的住房从来就没有出现过供不应求，判断供需不应该从中国人口基数和土地使用面积来看，而应该从中国家庭的自有率来看，因为中国住房自有率达到80%，远远高于美国的64%，这得利于中国住房制度改革和土地使用权改革之前的中国福利分房政策。有住房改善需要不是住房真正的需求。对住房供求的错误理解是中国住房问题最大的痼疾。
只有真正理解经济危机和金融危机对中国房地产市场影响不大时，生产过剩和产能过剩是经济危机和金融危机的主要特征，而中国住房虽然处于供过于求，但是远远没有达到生产过剩。中国产能过剩只是劳动生产力积极性的表现，在制造业其它方面外贸依赖型产品上，住房内需产品并无过剩。
中国房地产市场现在还处于增量房市场，还远远没有涉入到存量房市场，中国现有的投机者和投资者还只是推动中国房地产二级市场的发展，中国房地产三级市场还存在很大的空间，现在的炒房者还远远没有扮演他们应有的作用。在住房三级市场发展相对完善时，会出现更高的房价，因为那时房地产市场是完全的，自由购买和置换将会更加推动房价的增长。
房地产开发商敢于投资，这是一种冒险，也是一种心理预期和市场预期，但是在市场不完全，信息不对称的中国房地产市场上，这种预期会走到决定作用，因而个人认为中国房地产市场不会出现所谓的二次拐点，房价会升高。也不会像很多国外学者和专家对中国房地产市场信心不足，认为会出现长期的调整或者一年后会有更坏的低潮。