解析物权法（17）
陈绪国
【原文】〖不动产登记簿〗
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的依据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【解析】[不动产登记簿与欠缺]
本条共两款。第一款，道明不动产登记簿是物权的归属，不动产登记簿是不动产内容的依据。第二款，道明不动产登记簿的管理，由登记机构负责。
本条款内容单薄，有欠缺。
◎[不动产登记簿与文字改正]
先将本条中的文字进行推敲。第一款中的“归属”二字不太好理解。为什么说不动产登记簿是物权的“归属”？
归属，《现代汉语词典》的解释有两个，一是“属于”，二是“划定从属关系”。
如果将“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”代入上述解释，有两种结果：
A．不动产登记簿是物权归属（属于）和内容的依据
B．不动产登记簿是物权归属（划定从属关系）和内容的依据
以上两种意思，第B种是引申义，比较通顺，但懂得这一层意思的人毕竟较少，即通顺不通用。第A种是本义，由于主谓词组不搭配，可能容易引起歧义。
“不动产登记簿”是主语，“归属”是谓语。从字面上解释，得出的意思是：物权——归属于不动产登记簿。登记簿是谁的，是不动产登记机构的。进一步推论，结果是：物权——归属于不动产登记机构。这就是歧义之所在。
“不动产登记簿”是“物权”的载体，而物权的主人在这里没有出现。在物权主人未出现时，“不动产登记簿”喧宾夺主了。
按照本人的理解，有以几种说法可供商榷：
不动产登记簿是记载物权的小册子
不动产登记簿是记载物权归属的小册子
不动产登记簿是记载物权登记生效的小册子
不动产登记簿是记载物权登记生效、承认记载内容的小册子
不动产登记簿是记载物权登记生效的权威性小册子
不动产登记簿是记载物权种类、事项、申请人要求并生效的小册子
不动产登记簿是记载物权权属界定的小册子
不动产登记簿是记载物权权属界定、承认记载内容的小册子
不动产登记簿是记载物权权属界定并生效的小册子
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定、承认记载内容的小册子
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定并生效的小册子
不动产登记簿是记载物权的文件夹
不动产登记簿是记载物权归属的文件夹
不动产登记簿是记载物权登记生效的文件夹
不动产登记簿是记载物权登记生效、承认记载内容的文件夹
不动产登记簿是记载物权登记生效的权威性文件夹
不动产登记簿是记载物权种类、事项、申请人要求并生效的文件夹
不动产登记簿是记载物权权属界定的文件夹
不动产登记簿是记载物权权属界定、承认记载内容的文件夹
不动产登记簿是记载物权权属界定并生效的文件夹
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定、承认记载内容的文件夹
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定并生效的文件夹
不动产登记簿是记载物权的文件档案
不动产登记簿是记载物权归属的文件档案
不动产登记簿是记载物权登记生效的文件档案
不动产登记簿是记载物权登记生效、承认记载内容的文件档案
不动产登记簿是记载物权登记生效的权威性文件档案
不动产登记簿是记载物权种类、事项、申请人要求并生效的文件档案
不动产登记簿是记载物权权属界定的文件档案
不动产登记簿是记载物权权属界定、承认记载内容的文件档案
不动产登记簿是记载物权权属界定并生效的文件档案
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定、承认记载内容的文件档案
不动产登记簿是记载和保存物权权属界定并生效的文件档案
不动产登记簿是物权归属于谁的小册子
不动产登记簿是物权归属于谁的文件夹
不动产登记簿是物权归属于谁的文件档案
【修改建议】
建议将“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”一句修改成：
“不动产登记簿是物权归属于谁的文件档案，是确认不动产物权登记有效的依据。”
◎【适当增加内容】
谈到不动产登记簿，不得不考虑登记簿的保存年限这一关键问题。倘若不考虑这个问题，随意乱扔登记簿，遗失登记簿，其后果不堪设想。
上世纪九十年代中期，广州市一间国有企业，不断地被附近村民蚕食宿舍附近的土地盖民居。官司打到法院，该企业拿不出土地红线图，在房地产管理部门也查不出历史资料，结果，
日本民法典《不动产登记法》明确了登记簿和登记内容应当保存的期限。
日本的不动产登记簿，分为土地登记簿和建筑物登记簿两种，以下的登记簿包括这两种。
日本《不动产登记法》第20条规定了“不动产登记簿的保存”：
（一）登记簿及地图、建筑物所在图应永久保存。
（二）登记不动产权利的申请书，应自接受申请之日起保存十年。但是，对于编入申请书编缀簿者，其保存期间，自第七十条第（一）款规定的记载日起算。
以上所称“申请书编缀簿”，是特指将登记簿全部或一部灭失时，登记所应备置特殊登记簿。其编号与一般登记簿不同，另有号码，属于重点登记保存之列。
以上所称“第七十条第（一）款”，是关于登记簿灭失恢复登记的登记，“应于登记用纸中相当顺位号数栏中记载前登记的号数，于事项栏内记载接受前登记申请书的年月日及收件号数。”
日本《不动产登记法》第24条之二规定了“登记用纸的截止”：
（一） 截止登记用纸时，应将其编缀于截止登记簿。
（二） 截止的登记用纸，自截止之日起，应保存二十年。
（三） 第十四条、第二十一条及二十一条之二的规定，准用于截止登记簿。
以上所称“第十四条”，是关于不动产登记的两大类对象。以上所称“第二十一条”，是关于抄本的交付、登记簿阅览的规定。以上所称“第二十一条之二”，中国法制出版社2002年第2次印刷、王书江译本中不存在。
综上所述，登记簿及地图、建筑物所在图、登记不动产权利的申请书、截止登记用纸规定保存年限，是完全必须的。这也是商品经济国家的长期登记经验总结。
“登记簿及地图、建筑物所在图应永久保存”一项，作者完全同意此作法，并应规定纸质的和电子的两大类。
“登记不动产权利的申请书，应自接受申请之日起保存十年”还有商榷的余地。拟应永久保存，包括纸质的和电子的两大类。
“截止的登记用纸，自截止之日起，应保存二十年” 也还有商榷的余地。拟应永久保存，包括纸质的和电子的两大类。
总之，对于不动产登记簿及其相关登记项目资料，应当无条件的永久保存。因为建筑物的使用寿命往往超过100年以上，土地的使用寿命是无限延长的，只要不发生人为的消灭，总会有一定的物权人所占有。
我国有关法律规定了“建设用地使用权届满自动续期”，一般地会使用70年以上。物权法规定了耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。虽然，各种土地的使用期不同，但作为档案性质的不动产登记簿，应当承担更重要的历史责任，将这项工作做得更圆满，更扎实。
【修改建议】
建议将“不动产登记簿由登记机构管理。”一句修改成：
“不动产登记簿由登记机构管理，所有资料包括纸质的和电子的一律永久保存。”
整条修改为：
第十六条 不动产登记簿是物权归属于谁的文件档案，是确认不动产物权登记有效的依据。
不动产登记簿由登记机构管理，所有资料包括纸质的和电子的一律永久保存。
以上是修改物权法第十六条的初步意见，还有其他细节问题尚待进一步研讨。
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