应对通胀预期，地产风险机遇并存

地产股近日突然暴涨，联想多多。各种分析均有，但基本一致的观点是：地产股暴涨都是通胀预期惹的祸。

06/07年解释楼市和股市疯狂的一个主要理由是“流动性过剩”。用通俗的话来说，就是市面上钱太多了，所以钱就变得不值钱了，因此大家都去买楼、买矿，希望通过拥有稀缺资源来让资产保值增值，抵御通货膨胀。《货币战争》曾经对于通货膨胀的作用有过精彩的论述，而中国老百姓体验中的通货膨胀除了历史书解放前的描述外，还包括上世纪九十年代以来的几次。猪肉价格在07/08年不幸成为了通货膨胀的标志，价格翻番让政府始料未及。

今天，经过差不多两年金融危机的洗礼，全球各国央行已经向市场上注入了数万亿美元来拯救本国经济。目前虽然出现了好转的迹象，但依然无法断定世界经济已经触底反弹。最具有代表性的事件包括美国伴随着金融机构倒下的还有通用和克莱斯勒这样的工业巨头，说明实体经济在本次危机中仍没有实质性的好转。这一情况在中国也同样存在，虽然经济增长由于四万亿经济刺激计划而出现好转的趋势，但用电量这个指标依然低迷。大笔的资金主要用于基础设施建设，短期内仍难以断言中国经济已经走出危机。当然，我们依然有很大可能最早从危机中恢复，只不过现在还不是庆功的时候。

房地产是宏观经济的一个组成部分，描述宏观经济环境是给我们评论房地产一个重要的基础。大量资金透过各种渠道流入市场后，有很大可能会引发通货膨胀，特别是资产价格的再度上涨。资本在消费和生产环节无法获取合理利润，必然流向资产市场。大量的资金在市场上横冲直撞，不外乎股市、楼市和大宗商品三个选择。其中楼市在通胀预期作用下的变化值得我们关注。

由于通胀预期，所以未来楼市有很大可能上涨。不动产做为抵御通货膨胀的工具多少次被证实有效。这一次伴随着通货膨胀而来的还有经济复苏，同样是一个楼市的正向推手；

由于楼市的上涨预期，所以资本会向楼市聚集，市场会出现相当规模的投资保值需求。这种需求一旦形成共识，能够释放的能量将相当可怕；

需求的增加必然导致销售量的增长，进而打破现存的供需状态，引发诸如排队买房、托人买房之类的事情，甚至让好房子一房难求。而销售量的上涨与房价的上涨往往有很大的相关性。一般而言，销售状况好的项目涨价的可能性较大，向下调价的可能性则几乎没有。房价随通货膨胀率和销售量变化出现明显上涨是一种必然。这方面今年各地的小阳春之后出现的涨价潮已经初见端倪；

房价的上涨有几方面作用。一方面可能对需求产生抑制；另一方面则会诱引更多的投资保值需求加入其中。这样一来，自然对自住型消费而言伤害很大，特别是中等收入人群；

此外，房价上涨还会对开发商的心理带来直接影响。当然也是多方面多方向的影响。一方面去库存的顺利，会缓解开发企业的资金压力，也让降价促销变得更加不可能。另一方面通货膨胀预期很有可能使开发商手中的土地资源和房屋资源大幅增值，所以适当延缓开发进度，在保持新增供给相对不足的有利态势之余，或许还能享受通货膨胀带来的额外收益，不失为一箭双雕；

房价变动和通胀预期作用于开发商的另一功效就是开发商拿地的信心。现实是全国各地都出现了开发商拿地的“小阳春”，“地王”这个词频现报端映衬出土地市场的炽热，相应也泄露了开发企业的内心活动；

通货膨胀似乎无法避免，至少大多数经济学家如是说。面对通胀预期开发企业也是弱势，只能顺势而为。如果你相信通货膨胀必然来临，那么借钱拿地、放缓去库存速率、上调销售价格等举措实属正确。而政策上放松资本金率降低了融资门槛，间接给上述对策创造了实施条件。不过，此举并非全无风险，银根是否已经开始收缩、经济刺激政策在国内外是否真能短期见到实效、通胀规模在房地产市场上是否真能够如想像般巨大，尤其是当前楼市价格平台不可谓之低，盼望业内同仁保持冷静判断，也祝大家好运。