解析物权法（12）

 

陈绪国

 

 

【原文】〖登记机构及一般规定〗

第十一条  当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

 

【解析】[登记申请材料]

本条原则规定，不同的不动产登记需注意提供的不同申请材料，如权属证明、界址、面积等。

 

◎〖登记材料的品种〗

由于本条款只是一个原则性规定，未列出各种不动产及其全部的申请材料。作为不动产物权人、当事人，应当了解更多的知识。

已告知登记材料的品种：

该项不动产的权属证明；

该项不动产的界址；

该项不动产的面积。

未告知登记材料的品种：

该项不动产的合同书；

该项不动产可能存在的法院判决书；

该项不动产可能存在的征收、征用和拆迁的决定书；

该项不动产的面积、体积、形状、四至范围；

该项不动产可能存在的其他合同书，除了需要提供主合同以外，还要提供抵押合同；

该项不动产可能存在的抵押物的所有权或者使用权证书；

该项不动产可能存在的抵押物的所有权或者使用权登记簿；

该项不动产各种材料的各种复印件，除了以上必备的全部材料的复印件，还有户口簿复印件、身份证复印件等必要材料。

在《解析物权法（11）》中，已经列出各种不动产的登记规则，所有登记规则，可以为本条款作为登记、登记材料提供方便。

 

◎〖土地权属证明的疑难问题〗

一提起不动产权属，必然提起土地权属、房屋权属这两大物权。其中，土地的权属问题，是个老大难问题。

众所周知，土地所有权二元化是八二宪法开始规定的模糊化条款，并由此及彼地牵连到数十部法律、法规、规章、制度和政策。

作者一贯的立场，是要将城市和农村的土地统一到“归国家所有”上来，才能公平、公正、准确地解决国家、集体、个人的土地权属问题。

中国的土地所有权二元化问题，是一个不可回避的重大现实问题。正因为它权属不明、责任不清，给予国家的土地管理造成很大的被动，处于弱势地位的普通农民也没有得到什么好处，反而不利于农民个人维权。在征收、征用土地补偿和拆迁补偿过程中，农民的实际权益没有得到较好的保护。

由于土地所有权二元化是来源于宪法，并且由于土地所有权的研究非常繁琐，中国绝大多数学者对此望而却步，或缄默不言。

由吴汉东总纂、陈小君等著的《农村土地法律制度研究——田野调查解读》一书中，披露了大多数农民的“觉悟程度”，这对于我们了解我国真实的地权状态是大有裨益的。

作为教育部人文社科“十五”第一批规划研究课题——“农村土地法律制度研究”，是面向农村的田野调查。在项目主持人的筹划下，有关民商法学科中青年师生共50多位，分成14个小组，于2002年9月下旬至11月初，以中国中部省份湖北省为重点展开了深入的实地调查。调查的地区主要有湖北省的10个市、县、区，即襄樊市、荆州市、钟祥市、监利县、黄梅县、阳新县、英山县、通城县、武汉市黄陂区、宜昌市猇亭区、山西省吕梁地区、江苏省苏州市和溧阳市、山东省平度市、广东省广州市白云区进行田野调查。调查农户达406户，访谈农民计500余人。调查组提的第一个问题，是当下土地权属问题。出的选择题“你耕种的土地是谁的？”作出有效选择的问卷有430份，选“国家的”占60%，“村集体的”占27%，“生产队（小组）的”占7%，“个人的”占5%，“其他人的”占0.4%。（吴汉东总篡、陈小东等著《农村土地法律制度研究――田野调查解读》第3页、第5页。中国政法大学出版社2004年1月第1版）。其中，钟祥市长滩镇95%的农户认为他们耕种的土地是属于国家的，许多人还说“这还用问吗？”，他们明白，一直是向政府签订承包合同，向国家交纳农业税，肯定土地是国家的；包括几个村的村支书、村主任、村会计等都认为：土地属于国家所有，集体或村委会只是经营管理者，而不是土地所有者。相信这些村干部都是学习过宪法、民法通则的，他们对于宪法的领悟，并不是停留于法律字面上的感性认识，而是对于实际情况的真实的理性的认识；宜昌市猇亭区91%的农民认为土地当然是属于国家的，只有9%的农民认为土地是集体的；咸宁市通城镇85%农户认为土地是国家的，10%认为是国家和集体共有的，个别老农户认为土地是自己的；黄冈市黄梅县小池镇81.5%的农民认为土地是属于国家的；监利县网市镇80%的农民认为土地是国家的。（综合《农村土地法律制度研究――田野调查解读》第138页、第70页、第64页、第143页）。

从以上调查资料中，可以看出，大多数农民的国家概念和革命觉悟是非常高尚的。虽然，许多法律规定了农村土地的所有权属于集体，但这并不影响他们能够作出正确的回答与选择。再一次表明了大多数农民并不落后，反而是我国的某些旧的法律落后于经济改革的大好形势，落后于广大人民群众。也可以看出，我国的某些坚持土地所有权二元化的国家干部，思想政治觉悟落后于农村的普通群众。

有些人经常鄙视农民，口口声声说农民们没文化，没觉悟。是的，总的来说，全国人口中，农村中受过高等教育的人很少，农村中的文盲人数历来比城市高出许多倍数。但是，没有文化不等于是没有觉悟。从井冈山时期开始，至现在为止，亿万农民一直跟随共产党闹革命，搞建设，任劳任怨，恪尽职守。革命战争，抗日战争，解放战争，土地革命，土地改革，农业合作化，人民公社化，家庭联产承包责任制，统分结合的经济承包责任制，是跟着共产党一步一个脚印地走过来的。这些成年终日以土地为生的“下里巴人”，最能体会到土地国有化的优越性，最能洞察各种形式的土地私有制极不公平极不合理。什么叫文化？不唯书本，时时处处讲文明讲道德讲正义守纪律，就是文化；什么叫觉悟？不唯官唯上，不阳奉阴违，凭着朴素的革命感情，来认识人世间的真善美与假恶丑，就是觉悟。

这真是我国当今社会一个最不可思义的、最奇怪不过的现象：某些法律反向地规定农村及城市郊区的土地归集体所有，而农村集体多数干部、群众却不领情，却总是说土地是属于国家的。不仅如此，我国法律规定土地所有权“国家所有”与“集体所有”双轨制，可能是世界上独一无二的，没有哪个国家这么硬性地规定，也没有明明白白地将全国97%的土地所有权如数家珍全部硬性地分封给集体。

中国现行的土地所有权二元化法律，可能是世界上最模糊不清的物权制度之一，国家所有权、集体所有权、私人所有权到底是什么样的所有权？绝大多数是专属于国家的所有权硬派给集体，绝大多数土地使用权也硬派给集体，也有些是属于集体或私人的所有权却划归到国家名下。这些法律条款，深深地打着“计划经济”的烙印，中国步入市场经济二十多年了，新土地管理法也执行8年多了，那些早就过时了旧条条框框始终也舍不得修改。真不知道，这到底是为什么？

以许文晋为组长，王颖琼、孙艳、张巍为组员的课题组，于2002年10月21日至10月26日调查了广州市白云区太和镇及下属的米龙村、神山镇及下属的中八村，及附近的花都区社岗村，他们并走访了区农业局、国土局、财政局、法院及广州市中级人民法院。并以“集体所有＝所有权缺位？”为题进行阐述。

1.在所有制关系方面，实际上还是“三级所有”形式。按照《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》，包括在原生产队或联队一级设置经济合作社，在原大队一级设置经济联社，在原公社一级设置经济联合总社。征地补偿费一般由镇政府领取，再逐级下发，由总社按1：2：7的比例分成。

2.全区基本上实行股份制。股份分为集体股和个人股。获得股权和股份分配各异。

3.土地承包不想按照国家30年承包期进行，许多村自定5、6年。承包形式有村（社）直接专业承包、村（社）反租倒包、农户分散外包和农户自发外包四种。

4.土地权属意识模糊。不少农民认为土地归生产队一级自已拥有，但同时认为土地是国家的。最终是属于国家的。

5.建设用地双向分流，补偿过低有埋怨。不少乡镇干部认为国家征收土地存在歧视，国有土地可以出让，集体的就不能。而土地的补偿价为5万元/亩，市场价格高达30万元/亩。不少地方不愿意土地被国家征收，便采取与投资者股份合作或建厂房给投资者，变相出让土地。

6.广州市中院法官称股权纠纷在农村纠纷中最多、最复杂。尤其是是出嫁女的股权难以得到保障。国家对于社员权没有明细规定，社员权是否属于法院管辖范围也不清楚。

（《农村土地法律制度研究――田野调查解读》调查人员组成名单、第112～124页许文晋等“集体所有=所有权主体缺位？——广东省广州市白云区农地调查报告”）

从八二宪法修订时起，一直到物权法出台以后，农村土地所有权的归属、配置问题的争议从来没有停止。不少学者对我国目前的土地所有制度提出了质疑，有的甚至提出了尖锐的批评。尽管土地国有化学说是正统的马列主义和科学社会主义学说，是最正确最科学最公平的物权学说，是最受农民欢迎的财产权学说，总是有这样那样的修正主义学说干扰土地所有权国有化，土地所有权二元化依然故我。这是土地权属证明的最大疑难问题。

关于农地权属登记，《农村土地法律制度研究――田野调查解读》一书中披露了所调查地区的几种状态。这当然是在《农地承包法》和《物权法》出台前的状态。

一是农地所有权登记。在14个受调查的观测点中，只在江苏溧阳发现由国土资源部统一编号印刷的《集体土地所有证》，登记事项包括所有者状况、土地面积、四至等情况。该书作者分析多数地区未发所有权证的原因，一是土地变动过剧，难以发放；二是发放所有权证费用过高；三是因发证的后果而搁置；四是土地权属纠纷减少弱化了发证的意愿。

笔者认为，上述四种影响农村土地所有权证发放的主要原因是第三种。作为农村土地承包者，一个本能的第一反应，是隐瞒土地面积，少缴农业粮或农业税。所上报的土地面积大，上缴的粮食就多、农税就大（2007年起国家在全国统一取消农业税以后，这个问题已经不存在了）。许多农村在1984年已经完成发证前的勘测、绘图，以村为单位的走界地址划定亦已完毕。在由村签订协议书时，初始登记面积与统计面积差异很大。特别是在城中村、城郊村中，隐瞒土地面积、抵制土地权属登记的风气更盛。在转让土地时，原先登记或不登记隐瞒的土地面积越多，土地走私所得利益就越大。

二是农地使用登记。与集体土地所有权登记冷淡相反，此类登记相当热烈。此证是《土地承包经营权证》，因为涉及每家每户每个人的切身利益，并且土地权属是清晰的，办理登记相对容易一些。除了农耕地，林地、牧草地的土地承包经营权证办理也相对容易。自从国家在全国统一取消农业税，免征农业粮食以后，所谓的“承包经营”不再具有实质性意义了。承包经营土地变成了享用权的农用地。未来的农村土地权属证书，应当据实变更。

 

综上所述，涉及农村土地权属登记的疑难问题有以下几种：

1．涉及国家土地权属与集体、个人土地权属的疑难问题；

2．涉及集体土地所有权与个人土地使用权权属的疑难问题；

3．涉及建设用地使用权土地权属问题；

4．涉及宅基地分配权、使用权权属问题；

5．涉及自留地、自留山分配权、使用权问题；

6．涉及土地占有权权属问题；

7．涉及土地使用权权属问题；

8．涉及土地收益权权属问题；

9．涉及处分权权属问题；

10．涉及土地占有权、使用权、收益权、处分权权属兼有的问题；

11．其他涉及农村土地权属登记的疑难问题。

以上提出11种以上涉及农村土地权属登记的疑难问题，说明了土地权属登记不是简单的问题。

以上问题，还没有列出城市土地权属的疑难问题。虽然国家法律规定城市的土地（所有权）归国家所有，依然存在国家的土地所有权与单位、个人的土地使用权权属的疑难问题，只不过程度不同而已。

 

为省略篇幅，城乡房屋权属登记的疑难问题、城市土地权属登记的疑难问题不在本文分析讨论，在以后的条文解析中讨论。

 

 

相关链接：

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《0888解放地奴宣言》

《土地改革改革与土地所有权的三大定律》

《土地权利的权能结构与农地改革的现代法理支撑》

《土地改革土地战争与秘密武器》

《当代物权法百科小辞典》：5地产与房产基本物权；6土地所有权；7土地所有权二元化；8土地所有权国有化；9土地所有权的三大定理；10土地所有权的三大定律；11土地统辖权；12地产权；13地产所有权；14土地利用权；15土地作用权；18土地所有权国有制的十大基本原理；20人民公社土地所有制；21自留地使用权；22自留山使用权；23宅基地使用权。

 

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