商品住宅开发费用调查，是博弈还是坑害
关键词：商品住宅开发费用 博弈论 囚徒困境 利益共同体
国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查，这则消息近期触动了很多人的敏感神经：国家是否要出台政策？房价是否会随之波动？……各种猜想随之而来。为何一条消息会带来如此大的冲击波？
房地产开发成本在国内几乎一直是个谜题，公众普遍认为房地产是暴利行业，房地产价格虚高得厉害，开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。
但很多开发商们认为现在土地成本过高，建材与人工费用越来越高，资金使用的财务成本也越来越高，再加上房地产从项目论证到开发拿地，再到建筑规划享受，甚至到以后的交付使用与物业管理，再加上周期漫长、动用的资金量大等因素。整个项目下来，房地产开发利润并不丰厚。
万通地产的冯仑说，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%；华远的任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%。
这种专向调查时出有因，首先是政府号召百姓买房以支持两会所制订的GDP“保八”的目标，但当下房地产价格虚高又难以撬动购房人的钱包，同时假如房地产价格持续2008年的下跌行情，势必要损害很多人的切身利益，比如建材、就业拉动、税收、在价格比较高的时候买房的人，以及那些握有实权的曾经受贿索贿的人。
因此大约这种调查仅仅要的是一个结果，而不是真的彻头彻尾地查个底儿掉。什么样的结果呢？大约是当下的房地产价格还是比较合理的，而且从长远的角度看肯定会升值，因而得出的结论是——要买就快买！
当然，事情不是那么容易的。这种专向调查，是中国房地产行业各方力量之间的一种博弈还是专门针对开发商的坑害，这还不是很能确定的事情。
先来看各种力量之间的博弈。
本人认为，开发商与地方政府之间确实是一种唇齿相依的关系，房地产行业红火之后，不仅对地方的就业是一种提升、对媒体的财务支撑、构成了对银行等信贷的重要组成部分，对地方的相关衍生产业也是一种保障，更重要的是让地方的地价的升值有了依托，不仅为地方财政做出了贡献，更是相关主管机构经办人的一种收益保障。
所以从逻辑上推理，开发商与地方政府应该是唇齿相依的利益共同体的关系。
深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，宏观调控最根本的是要调节地方政府、开发商和购房者三者之间的利益博弈。从这个角度看，目前的思路应该有二：一是摸底调查房地产开发成本，也就是开发商的成本；另一方面，地方政府也应该主动公开财政收入、土地出让收入、房地产税费等内容，这样才能回应开发商和购房者的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成，促使房产企业在公开透明的房产市场中积极履行社会责任。不管结果如何，它提供了一套参照系，总体上有利于当前楼市的宏观调控。
既然是利益共同体就有可能出现互相包庇的现象。从这种角度而言，确实会有地方政府与开发商之间的互相包庇的可能性，更大的可能性是彼此把罪责推到对方的头上。
如何能够消除这种互相包庇与彼此推脱罪责呢？那首先需要媒体与专家应该相对公允一些。特别是统计局在彻底调查的时候，所站的角度也需要相对独立一些。要破坏这种互相保护的平衡，就需要调查者与后续的相关部门不仅站在开发商的对立面，同时也要站在地方政府的对立面，是一定要坚定地用相对公允的手段去做的。
但双方在交代“罪行”的时候，内心总是会有博弈的。
博弈论中的一些案例分析是很有意思的。“囚徒困境”是其中比较简单的一个。
“囚徒困境”说的是两个罪犯A和B被警察抓了起来，由于没有足够的证据起诉罪犯，所以警方将罪犯分别隔离审问，并对每名罪犯提供同样一笔交易。
——那就是“坦白从宽，抗拒从严”的政策：
如果其中一个罪犯承认罪行，而他的同伙保持沉默，则他的同伙将被判处10年监禁，而他自己可以马上获得自由，如果其中一人坦白而另一人拒不交代，那么坦白的人将被释放并获得一定奖金，而拒不交代的人将被重判；反之亦然。但是两名罪犯相互合作，都保持沉默，两人都不交代，因证据不足都将获释。如果两个人相互背叛，都坦白并认罪了，每人将各得到5年的监禁。
如果某个罪犯预料他的同伙会选择合作，那么对他来说最佳的选择是认罪，这样他可以马上获释，而他的同伙将被判处10年的监禁。如果他预料他的同伙会认罪，那么最好的选择将是同时认罪，因为这样可以避免10年的监禁，把监禁期减少到5年，这时他的同伙也将同样得到5年的监禁期。
但警察的目的显然很难达成。因为这个悖论的关键就在于，罪犯从个人私利的角度出发，不仅无法达到整体利益最优，反而个人私利也无法保证。罪犯的最优策略是双方合作，合作是双赢，背叛是双输，于是合作对于背叛来讲是一个帕雷托改进；但在此案例中却无法达到最优状态，亚当•斯密的理论无法解释这种现象，这种情况被称为“纳什均衡”。
假设每一个罪犯都是完全自私的人，他们的目标都是尽量减少自己的刑期。对于每名罪犯，有两种可选择的策略：1、与同伴合作，2、背叛同伴。但是每一个选择的决定又取决于同伙的选择。由于隔绝审问的条件，罪犯无法得知同伙的选择。
从罪犯利益的角度考虑问题：对于任一罪犯来说，无论对方采取什么策略，认罪总是有利的。但是双方选择认罪并不是最优的情况，因为两个人都会得到5年的监禁期。而如果从整体来看，最好的策略是两人合作，因为这将使得两人的刑期都减为最低。
类似囚徒博弈的问题是日常生活普遍存在的现象。
根据以上分析，在一次博弈中，双方不可能达成合作。但是无论在自然界还是在人类社会，“合作”都是一种随处可见的现象。自然界中，在某些不同生物体之间存在“共生”机制，人类社会中更是普遍存在利他主义的行为。那么，到底是何种机制促使博弈参与者们进行相互合作呢？
在政治学中，这个悖论通常用来讨论国际军备竞赛问题。国家之间关于军备竞赛有两个选择，各自增加军费或在一致的意见下减少军费。由于没有一个国家可以保证另一个国家会遵守这个约定，所以他们都会倾向于军事扩张。具有讽刺意味的是，这个看起来合理的行为将导致不合理的结果，军备竞赛的巨额花费只会降低双方的国民生活水平。
另外一种更大的可能性是，这种专项调查的矛头直指开发商，是联手对开发商的坑害。
全社会对开发商的仇富心态已经到了难以附加的程度。受到舆论的影响，开发商已经从为“天下寒士”提供广厦的功臣，变成民众的罪人、人民公敌了。
在他们看来，开发商拖欠土地出让金是在利用地方政府的仁慈与利益关系，开发商拖欠工程款是在榨取基层民工的劳动血汗，开发商以高房价谋取暴利是在鲸吞购房人的血汗钱，开发商对媒体和公众哭穷更是“得了便宜还要卖乖”，开发商资金链断裂而不得不赔本甩卖，这是他们咎由自取，恶有恶报。似乎偷税漏税成为他们发家致富的代名词。
这不仅是媒体的富豪排行榜上都为他们的资产曝光，任何抵赖行为都是无济于事的。如此，开发商真的成为过街老鼠，每个角度都可能冲出正义的猫。
——虽然只是貌似正义，但都给自己赋予强烈的使命感。
中国的开发商不招人待见是长久以来的问题，不仅是由于房价在住房商品化与发展城市化的这些年之间的突飞猛进的增长，已经让草民百姓苦不堪言，虽然那些有投资眼光、先下手的人，买了房子就坐拥自己的投资增值，一边偷着乐一边站着说话不腰疼地指责开发商。
媒体与专家则更多地出现“墙头草”的势头，表面上支持民众与中央政府的导向，把矛头直指“心黑的开发商”，但他们又不能忽视开发商雄厚财力，拔下任何一根毫毛都比自己的大腿粗，因而更多的是期待舆论压力下，给自己更多的一些推广与研究经费。
——多么微妙的心态。
针对房地产开发成本的构成进行的摸底调查，这不仅是看开发商赚了多少钱，更要看政府赚了多少钱，政府官员赚了多少钱、金融机构赚了多少钱，产业链的各个环节赚了多少钱。
不要由于房价上涨就把所有怒气发泄在开发商身上，更不要对任何人赶尽杀绝。
不要去问开发商动用多少资金赚取了多高比例的利润，而要看那些利润被谁拿走了，比如资金方为什么要不约而同地向房地产开发商多收取2%的年息？为什么某些政府官员面对开发商的贿赂尽情笑纳？甚至要主动索取贿赂呢？
各方人士都需要以平常心来看待这种调查，而不应该是单纯揭谁的短。毕竟是在过程结束之前就可以预见到结果的调查，毕竟都是利益共同体，毕竟不是要搞全国性的官员整风。
贾春宝
2009年6月12日星期五
电话：13269258122，89581930
MSN: [email protected]
QQ：469063961
价值中国网个人空间：http://bekings.chinavalue.net
原创外汇评论主页：http://blog.hexun.com/chunbao/default.html