陈真诚：退房潮如流感或大规模蔓延

——09年一季度房市分析系列之六

文/陈真诚

（内容导读：由于市场普遍存在这种一个购房者同时在多个楼盘登记买房的情况，而此前一些因担心房价上涨而买房的消费者也可能因事后发现房价并不会上涨而纷纷退房，因此，往后的一定时期里，退房可能会象流感一样在更大范围内出现大规模的传染性蔓延，可能会成为全国范围性的普遍现象，退房率可能进一步攀升…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）

北京出现退房潮

根据北京市房地产交易管理网数据和媒体报道，截止到2009年4月22日，北京一季度商品房销售315.3万平方米，同比增长81.1%。远洋一方、沿海赛洛城等楼盘甚至出现排队疯抢现象，星河湾、保利百合花园、中信城则宣称卖出了超过1亿元的销售回款。然而，近阶段一直都处于在回暖舆论争论中的北京房地产市场，最近一些楼盘被强曝出前所未有的高退房率，甚至有部分在销楼盘出现了同一套房源被反复退掉的现象。一季度以来，北京二手房的退房率为3.64%，而期房退房率居高不下，有的楼盘退房率竟高达20%，多家热销楼盘退房超过60套。三月份，存量房网上签约的套数为20571套，退房套数却达748套。甚至，一些楼盘所退房源，甚至不是今年销售的，如星河湾今年以来所退房的17套房子，基本是2007年、2008年认购或签订的。

各大媒体的相继报道称，从北京市房地产交易管理网的数据来看，出现退房的楼盘不少，珠江奥古斯塔城邦、美利山、上上城、潮白人家、中广宜景湾、中堂、纳丹堡、保利百合花园、东亚上北中心、北京华侨城、雍景四季、望都新地、金都杭城、公园1872、阿尔法社区、星河湾、尚城、三里屯soho中心、瑞雪春堂、远洋一方、北纬40度、旭辉奥都、沸城、锦官苑、东外公馆、辰翰府、东亚上北、武夷·城市左岸等、万科假日风景家园、中信锦园、中信城等楼盘，都可能因不同原因而出现不同程度的退房。部分在销楼盘出现了同一套房源被反复退掉、部分楼盘一天集中退房几十套等现象。截止到2009年4月16日，中堂退房率为21.68%（其中，2009年1月14日一天，就有46套房退房），沸城的退房率高达30.85%，武夷.城市左岸的两个销售许可证的退房率分别为2.13%和4.35%，中信城的退房率为3.32%，尚城的退房率为11.64%，瑞雪春堂退房率为6.1%。截止到2009年4月26日，中堂退房率为21.68%（2009年一季度以来共计退房48套，其中2009年1月14日一天，中堂5号楼退房套数高达46套，占到其退房总量的75%），沸城退房率为30.85%（有10套房源都曾被退了两次，退房时间都是集中在今年3月和去年11月，现在都仍在销售），尚城退房率为11.64%（今年3月25日一天则有181套房子被退掉。8-2号楼1单元2001号房源，分别在今年3月16日及去年11月19日被退两次，目前仍在继续销售。而在尚城，类似房源有10套之多），美利山退房率为11.28%，瑞雪春堂的退房率为6.1%，武夷·城市左岸的两个销售许可证的退房率分别为2.13%和4.35%，中信城的退房率为3.32%。截止到2009年4月27日，“期房退房公示”长达118页，共1759条退房记录（楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计的）。尚城退房209（去年12月至今，3月25日退房56套，有55套集中在6号楼），北纬40度退房69套（统计2个预售许可证），三里屯soho退房83套，辰翰府退房16套，旭辉奥都退房86套，东外公馆退房21套，东亚上北退房15套，远洋一方退房63套（统计2个预售许可证）。其中，三里屯soho、旭辉奥都等项目甚至退房套数比销售套数还多。今年以来，三里屯soho中心仅销售15套，而退房达到83套（4月14日2号楼退房13套）。

这种高退房率，无疑再次给北京一季度的回暖舆论打上了个巨大的问号。

针对媒体关于三里屯SOHO的退房报道，4月29日下午，SOHO集团董事长潘石屹做出回应称，里屯SOHO从2008年7月销售以来，一共退了112个单位，其中办公34个单位、占30%，商业47个单位、占42%，地下包括车位21个单位、占19%，公寓10个单位、占9%。北京市房地产交易管理网上公布的三里屯SOHO退房率仅为3.55%，退房率在5%之内是属于很正常的。SOHO中国任何项目，任何时候，从来没有一例假按揭。至于北京房地产交易管理网上的数据显示三里屯soho近期退房套数确实高达83套的原因，潘石屹解释称，在所有退房的单位里，有一半是受金融危机影响，客户经营的行业受到波及，SOHO中国通过跟客户协商后，把部分不能付款的房子及时做出了清退。而另一半退房的原因则是客户对经营的角度进行了调整，将所购买的房子进行调换。即退掉原先买来的房子，再在这里重新购买房子。在退房比例中，第二种原因所占比重较大。从潘石屹的回应来看，实际上在否认了最近舆论一直在曝光、批评的房地产假按揭现象，并不是开发商在买自己的房子来套现。

退房并非只北京仅有

实际上，在中国房地产市场上，由于实行期房预售制度等原因，早已存在楼盘出现高退房率乃至假按揭等现象，如2005年12月14日开盘的韦伯国际发展中心一期的退房次数高达677次，万象新天家园2007年一期的退房次数为131次，顺驰林溪2004年一期的退房次数为97次。

而且，目前的退房现象，并非只在北京发生，在全国诸多城市已经普遍出现。如西安的统计数据显示,2009年1月1日至3月31日,一手房销售17237套,解除合同1147套,退房率为6.7%。南京当地媒体报道称，4月以来南京新增退房共计66套，加上前期摇号未售出的，退房总量达到183套。此外，深圳、长沙、武汉、南京、杭州、重庆、成都、南昌、石家庄、昆明等一些地区也已相继出现了各种名义下的退房现象。甚至，在不少地区，有开发商以购房者购买后可无条件退房为营销卖点，其结果很可能导致退房现象急增。

假按揭未必是退房的主要原因

自去年底今年初以来，因政府出台了系列政策刺激房地产销售、部分楼盘降价等原因，一些地区的房地产市场呈现小阳春气象，但一些地区出现了市场畸形繁荣、高退房率等现象，确实有悖于客观市场需求。而且，有人指出，目前的统计数据只是反映出一部分退房现象，还有一些房地产，虽然购房合同签了但没有在网上备案，就可能出现今天买明天退等现象，往往很难从数据上表现出来，大家也看不到的。只是，这种情况一般主要存在于房展会及楼盘开盘仪式上，其目的主要是为了制造项目热销现象。而对于退房率，业内普遍认为，如果在正常市场情况下，一个项目的退房率一般不超过1%，即便出现后期大幅度降价等特殊情况而导致前期购房退房，退房率一般也不超过5%。如果退房率超过了5%，就应当预警了。

至于出现退房的原因，一般情况下，是由房屋出现质量、户型等问题引发。这种情况退房往往多集中在交房后发生，对于在售期房项目而言，现在还不是交房的时候，这种情况应该很少发生。还有就是，之前政府提高二套房首付和利率，也曾出现过集中退房现象。另外，因部分楼盘后期降价，也导致前期业主退房。本文作者陈真诚分析认为，根据法律而言，这种前期业主因后期楼盘降价而非出现质量或其他违约行为而退房的行为没有法律依据，不受法律保护。只是，这些现象当属于个别楼盘，不具有典型性，不应该是大面积发生。

而近期，大量舆论将退房的原因归结于另外两种情况。一种情况是，开发商为了营造热销假象，自己导演的“自买自退”的把戏。将房源以内部人士的名义买下，当真的购房者看中了该房源后，开发商再通过期房退房程序，将这些房源退出来，再将房子卖给购房者。另一种情况是，开发商制造假按揭骗取银行贷款。近来，由于房地产市场持续低迷，不少开发商特别是中小开发商销售艰难，遭遇了前所未有的资金流压力。而自去年银行下调了房贷利率之后，个人住房贷款的利率要比开发贷款低。而大多数开发商很难贷到开发贷款，住房按揭贷款的手续相对要简单得多。在这种情况下，有部分开发商在房子难卖、资金短缺的时候，可能以内部职工或开发商亲属假买房，甚至通过多种途径找来一些身份证，签订假的买房协议，通过虚假成交从银行套取按揭贷款。然后，再通过二手市场将房源再次投放市场以低价卖出。这样，开发商通过既套现了银行贷款，缓解了资金问题，渡过了危机，又回避了降价销售的问题。在这两种情况中，舆论更多地在谴责开发商的假按揭行为。

诚然，今年一季度房地产因政府政策刺激等原因而热销的背后，却出现了较大数量的退房现象，应该主要不是购房者的正常退房现象，不排除是开发商操作假按揭或通过虚假成交制造热销表象的可能。而且，事实上，由于中国实行的是期房预售制度，一直存在着假按揭现象。就在今年，自3月上旬有业内人士质疑开发商假按揭回笼资金以来，全国各地陆续有媒体曝光与假按揭有关的消息。相关消息称，北京农村商业银行商务中心区支行行长田军，因涉嫌参与一起总额为4.6亿元的骗贷案被司法机关采取强制措施，为贷款提供担保的北京华鼎信用担保有限责任公司法定代表人安冬，及实际控制人胡某，也被司法机关调查并采取强制措施。这起骗贷案发生的时间就在2009年2月底3月初。此前，深圳电视台曾在节目中报道，深圳莲塘一开发商让自己的21名员工每人按揭买2套房共计42套房，骗取银行按揭款。最高人民法院副院长奚晓明最近在人民法院应对金融危机商事审判工作座谈会上表示，去年2月至2009年2月，法院受理的案件数量比上年同期上升19.62%。当前案件出现了一些新的特点，如借款合同案件数量激增、买卖合同主动违约比例增大、虚假按揭贷款案件开始暴露明显增多等。中国银监会也承认，个别楼盘确实存在假按揭，而且银监会相关部门也在紧密注意此问题。不过，中国银监会也表示，假按揭一般出现在各银行内部，一旦发现有此类现象，银监会将责令银行进行调查。

不过，我们需要注意到的是，固然在一些楼盘存在一定程度的假按揭现象，但把造成高退房率的原因过于归结假按揭可能有些夸大，大多数开发商在假按揭这个问题上遭受了过责，蒙受着背负超过实际情况的假按揭指责的冤枉。因为，由于换房需要先办理退房手续，因此有部分在数据上表现出的退房可能是换房而并不是真正的退房。而且，事实上，造成退房的原因已经很多，除了前面谈到的因房屋出现质量等问题、开发商交房违约、政府政策导致首付和利率变化、楼盘降价、开发商为营造热销假象而自买自退、假按揭等原因导致退房外，还出现了一些不能不引起各方面重视的新情况。

在金融危机还在持续蔓延、房地产继续深化调整等形势下，低迷的市场态势，已同时改变了买卖双方的心态。本文作者陈真诚分析认为，在将来，不但一些境内境外投资者可能会选择退房，而且，由于房地产已经转变成买方市场，消费者持续观望，一些确有买房需要的消费者，也因预期房价还将继续下降而难以做出是否现在出手买房或该买哪个楼盘的房的决定。由于房子难销，一些开发商想尽办法吸引消费者买房，甚至做出了“买后如果不满意可在一定时间内无条件退房”的承诺。在这种情况下，又因一季度房地产成交有所增加、政府和开发商舆论猛吹回暖甚至有部分楼盘逆市涨价，一些确有买房需要的消费者，担心房价再上涨而准备出手买房，同时又把握不准未来的房价走势，尤其担心买错了楼盘而没有买到未来降价的楼盘，于是，就有不少消费者同时在多家楼盘登记买房，等过段时间在看哪家楼盘的最终成交价下降再最终决定买哪家楼盘，而把其他所有登记过的楼盘进行退房，甚至全部退房再去买以前没登记过的更多降价的楼盘。而且，在一些地区，这种情况很普遍，有的消费者甚至同时在上10个楼盘进行登记。这种情况，可能也是造成一季度成交在数据上大幅度增加的主要原因之一，也可能是造成高退房率的主要原因。

退房潮可能在全国范围内升级蔓延

可以说，正由于市场普遍存在这种一个购房者同时在多个楼盘登记买房的情况，而此前一些因担心房价上涨而买房的消费者也可能因事后发现房价并不会上涨而纷纷退房，因此，往后的一定时期里，退房可能会象流感一样在更大范围内出现大规模的传染性蔓延，可能会成为全国范围性的普遍现象，退房率可能进一步攀升。这种情况出现是很可能的，各界需要当心。因为，目前房地产市场的实际情势是，自四月中下旬以来，一季度因政策刺激等带来一定程度上的成交增长局面难为继，观望心理重回房地产市场。譬如，“五一”期间，上海、深圳、长沙等不少地区举办了房交会或房展会，会场上的表现依然是消费者看房的多而买的少，显示出消费者的观望气氛依然相当浓厚，甚至有比此前明显增强的迹象，而开发商对市场走势的判断也没以前乐观。本文作者陈真诚分析认为，在当前房地产大势下，如果退房现象真的在全国范围内进一步升级化蔓延，就可能进一步影响消费者心理,影响房地产舆论，从而可能进一步影响消费者等对房地产预期的判断，影响市场心态，导致市场进一步低迷，进而使房地产的形势继续严峻。

对于这种房地产形势，各界应给予充分认识、高度重视，开发商应积极面对现实，理性应对市场，趁政府出台了系列政策刺激房地产消费之机，以合理价格尽可能促进销售，而不宜过于寄希望于房地产能在短期内彻底反转，不宜轻易采取逆市涨价的策略。

（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚：QQ:70479688，请注明具体事宜；手机/13808420007，不回打“未接电话”；长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178）