陈真诚：资本金比例下调加速房市分化

文/陈真诚

（原相继发表：《南方都市报》、《云南信息报》，有部分修改）

        4月29日，国务院总理温家宝于主持召开国务院常务会议，决定调中包括商品住房在内的11类固定资产投资项目资本金比例。5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，下发《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，要求自5月25日起各行业固定资产投资项目根据新的“最低资本金比例”执行。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“35％”的大限却从未松动过。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。

       中央政府出台政策降低包括商品住宅项目在内的资本金比例要求，说白了，就是降低银行发放开发贷款时对开发企业自有资金的要求，降低从银行获得开发贷款的门槛，应该能使部分开发商在一定程度上增加贷款，增加部分开发商投资的积极性。但这个效果或很有限。这是因为今年一季度，信贷猛增，新增贷款共达4.58万亿元，4月份新增贷款也近6000亿，但房地产开发贷款增加很有限。而且，在这有限的开发贷款中，主要由一些大的品牌开发商分享，大多数中小开发商并没有新增多少贷款。

        其实一直以来，商业银行就不太愿意向大量的中小开发商发放开发贷款，大量中小开发商原本就贷不到款。因此，降不降低商品房开发项目的资本金比例要求，对大量中小开发商来说没多大实际意义。这就好像乘飞船上太空旅游只是与少数超级富豪相关的事，和大多数作为非富豪的普通人本身就没多大关系，因此，即便航天公司把乘飞船上太空旅游的某些条件降低，降低了乘飞船上太空旅游的某些门槛，但大多数普通人不能乘飞船上太空旅游的状况依然不会改变。

       实际上，在没有降低资本金比例之前，即便中央政府实行相对宽松的货币政策，但由于房地产正处于深度调整周期之中，商业银行以防范风险为理由而不向大量中小开发商发放贷款。降低资本金比例后，站在商业银行的角度来说，就意味着给中小开发商发放开发贷款的风险可能更高。因此，政府降低了商品住宅项目资本金比例要求后，商业银行几乎不可能因此而大量增加向中小开发商发放开发贷款，贷不到款的依然还是贷不到款。

       这样来看，行业整体遭遇资金紧张的局面，可能难以因政府降低了商品房项目贷款的资本金比例要求而有大的改观。只是，由于大多数中小开发商的资金链将依然继续紧张，而且房地产市场上的购买力尚未得到完全释放，后市走势仍难称乐观。这样，下调自有资金比例后，大多数中小房企即便拿到更多贷款，也未必会去拿地或者开发新项目。因此，本文作者陈真诚分析认为，下调资本金比例，能在多大程度上刺激中小开发商增加投资拿地或加大开发的力度的效果，还有待观察。而降低商品房开发项目的资本金比例要求，更有利于那些大的开发商更容易获得更多的开发贷款。对于一些大型开发商来说，则可利用政策进一步地争取到更多的贷款，再利用资金优势和品牌优势、市场优势、开发运营优势、舆论优势等，进一步增加拿地，拓展市场，进而提高市场份额。其结果将是，加速开发企业的进一步分化，加速市场进一步向大开发商集中。