陈真诚：夏日飘雪3：一线城市地市将加大分化
——土地市场分析系列之三
文/陈真诚
（内容导读：不但不同品质、不同用途的地块出现分化，大型开发商与中小开发商之间出现分化，一线城市中不同城市之间的土地市场形势也出现分化…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
自2007年9月27日央行、银监会出台“二套房贷”政策以来，房地产市场开始异化，房地产步入调整周期，房价预期下降。尤其自2008年下半年以来，房地产市场更步入深度调整周期。而相比于住宅市场来说，曾经火热的土地市场更是低迷，流拍退地事件时有发生，少有的土地成交也是七成以上以底价成交。时至今日，虽然自然界的季节已进入夏季，而全国各地的土地市场依然还处于飘雪的冬季。不过，今年3月份以来，尤其进入4月份后，在北京、上海等城市，在地方政府加大土地尤其优质土地供应量、降低土地出让金或拍卖起始价格、改变土地款支付要求、推出系列开发优惠政策等因素作用下班，一些大型开发商，尤其是一些国资或具有国资背景的大型开发商，开始入市拿地，甚至还出现了多家开发商争抢同一地块、溢价成交等情况，土地市场形势有所改观。
一线城市房地产市场，本文作者陈真诚分析认为，具有其地域性特点，也具有其具体市场的特殊性。而一线城市的土地市场，其地域性则更强，其特殊性则更明显。由于一线城市房地产市场，在中国房地产市场上，具有代表性，具有某种象征性意义。因此，分析一线城市的土地市场，有助于认识、了解、分析全国土地市场，具有积极意义。
北京市场：不同品质地块、不同开发商之间将进一步分化
客观而言，自2008年年中以来，北京市的土地交易一直不太活跃，不过，与其他许多城市不同，北京市地方政府土地储备的力度并未减弱。今年4月份以来，北京市场加大了土地供应力度。
北京土地整理储备中心网站信息显示，从2008年下半年开始，北京土地交易进入冷淡期，多块土地出现流拍或流拍。进入2009年，市场情况如何？
1月份，北京土地整理储备中心网站信息显示，北京依然没有住宅用地土地成交。有业内机构统计称，1月，北京供地3幅，居住用地2幅，工业用地1幅。供应量出现萎缩，供应面积与前12个月均值相比减少95%，且其中工业用地面积份额达到90%。
2月份，北京土地整理储备中心网站信息显示，北京也只共成交土地5块。某网监控数据显示，北京成交土地7幅（24公顷），其中居住用地2幅（1公顷），商办用地2幅，工业用地3幅。成交面积较前12月均值下降64%。总成交金额7.7亿元，其中居住用地成交金额3亿元，商办用地3.6亿元，工业用地1亿元。整体地块底价成交率为71%，但两宗居住用地均高出底价成交。其中德胜门外地块还经过了26轮的激烈竞价，报价从最初的1.8103亿元猛涨到2.12亿元成交。截至2月底，北京累计推出38块土地，成交31块土地，土地流拍率为18%。其中居住地块推出3块，成交2块，流拍率为33%，2宗优质地段居住用地受到欢迎。
今年前2个月，北京市统计局的数据显示，全北京市房地产开发企业支付土地购置费用仅为25.9亿元，比上年同期下降57.8%；占开发投资比重为22%左右，同比降低12个百分点。
3月份，某网监控数据显示，北京土地供应20幅（93公顷），其中居住用地4幅（19公顷），商办用地4幅（15公顷），工业用地12幅（60公顷）。相比较前12月均值，本月整体土地供应量整体增长32%，但居住用地供应下降40%。另外，居住用地供应占整体比例为20%，与前12月均值45%相比，有大幅下降。成交土地10幅（39公顷），其中居住用地3幅（16公顷），商办用地5幅（15公顷），工业用地2幅（8公顷）。总成交面积较前12月均值下降38%，居住用地成交下降41%。总成交金额11.36亿元，其中居住用地成交金额2.66亿元，商办用地7.64亿元，工业用地1.05亿元。土地市场表现依旧低迷。整体地块底价成交率为80%，但居住用地底价成交率为33%。北京总体楼面地价为2407元／平方米，其中居住用地楼面地价为2854元／平方米，商办地块楼面地价为2772元／平方米，工业地块楼面地价为1025元／平方米。北京土地整理储备中心网站信息显示，北京的土地交易出现了一个小高潮。但拿地主要是大开发商，分别为北北京开、金隅嘉业、北北京建等北京知名地产公司。而且，多数以底价成交，楼面地价大为下降，很少出现多家开发商竞争同一地块的局面。这说明，北京土地市场依然没有全面回暖，大多数开发商对继续看淡房市预期，再加上存量巨大而自有资金不足等原因，普遍不敢贸然拿地，不愿意轻易出手。
今年一季度，北京市土地交易管理网显示，住宅用地成交情况也表现不好，仅有6块住宅用地成交。北京市土地储备中心数据显示，北京市成交土地的溢价率仅为1.98%。北京市共出让土地41宗，土地成交面积为135.9万平米，规划建筑面积为138.1万平米，成交总价为23.02亿元；环比2008年第四季度，土地成交面积下降76.2%，规划建筑面积下降76.6%，成交总价下降了87.3%。41宗出让土地中，住宅及含住宅性质用地仅有6宗，成交面积为21.3万平米，仅占一季度土地总成交面积的15.7%，规划建筑面积为15.6万平米，仅占总规划建筑面积的11.3%；住宅用地成交面积环比2008年第四季度下降93.3%。虽然部分住宅用地楼面价大涨，但整体而言，土地楼面价延续去年以来小幅回落的态势。整体楼面价为1564元/平米，环比2008年第四季度下降6.3%。至于北京成交的住宅项目用地的楼面价却高达5007元/平方米，环比2008年第四季度大涨了139.7%，其原因是由于成交的两宗地块位于市中心核心区。有数据显示，截至3月底，北京累计推出45块土地，成交41块土地，土地流拍率为9%。其中居住地块推出7块，成交5块，流拍率为29%。土地流拍继续下降，2009年以来土地流拍率基本保持平稳。某些地块甚至出现了溢价超过25%成交的情况，其主要原因是，由于房地产销售有一定的增加，而商品住房供地的减少，使北京一些大型房企、地方龙头房企开始积极拿地。
进入4月后，北京的土地供应明显增加。北京市土地交易管理网显示，截止到4月21日，4月北京市挂牌成交的土地共有3块，均为写字楼用地。4月底，正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达56宗，总供应面积621.5万平米，其中仅4月份计划入市的土地总量就高达335.6万平米。二季度北京土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。
4月21日，北京市国土局副局长曾赞荣在北京市落实1000亿元土地储备开发投资动员会上介绍，今年全北京市计划安排土地储备开发投资实际已达到1131亿元，比去年增加了约40%。这意味着，如果房地产市场和土地交易市场复苏，北京市将有充足的土地大规模供应市场，避免因开发商所谓的“土地稀缺”原因而变相抬高房价。曾赞荣介绍称，按照今年北京土地储备开发计划，北京市土地储备开发总规模13500公顷，其中年初结转8800公顷，年度新增4700公顷，年度基本完成开发3600公顷。也就是说，2009年北京计划开发储备土地3600公顷,比去年提升70%以上。今年储备用地的面积增加，将主要用于三个方面：一是保证国家重点项目在北京“落地”；二是针对目前房地产市场出现的回暖迹象，待开发商恢复投资信心时，及时将完成一级开发的住宅用地推向市场，避免“房市等地”的情况出现；三是用于限价房、经济适用房、廉租房等政策性住房以及城市基础设施等民生工程。
4月24日，北京市国土局、发改委、规划委联合发布2009年度土地供应计划，今年北京住宅用地的供应,由去年的1700公顷减少到1300公顷。在住宅供地中商品房供地由去年的1000公顷减少到700公顷，降幅达30%。
到了5月份，政府推地力度明显加大。5月11日，北京市国土局发布的数据称，今年北京将加大政府土地储备开发和供应力度。
北京市国土局的数据显示，由于从2008年三季度开始，企业的土地投资需求受到抑制，土地市场热度降低，个别地块甚至没有企业关注，2008年北京实际供应住宅用地863公顷，只完成了2008年计划供应面积的51%。这意味着2008年北京有49%的2008年计划供地形成了积压。今年，北京计划总投资将达1000亿元，完成土地开发3600公顷。其中，向市场供应1600公顷，其余2000公顷作为储备调控土地市场。计划土地供应总量为5700公顷，比去年实际供应增长23%。这些供地中，住宅用地1300公顷，比去年实际供应量增长51%。1300公顷的住宅用地中，商品房用地700公顷，比去年减少300公顷，但比去年实际供应增加41%。5月计划推出土地300公顷，6月底前完成全年经营性土地供应计划的六成以上。关注已久的CBD核心区、广渠路15号住宅用地等热点地块，都将在5至6月推出。同时将逐步推出轨道站点周边地块，二季度计划推出200公顷土地，大兴线沿线将有5至6宗地块等。在前三季度全部完成全年供地计划，四季度则根据届时的用地需求，决定如何加大供应。
北京市国土局的数据显示，截至5月8日，北京已推出经营性用地49宗，土地面积282公顷供应量是去年同期的210%。其中，住宅用地供应量197公顷，是去年同期的164%。
北京市土地整理储备中心网站数据显示，到5月25日，27个正在交易地块将陆续开始竞价，其中住宅用地达到12块，总建筑面积约143.3万平米。尚未推出的住宅性质用地有4块，包括规划建筑面积为4.6万平米的王府井大街G4地块住宅、商业项目。这些地块，肯定会引起多家开发商争抢。事实上，已经出现了多家开发商争抢同一块优质地块的事情，没抢到土地开发商高管对我说，那是很难得的市区优质土地资源，很后悔自己下手晚了。
经过分析不难发现，北京的土地市场已经分化。由于一些楼盘在政府政策刺激下销售获得了一定的增长，一些开发商通过采取降价手段促销回笼了部分资金。再加上大量舆论不断渲染北京房地产市场回暖的信号，最近国务院出台将下调商品住房等项目的资本金比例的政策，一些开发商对市场、资金链预期发生了一定程度的改变，尽管下调商品住房项目资本金比例也许对大多数中小开发商意义不大，可能并不能让大多数中小开发商能因此获得更多的新增贷款。随着政府推出一些优质土地，一些大型开发商开始入市拿地，某些地块得到多家开发商青睐，遭多家开发商争抢。只是，本文作者陈真诚分析认为，这种现象并不具有普遍意义，并不意味着土地市场已经完全回暖。因为，虽然目前北京的土地市场有了一定的回暖，而大多数普通土地的热度依然还不够。事实上，大多数开发商存在不同程度的资金短缺压力，而且手上的土地存量不少，购地意愿不高。
北京市国土局5月11日发布的数据显示，受房地产市场下行的影响，既包括已建成但未销售的商品房面积和因为拆迁等原因还未开工的面积，北京已供地、尚未实际销售的商品住宅面积，约有4000多万平米。其中，已办理销售许可、未实际销售的有1900多万平米；未办理销售许可的2500万平米。这些房子投入市场，至少可满足2至3年的需求。
这说明北京市的存货依然不小，大多数开发商目前的主要任务依然是去库存化。在大多数中小开发商不愿意买地的同时，一些大型开发商入市购买政府推出的优质地块，其结果将是，随着时间的推进，北京市场还将进一步加大分化：不仅优质土地与普通土地之间将进一步分化，而且大型开发商与大多数中小开发商之间也将进一步分化。
上海市场：商业用地比住宅用地要活跃
在一线城市中，“涉外”成份颇高的上海，也曾一度作为全国房地产的风向标，引领全国房地产市场走势，诞生了一些广为关注的地王，也出现了颇受舆论追踪的“退地”现象。随着房地产市场步入深度调整周期，一直被人强调刚性需求强劲的上海房地产市场也进入寒冷冬季，土地市场也陷入低迷。
由于2008年房地产市场持续观望，开发商普遍信心不足，拿地愿望普遍不高，上海政府担心土地流拍情况严重会影响土地市场的稳定及价格水平，于是，很少推地供地。2008年末，上海推出的地块，主要为工业用地，住宅、商业、办公用途的地块数量极少。而且，在以商业发达为自然的上海市，商业地块的供应、成交都不多。数据显示，2008年12月，上海只成交了衡山路的1幅商用地块。
进入2009年后，上海土地市场依然低迷，年初的供地依然不多。1月，上海推出土地149万平方米，环比下降18%。到了3月份，上海供地量大增，使得一季度整体来看的土地市场数据好转。
数据显示，3月份，上海推出76公顷居住用地，较前12个月均值增长261％，超过2月份供应量的3倍。
一季度，上海市规划和国土资源管理部门发布了27个公告，出让97幅地块，其中住、商、办等商品房地块34幅，占总量35.05%，比去年同期增长17.27%。共成交地块82幅，其中包括住宅4幅，商办类9幅，工业用地69幅，1幅流拍。与上年同期相比，成交地块数量基本持平，地价承接上季度走势继续维持高位。
只是，虽然土地整体成交总数有所好转，但住宅、商业办公这两类土地成交的低迷。
一季度，上海住宅、商办地块成交的4幅和9幅（其中，3月海成交了5幅商用地块），与上年同期的18幅和20幅(不含无法查到成交结果的地块)，下降幅度分别达到77.78%和55%。其中，有10幅以出让底价成交，占总量的76.92%，另外3幅仅有小幅溢价，而2008年第一季度则有52.63%的地块实现了溢价成交，且部分地块溢价幅度较大。
上海市规划和国土资源管理局5月上旬新发布的公告显示，备受关注的第23号土地出让，14幅土地全部找到买家。其中，总面积为65.3万平方米的8幅住宅用地均以溢价成交。在这8幅住宅用地中，面积最大的是松江区辰花路15号B地块，成为了今年以来上海出让的“最贵”地块。该地块是上海“第23号公告”中的青浦徐泾镇3号地块，总面积为18.65126公顷，由绿地集团以9.57亿元的价格竞得，溢价超过八成。只是，该地块起拍价，仅相当于一年多前同区域地块成交价格的一半左右。
本文作者陈真诚分析认为，迄今为止，从数据上来看，在上海土地市场上，虽然3月份以来形势有所好转，但依然持续低迷走势，但不同品质地块之间、不同开发商之间将加大分化。
值得注意的是，在今年一季度，商业用地显得比住宅用地要活跃些。其原因主要是，由于住宅市场持续低迷，商用项目的投资回报能力相对住宅要好些，一些开发商放弃住宅项目而选择商用项目。不过，在成交价方面，今年一季度，住宅用地的地价上涨4.5%，而商业、办公用地的地价则分别大幅下跌8.8%、6.8%。正由于住宅的权重影响较大，在统计数据上，大为掩盖了综合地价下行的表现，显得综合地价只是微幅下调0.4%。
广深市场：比京沪市场要冷清
同为一线城市，不同城市之间有着不同的区别。事实上，广州、深圳这两个南部“温暖”城市，虽然自然界气温已经很高，但其土地市场依然寒风冷冽，远没有北京、上海土地市场活跃。
在广州土地市场，继2008年12月推出30万平方米土地、成交清淡后，今年整个一季度，凄凉之极，没有出让、成交一宗住宅用地。
直到今年5月初，广州市国土房管局发布国有土地使用权公开出让公告，出让珠江新城M1-5地块，用地面积为10677平方米，规划建筑面积为106773平方米，用地性质为商业金融业、文化娱乐用地，出让楼面底价为3500元/㎡，总价3.74亿元。而在去年11月，广州市国土房管局出让的珠江新城D1-2地块，底价为6000元/㎡。2007年，珠江新城商业用地成交价一度最高攀至11912元/㎡。总的来说，今年以来，广州土地市场一片惨淡。
在深圳土地市场，数据显示，2008年上半年，深圳市推出的近20宗住宅地块频频流拍，成交量不足推地量的50%。2008年下半年，深圳市仅成交了一块居住用地。2008年11月26日，位于南山区某2008年6月6日曾首次拍卖、惨遭流拍的地块，不得已将底价从11.8亿元下调至8亿元，且次采用分期付款方式，最终被两公司联合以8亿元底价成交，折合楼面地价为3889元/平方米。在2008年12月，深圳政府推出5.6万平方米土地。
到今年1月，政府推出的土地量环比下降了60%。
直至3月份，深圳推出8公顷居住用地，突破5个月以来居住用地的“零供应”。
不过，二级市场上，协议转让地块的情况比一级市场要好。今年以来，深圳市共成功协议转让了11块居住用地和2块商业用地。其中，3月份，成功协议转让了8块居住用地。
到了4月份，一级土地市场好象出现了不一样的苗头。4月29日，深圳市举行土地拍卖会推出龙岗区两块底价为5.3亿元的土地，最终以8亿元成交。只是，这种现象只是极少数的个案，而且一些地块即便以在底价基础上大幅度溢价成交，但实际总成交金额比以前要低得多。总体而言，时至今日，深圳的土地市场依然很低迷。
本文作者陈真诚分析认为，总体而言，时至今日，尽管自然界已经进入到了炎热的夏季，但房地产市场依然还处在深度调整周期中，土地市场依然处于飘雪的冬季。而且，不但不同品质、不同用途的地块出现分化，大型开发商与中小开发商之间出现分化，一线城市中不同城市之间的土地市场形势也出现分化。
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