土地市场的煎熬与等待或摘得大果实
——平衡经济，“两年不开发将收回”将成聋子耳朵
作者：戴欣明
本文刊载在中国房地产主流杂志《城市开发》第四期
房地产之所以能够迅速造就富豪，根本的原因在于房地产政策的漏洞很多，这个漏洞在某种意义上是人为的，地方政府利益，银行利益，社会利益，大到国家利益；这些利益构成了利益的价值链，相辅相成，顺理成章。土地更是这个利益链条上最大的节点。
■广东土地新政正成为中国土地市场的风向标
日前，世联地产董事长陈劲松谈到：有些规则说得容易，做起来难；当房地产市场火爆，要地者众时，这个规则就会“硬”起来；当房地产市场萧条，土地没人要时，这个规则就极软。“二年不开发，土地要无偿收回”这一条，谁收回？当然是地方政府，问题就来了：
1、什么叫做“二年不开发”？
2、开发是有条件的，比如说道路要通，不通怎么办？
3、分期开发算不算开发？
4、政府不批方案怎么算？
5、拆迁遇到钉子户，谁解决？
事实上，广东十五条出来以后，“地价款可以延期二年支付”，这个规则的修改，不过是把目前中国各地政府普遍的潜规则表面化了而已。
笔者认为，广东的土地政策势必影响全国土地市场的走向；从各地的土地市场的情况看已经证明了这点。
“土地两年不开发将被收回”这样的规则，在政策漏洞以及房地产的历史使命的双程作用力下，势必成为聋子耳朵！
■工业用地逆势上涨，住宅用地生机再现
住宅土地市场历来就是个具有超强弹性“潜规则”游戏的市场。如果是带有政府行为的圈地，比如开发区，似乎还有“操作“余地，还因为开发区中包括了若干个项目。
工业用地在受到产业、项目选择等因素的影响，在操作上存在两年不开发的“刚性”，住宅房地产项目几乎不存在这样的“刚性”；或者说刚中有柔。
进入2009年，工业用地还出现逆势上涨的情况。2007年1月1日起，东莞市国土局就出台相关规定：对于新增的工业用地将取消行政审批制度，必须实行招拍挂制度，协议方式向市场公开配置的方式转变。特发公司2009年1月12日在东莞市土地交易中心以公开竞价的方式购得位于东莞市寮步镇石步村两块相连接土地，总面积为121,529.8平方米，底价240元，成交价530元/平方米，项目容积率0.5，厂房用地成本每平方达到1060元，大大高出以前协议用地的出让价格。
各地工业用地在政府推动下，开始出现地价推动工业厂房价格上涨的局面。工业用地价格也势必推动住宅用地价格的上涨。
在一个资本追逐资产的时代，谁掌握了土地就掌握了产业链的上游，谁就会得到资金的青睐所以，各式各样的合作开发就会接踵而至。
■政府开始为房地产市场注入活力，变相拯救土地市场
从宏观调控中可以看出，房地产作为重要的支柱产业，房地产是不会垮下去的，因为有政府的大力支持。如果从市场的角度来看，房地产企业一定要像企业市场化程度高的产业一样，在市场化的进程中大量的企业倒闭，而在房地产产业我们没有看到这样的情况发生。也就是说，对于一般的房地产企业而言，那些早期拿地的企业，可以有任何非常合理的借口（法律上）让土地不被收回而不会被处罚。特别是社会上的闲散资金寻找出路的时期，利用合作建房、土地出让给大型集团公司使中小地块的盘活并不是问题。
真正要关心的是高价拿地的企业，而我认为这些同样是不用担心的。首先，这些高价拿地的企业多是财大气粗的企业，也有变通的方法。
例如，上海、杭州地王项目也出现新动向，通过高价地王互换，进而实现双赢，安全度过2年周期。会德丰(九龙仓控股公司)旗下的海港企业和绿城中国在今年4月10日订立了一个资产换购协议,将杭州滨江地区的城市综合体--蓝色钱江40%的股权以13.824亿元出售给了绿城中国,又以12.302元向绿城中国购买了上海新江湾100%的股权。两年后的今天，这两家企业将都是赢家，因为在房地产“推市”进程中，以后的两年是黄金期。海港企业在公告上评论：“这笔生意有助于巩固海港企业现金流状况，对集团有所裨益，有助于增加土地储备”。上海绿城新江湾城地块不包括利息损失就亏损了3000万元，但是换购的蓝色钱江周边的阳光海岸目前售价已高达36000元/平方米，而且售卖很好。战略意义上的互换对两个企业的长远利益看好已经初见端倪。
拥有土地资源就拥有了房地产开发的先机，地王项目可以如此操作，一般小项目的操作空间就更大。
其次要看经济的发展趋势。
■用通胀解决高房价，进而解决高地价存留的空间
中国经济需要弹性，需要一些产业经济具有弹性，这些产业中房地产首当其冲。
为了解决价值链利益问题，不排除用通胀的形式解决高房价，这样也会同时解决高价拿地的成本。这与美联储疯狂开动印钞机有异曲同工之处。
受内外经济环境的影响，房地产很难一直在底部徘徊，不是上涨就是下跌，当房价高的时候有三种方式解决：
一是政策打压继续下降；
二是提高品质，维持价格；
三是用通胀的形式，让货币贬值，房价上涨也是降了。
由于区域经济态势不同，也不排除这三种状态共存。但是一线城市如深圳等已经出现通胀现象。高地价出现的城市几乎都是高通胀的城市。
其实，弹性的市场是真正的市场走向，因为在未来的市场环境中一定存在这样、那样的政策、市场竞争环境，正因为这样产生的“弹性”波动，让相关利益人在短期内能够获得利益，而长期来看，由于资源等原因导致的“价格弹性”，对于这些利益人也是有利的。
经济弹性，蕴含着通胀在区域的形成。通胀谁受益，回答是肯定的——富人，那些高价拿地的房地产企业无疑也是“富人”。
从这样的思路上看，“富人”高价拿地在通胀的情况下，这些高价拿地的“债务”就会被稀释，这样房地产就不会出现大问题，进而维持了弹性经济，毕竟有些城市经济的表现还是通缩的。
■在政策漏洞以及房地产的历史使命的双程作用力下，土地市场得到呵护
2008年土地市场确有动静：深圳市国土资源和房产管理局获悉，开始征收土地闲置费以来，深圳全市已征收土地闲置费11276余万元，其中一宗地块涉及的土地闲置费高达5640余万元。截至2008年8月全市已依法收回闲置土地87万平方米，另有多宗闲置土地正在进入依法收地程序，而到了2009年土地市场上政府有意睁一只眼闭一只眼。虽然北京土地的开发情况却并不理想，但是截止2008年8月，北京土地市场暂无出现退地的情况。我们明显地感到各地在2008年9月以后，有关两年不开发就收回的说法开始避而不谈了。
土地市场政策关系到产业，当产业具有特殊使命的时候就会得到呵护，现在，明显市场上是严销售，松开发。例如，在郑州房地产市场中，项目整体验收合格，却发现很多单元实际上是不合格的。据此，2008年下半年“逐户逐间”的验收合格才能销售将在郑州市全面推广实施；全市的所有住宅工程只有验收合格，才能交付使用。
另一方面政府高度关注土地的价值利用，在短期内就会造成土地价格攀升。现在很容易看到，诸如南昌等市开始加强土地管理提升土地经营水平，严格落实工业用地和经营性用地“招拍挂”出让制度，包括工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，深圳等一线先行者城市的经验告诉大家，在保有资产成本比较低的（无物业税）的情况下，“招拍挂”的最终结果就会推动土地价格上涨。
■政府推市目的的阶段性目标达到，土地市场寒冬已去
现实中，去年高价拿地的企业几乎都在“缓慢”开发中，他们在等，等待政府“救市”，如今，这个“救市”已经来临，等待即将获得大果实。
从2009年9月份开始，我们已经清楚地看到政府开始担当市场经济中那只“无形的手”，并且在大力“推市”，2009年一季度各地房地产市场明显回暖，甚至涨价现象已经抬头。在这样的状况下，越来越多的企业的土地困境将自动解套。
综上所述，只要房地产市场长期看好，特别是政府积极“推市”，以及房地产容易热这种产业属性，在金融海啸造成制造等产业寒冷的趋势下，房地产的身份更加重要，身价上涨也是正常，在这样的情况下，土地市场盘活指日可待。
（作者戴欣明系工商联房地产商会全国房地产经理人联盟 常务理事）
本文刊载在中国房地产主流杂志《城市开发》第四期
