政府可以利用土地出让金对降低房价有所作为
    华远集团总裁任志强在2009年的博鳌年会论坛中讲到房价高的原因谈到："房价高是因为现在房价的50%是政府的土地出让金，相比这下，房子是1978年到目前以来上涨得比较低的一部分。"引起了强烈的反响和不满。他讲的在一定程度或者角度上是否合理，因为任总不是傻子，有关他的议论很是值得深思。
现在房地产市场和经济社会上对房价高出现了两种不同声音。一是从政府和购房者的角度，认为房地产开发商的暴利所推动的。二是从开发商的角度，认为房价高不是房地产商造成的，而是土地出让金，建安成本，相关税费的过高所导致的，任总说土地出让金占到50%，现在普遍的人认为前三种成本可能占到80%-90%，
个人觉得有几个问题应该要搞清楚，第一，与其它物价上涨相比，房价真的上涨得慢？第二个问题，房价与其它物价对比有没有可比性？第三个问题，土地出让金对房价的推动作用到底有多大？第四个问题，土地出让金是否真的高？第五个问题，政府对土地出让金的态度？只有解决了这几个问题，个人认为就能很清楚的对当前中国房价有了一个清楚的认识。
    第一问题，与其它物价相比，房价真的上涨得慢
    自从98年住房货币化改革以来，房价的概念才开始在人们的脑子里初具形成。首先，了解一下住房改革前后相关方面的差异，从过去与现在购房方式的差异来看，现在买房都是个人或者单独家庭去买一套房子，很少以一幢或者一个小区的买，而以前买房都是以房契地契等形式购买，即一幢或者一个片购买。从计算房价的方式来看，以前买房就是你所要购买的住房值多少钱，就是整个房屋的价值计算，而现在计算房价的方式很多，有楼面价，地价，房价，均价，套价等。其次，改革开放后，住房是几百元到一两千元一平方米，而在房价发展较快的几年，房价上涨到几千上万甚至十几万（汤臣一品），从房价绝对数来讲，房价确实是上涨了很多，但是从增长率来讲，房价由几百上涨到几千，从几千上涨到几万都是几倍左右，像任总统计的从房价只增加了16.6倍，相对于购买力的增长而言，肯定是相对较少。而任总的所谓上涨得慢是从相对来增长率而言，而不是从房价的绝对数而言的，如果计算房价增长，应该在排除资金购买力变化的基础上来衡量和对比。
    第二个问题，房价与其它物价有没有可比性
    房价是价值量大的单位面积价格，它的基数很大，如果从增长的角度来看，单位面积上涨的量很大，但是上涨的增长率对比是很小的。而其它物价上涨，像猪肉上涨是每单位从9上涨到19元，无论是从基数还是从上涨率相对房价都是较少的。而白菜的单价以前的几分上涨到现在的几块，上涨了上百倍，这上涨的基数很小，而增长率却很大。对于典型的计算机而言，计算机的价格为上万一台，而现在好的是一两千一台，所以基数变小，并且增长率也小。因而对于物价增长问题，不仅仅是一个资金购买力层面上的问题，还有一个技术层面上的问题。
    任总在房价和其它物价的对比过程中，只是从表面上经济角度上，并且经济角度还是一种价格角度，而不是一种价值角度。现在的一幢住房和过去的一幢住房价值的可比性是值得推敲，应该采用什么样的原则和估价对比方法，进行经济上和使用性的可行性比较。而不应该仅仅从增长率数字上来做一个简单的比较。因而受到广大的批评也在情理之中。
    第三个问题，土地出让金对房价上涨的推动作用
    土地出让金是在城市开发使用城市土地的过程中，需要向政府支付一定的土地使用费。通过协议、招标、拍卖及挂牌等方式取得。目前中国没有出台土地出让金管理办法或者土地出让金管理条例，只是在土地管理法提及土地出让金是否有偿续期和是否有偿使用等作一些粗略的说明。
土地价格到底是怎么制定出来的，这是一个值得研究的问题，现在有大量的土地估价和房地产估价经济实体，而中国的估价行业和制度发展得相对较晚和不成熟。土地价格是一种市场的产物，而中国土地却是计划经济的典型。一种计划经济的生产资料用市场经济机制来分配，必然会产生分配上的问题，同时也需要进行二次分配等分配方式。
    现在普遍认为土地出让金占到房价上的30%，而任总认为土地出让金占到50%，对于这两个数字的差异可能是由于土地市场的不同，可能是由于国民经济基础的差异，也可能是区域的不同，但是普遍上涨是一个不争的事实。很多地方为了招商引资，提高土地的使用率和利用率，把市场机制引进土地市场。
房价与地价的关系至今仍存在两种观点，一种是房价上涨带动地价上涨，即土地出让金增加，即土地的引致需求。另一种就是政府的土地出让价格上涨，导致房价上涨。到底哪一种观点符合现实状况，个人认为，应该把土地作为一种生产要素来看，土地是一种稀有资源，在房地产未开发之前，土地也是广大农民的安身立命之根本，土地作为一种投资工具，于是就产生了房地产，而住房需求要求对房地产投资，随着中国住房改革，住房需求一下子释放出来，即供不应求而使得房价上涨，政府作为一种理性人，也提高土地价格，限制土地过渡开发，因而我更同意引致需求，由房地产价格引领地价上涨。
    第四个问题，土地出让金真的过高，政府对土地出让金的态度
    土地出让金真的过高？这是一个很多人都想不通的问题。政府收取土地出让金是对土地利用的控制，因为经济发展所对土地的需求过高，政府为了控制土地供给结构与数量规模，提高土地出让金，这本是好意，可是你政府越是控制，土地需求就越多，因而不仅仅是对土地投资的需求，而且还是对土地投机的需求，即炒地皮、囤地等。个人认为，土地作为一种生产要素，可以根据使用年限来计算土地成本到底是高还是低，先拿住宅用地来说，土地使用年限是70年，现在好的地块一亩几百万，差的一亩几万，而按每年第平方米计算，一个家族算90平方米计算，算均地为50万元一亩，那一平方米就746元，一家就是67640元，按70年计算，则为951元每年每90平方米，这样计算也说，土地的出让价格也就不贵，因为你租房子，现在的一年租一个90平方米的房子要多少钱，相比而言，就显得不多了。而土地出让金被很多人认为高，特别是开发商说成很贵，这是有原因的，土地出让金是房价一部分，开发商在计算过程中，其中隐含中一部分沉没成本或者不可见人的成本在里面。
    第五个问题，政府对土地出让金的态度
    中国的土地是国家所有，即全民所有。而现在土地作为一种生产要素，很多情况下落入了私人占有的，这并不是一种土地私有，这是一种土地使用与土地所有权的分离，活跃土地市场而已。
土地管理人是代表政府，很多人认为这是政府的不作为，或者是土地管理者的失职。个人认为，这种说法是有道理的。就政府权力人干预行为的经济学分析，地方政府权利人是不明飞理性的、自利的、政府权利人也不会按照公共利益最大化的原则来管理土地、政府权利力是追求个人效用的最大化，不是只收益大于成本，而是收益与成本的最大差额。这就为什么很多人反对住宅70年有偿续期以及土地价格过高等原因。
政府作为一个管理机构，是理性人，管理人员在管理过程中要得罪人，个人只是拿工资效用低，管理需要经济成本和其它成本，对管理者来说，他的收益是为零的。因而就导致了政府管理人员的不作为或者对待管理工作不负责任。
    对土地出让金的管理办法，土地出让金的管理条例等，中国都还没有出来相关政策，只是在土地管理法和物权法及相关法律作为一点文字上的说明。对土地出让没有作出严格的规定出台。因为土地变成重要的生产要素特别是随着房地产市场的发展，国土部门的权利更大，然而国土部门出现了大量的案件，这都是制度的不完善。2009年，对江西国土资源厅里出现了大量的问题，四名副厅长三个出了事，今年3月1日，江西省国土厅下发了《关于省国土资源厅领导成员工作分工的通知》(下称《通知》)。记者查阅该《通知》后发现，李江华、陈爱民、许建斌三人均不再担任该厅党组成员、副厅长职务。据在关报道，有些厅长甚至有高达5000万的不明收入，在全国中的国土地部门里，有多少个这样的厅长，那下面还有多少国土局局长，国土所所长。
    土地出让金高，是在土地出让过程中那一部分见不得人的成本，就是出让程序也存在着很多的漏洞，每一次土地出让过程中，会出现多少隐成本。如果政府作为，或者政府管理者尽力的从自己的理性人转变思想，是追求收益大于成本，而不是收益与成本的最大差额，使得土地的成本透明化，公开化，出让过程中制度化，减少那一部分见不得人的成本。土地管理者不是追求个人效用的最大化，而是追求公共利益的最大化。则会解决很多不必要的土地出让金高等问题。
    最后，个人认为，土地出让金高是开发商认为的，也民土地的引致需求产生的，引致需求即房价上涨，会有两种土地成本，一种是显性的，即土地管理部门所收取的土地出让金，还有一种是灰色的，是隐性的，是土地管理部门某些人，或者是寻租过程中落入某人口袋里去的钱。
    怎样去解决目前的房价高的问题，首先是降低建房的成本，而土地出让金这方面如果做好的话，是非常可行的，但是难度很大，因为政府管理者是理性经济人这是很难改变的！其次，住房需求有些是刚性的，有些是有弹性的，控制住房需求难度也很大，很多人没有住房住是一个必须面对的问题。第三，可以从供给上，住房土地有限，但是可以发展技术变革，在不影响功能的前提下，尽量地使住房立体发展。第四，想让开发商降价很难，他们一定要保持一定的利润率，因为开发商都有商人的本质，斤斤计较是他们的本性。然而如果可能通过降低他们的土地成本，使土地出让纯净化，使国家追求的是土地收益大于土地成本即可，而不是追求土地收益与土地成本差额的最大化。第五，政府尽快出台土地出让金管理办法或者土地出让金管理条例，这对降低住房成本也会起到到很大的作用。