5号线推动沿线地产未来发展

——商业篇

 

文/邹毅  上海五合智库（WISENOVA）总经理

刘力博士  五合国际（Werkhart）总顾问

新兴商圈的特点及未来辐射范围

 

5号线城市轨道交通的大动脉由南三环贯穿到北五环，南起丰台区宋家庄，北至昌平区天通苑，连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。途经崇文门、王府井、天坛、东单、东四等繁华商业区、旅游区，它的开通，必将形成一些新的商圈。

目前5号线沿线内的一些区域商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，以小区配套底商为主，但随着城市发展，这些区域将会逐渐步入成熟，为商家带来更多的商业机会。目前沿线新增商业以住宅小区为主的社区商业相对于大型购物中心来说更多一些。在沿线立水桥附近大部分新增商业已经瞄准市场现有空白点，走特色化和中高档路线。

同时，5号线是贯通北京南北的新中轴路线：地铁新线采用的各种新设施、新科技亮点、优越的人性化服务；北京地铁采取的2元一票制等等优势，都为5号线沿线周边商业发展提供了强大的人流支持，5号线开通的第一个下午，客流量就达34万，占当天北京市轨道交通客流的17%。交通的便捷，聚集了大量的人流与人气，从而形成庞大的消费群体。这些均为沿线商业发展带来升值的各种潜力。必将促使特色化的商业成长发展起来，社区商业中心也将逐渐向区域商业中心过渡，同时南北地区的商业流通效率也将大大提高，逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成整体商业环境。南北两端的商业很可能发展为北京南北两城新区域商业中心。

 

新兴商圈中的商业项目如何定位？

 

相对国内其他大城市如香港、上海、广州，北京轨道商业比较落后，因此发展空间很大。5号线地铁的开通吸引大量居民入住沿线住宅，继而大型商场、卖场、各种娱乐场所等与居民生活密切相关的消费场所也纷纷在该沿线涌出。不仅给其所途经的区域居民带来居住习惯的改变，更会加快所在区域居民的流动性、提高南北地区的商业流通效率。随着5号线周边物业价值和商业价值的提升，新兴商圈商业也将朝着交通枢纽与商业活动中心结合的方式发展，形成融交通换乘、购物、休闲、娱乐，乃至商务、酒店等多种功能于一体的模式。多极竞争也将会促使出现更多复合型商业业态。

 

根据沿线各地商业氛围的不同，新兴商圈的商业定位必须因地制宜。但是如果沿线商业的商业形态始终停留在满足出行性消费的低端层面上，是无法成功的，必须将沿线商业发展成为一个时尚、目的性的消费地。从5号线沿线商业人流量大、客流涵盖范围广、客流总体购买力较高的三大特点来看，沿线新兴商圈商业定位除考虑满足出行性消费、社区居民消费外，还可考虑以主题式商业、体验式商业、定制式商业（即商铺建筑形式、面积完全根据商户营业要求实现订制化）等为主的商业形态。

 

5号线沿线商业未来供应量预计

 

到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。仅去年今年北京轨道商业面积就超百万平方米。新项目的集中上市将使北京零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。逐步兴起的新居住中心正在成为商业地产发展的新乐土，同时也对传统商业中心的人流起着分流作用。地铁5号线的开通，在带旺了南北两端人群居住的聚集之余，也为沿线商业发展提供了强大人流支持。

目前沿线内商业从业态上来看，一些区域商业缺乏协调、统一和错位，形成同质化经营和恶性竞争；一些区域商业形态相对单一，缺少成熟的商业氛围，以小区配套底商为主，显然无法满足沿线新增居住中心的消费需求；从商业配套来看，存在结构性供求失衡的问题；从客群定位来看，几乎都把青年白领上班族作为主要的消费主体，并没有明显的阶层和人群划分。随着沿线居民的大量入住，未来商业供应将以大型商场、大型卖场、娱乐健身等与居民生活密切相关的消费场所的形式出现。

 

5号线沿线商业投资价值及未来潜力预测

 

在国际城市发展中，轨道交通周边也已成为商业发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效商业形式。在广州、上海等地的地铁沿线商铺出租率为100%。目前北京市地铁1、2号线以及城铁13号线和八通线周边聚集了75%北京市目前大型商业地产项目。

轨道商业对周边区域的地价以及商业提升比率，根据原有区域条件不同一般可达到5％－10％。例如，北京城铁13号线于1999年底开工，开工当年和第二年，13号线沿线物业平均升值10％以上。2002年下旬13号线正式开通后，沿线居住物业以及商业租售再次升值，平均涨幅22％。

5号线开通后其站点周边1平方公里范围内的商用物业已大幅升值，其升值幅度在10％到30％之间。各商圈升值空间大小不一，越往沿线南北两端头，升值空间越大。比如当前亚奥区域商铺的售价主要集中在15000元到25000元/平方米之间，而近期开盘的住宅价格凡是8000元/平方米以上的，其底商价格一般都超过25000元/平方米。从这个角度看，亚奥区域商铺具有增值竞争力。其中位于5号线、15号线、城铁13线三轨交汇核心位置的立水桥东亚·奥北商街其商业价值较高，物业盈利能力巨大。

整体来说5号线商业投资前景看好，投资潜力较大。线路开通后，交通便捷与人流聚集带旺了沿线商铺的投资热潮。但在选择具体区域进行投资时，也要慎重考虑，全面评估。对于在5号线沿线各商圈投资而言，应注重投资项目本身以及区域未来的发展前景。根据沿线商圈现状特征、未来商业规划布局、线路开通前后沿线商业发展等综合来看，目前沿线四类商业投资潜力较大。 一、在客流可预期、住宅结构、布局一定的前提下，业态、档次定位较好，前景较广阔的项目投资价值较大；二、相对沿线商圈来说，5号线南北两端的商用物业升值空间更大，尤其是北部的昌平区及南三环以外的地区，因为未来很有可能形成新的区域中心。三、5号线沿线5个换乘枢杻站投资潜力较大，国内轨道交通发达城市轨道商业都是换乘枢纽站点的商业租金高、生意兴隆、最具投资价值。四、另外目前一些租金较低、区域人流较少，但区域位置具有一定优势的项目未来升值空间会更大，投资价值更高。

需要注意的是，对于投资者而言，在选择交通轨道商业进行投资时，需要判断清楚商家是否已透支了未来的升值空间，同时要对一个周期里该地段升值上限有所评估以及对不同时期租金水平进行评估，并对投资回报模式、经营利润空间有所了解。

 

5号线沿线商业竞争状况分析

 

依照地铁5号线沿线各大站点位置，商业分布特点，由北至南依次可以划分出6个商圈：

立水桥商圈：奥北商业整体商业设施不足，主要以满足日常消费为主，大量居民消费外流，除了亚运村，还没有形成有影响的繁华商业聚集地，因此具有很大的消费增长潜力。立水桥交通枢纽，商业聚集，价格有优势，但教育、医疗配套欠缺。目前立水桥附近集中开发的多个住宅项目导致商业集中放量，总体以社区商业为主。5号线的开通，极大提升了该商圈的商业价值，有可能形成新商业中心的竞争格局。未来很有可能形成奥北新的商业中心。

大屯-北土城商圈、和平里-雍和宫商圈：商圈属中小型，以沿街商铺形式居多，商业配套主要以满足周边居民和年轻时尚消费人群为主。聚客力相对其他区域而言较弱。沿线的道路两边居民区、中央机关、部队、外地机构驻京办事处等相对集中，同时酒吧街、特色商业街、院校相对聚集，但是道路交通拥，一定程度上阻碍了商业的发展。因此5号线的开通将使到达该地更为便捷，吸引更多的消费者。

东单-王府井商圈、崇文门商圈：相当成熟的区域商业中心。商业以开发商自持经营、大规模商业核心商业居多。随着商业项目的调整、高端住宅项目的入市，老商圈逐步提高了商业档次，扩宽了商业消费群，提升了区域消费能力。5号线开通后，对老商圈会起到升级效应，改变较为单一的商业模式，同时会吸引一些大型社区的居民前来购物，带来一定的客流。但由于其商业价值已处高位，提升空间不大，因此五号线的开通也给这两个商圈带来较大的压力，它们必须提供更加良好、安全的疏导，服务和质量也需提升。

宋家庄-方庄商圈：由于中低档住宅供应量相对较大，人口相对密集，因此区域内大规模的商业中心供应不足，多以社区小规模购物中心、社区邻里型商业为主。随着交通的进一步改善，5号线带来的消费聚集效应，伴随着区域内居住人口的日益增多，其相应的配套设施势必会不断增加，因此需要更大规模、更上档次的商业中心。

 

助力未来5号线沿线商业的发展

 

巨大的人流已为5号线沿线商业的发展做好了铺垫，但并不等于一定能形成和发展轨道枢纽商业中心。它的发展除了取决于商业地产开发者、经营者自身的水平，最重要的是政府能否对该轨道枢纽商业进行合理的规划和有效的政策指导。

5号线沿线23个站点，就购物而言，大型商场仍集中在原有的1、2号线“老站”上，多数新站点仍只是以方便居民购物的超市为主。整体商业规划较为凌乱、沿线各地商业氛围差异明显。因此在考虑沿线商业发展的问题时，必须要从轨道商业、交通结点商业和地下商业三方面进行综合统一的商业规划、经营。如果这三方面的商业物业有各自的超市、底商、餐饮、商场、休闲、娱乐，由不同的开发商招商，采用不同的管理经营方式，缺乏协调、统一和错位，那么很容易形成同质化经营和恶性竞争。因此规划时要根据沿线不同区域的人口分布，包括现有人口、未来规划人口、人口特点以及购买能力、消费特征；商业形态对周边环境的要求；商业氛围的状况等等进行统一、综合、科学、有效的商业规划布局，尽可能实现各个商业物业的连通。

如果能形成政府和企业、商业企业和开发企业共同发展5号沿线商业的战略联盟，统一规划，必将吸引更多商家入驻、快速形成商业规模、从而形成商业中心、改变城市商业中心分布格局、促进新兴商圈发展、丰富商业业态、厚实业态规模。

 

到本世纪中叶，北京将有20多条地铁线路，市区地铁线路总长将接近700公里，如果加上市郊铁路100公里，可达到前国外发达城市的水平。届时，北京居民出行时间将大大缩短，二环以内，几分钟内就可找到地铁站；五环内，坐地铁半小时内就能到达；即便是远郊的卫星城，进城时间也不会超过1小时。所以北京未来商业模式已逐步呈现与交通结合的多元化趋势。希望5号沿线商业的发展模式能成为北京轨道商业成功发展的新模式。