婚房需求知多少？——大连、沈阳
进入2009年，房地产市场仍未见明显好转，市场刚性需求成为2009年或未来1-2年的主要需求来源，从城市发展的角度看，目前我国全社会刚性需求主要来源于适婚青年一代和城市动迁居民，但目前城市动迁量已明显缩少，故重任落在了适婚青年上，开发商已经向适婚青年展开攻势。
但适婚青年需求量到底有多大？我们需理性看待现实，以此来正确看待市场发展。
从人口统计学的角度，我们来研究一下1978年-1985年期间大连、沈阳人口的出生率及出生总人数，为最大化需求量，这里暂且忽略婴儿死亡率及整个成长年代的死亡率。
1978年-1985年间 大连市平均人口470万，平均人口出生率1.3%
1978年-1985年间 沈阳市平均人口550万，平均人口出生率1.5%
由上数据可得，大连在1978-1985年间平均每年有6.1万个婴儿出生，按平均27岁进入适婚阶段，则在2005年—2012年间平均每年将有3.05万青年结婚（男女等比例），按每对婚房100平计算，则每年需求量在305万平，故大连未来婚房每年最大需求量在300万平左右；
同理可得，沈阳在1978-1985年间平均每年有8.2万个婴儿出生，在2005年—2012年间平均每年将有4.1万青年结婚（男女等比例），按每对婚房100平计算，则每年需求量在410万平，故沈阳未来婚房每年最大需求量在400万平左右；
从大连和沈阳2008年房地产住宅销售总量看，按上述预测婚房需求量，则婚房销化量约占两市各自消化总量的50%，故这给我们提出一个方向点，其余50%的需求动力来自哪里？在当前的经济环境及城市化进程下，能否足以保持过去的需求水平？
另需要思考进入老龄一代的人口比例对房地产空置量的影响及房屋继承量的大小。
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TPL策略研究
2009．4．12