2009年我国房地产市场回暖的探究

 

一、我国房地产回暖的内涵

 

近段时间，很多人都在讨论房地产市场回暖的问题，全国名个地区或者区域的房地产市场都在一定程度上有所回升。但是我觉得很多人都是人云亦云，知其然不知其所然，一是看到的只是售楼处有人走动了，另外就是房地产信息网上显示出来的数据，成交量不再像08年那样凄凉了。

回暖一词是很早就出现了，刚开始是天气、经济回暖。很多人在在探讨经济的时候，很多人都是用经济好转、复苏等词语。而现在很多学者都讨论经济的时候都用回暖的字眼。在房地产市场，每一次出现回暖的时候是2008年的3月份，江西省房地产专家陶满德书记预测房市在2009年的3月份会回暖，引起了很多的争议，很多人都搬用经济危机周期理论，认为他的猜测或者预判都是很荒谬的。随着2009年的到来，不仅是地方房地产数据说到了回暖，就连中国住房与城乡建设部的微服私访的官方也宣布，中国房市或者楼市进入回暖期。近期任志强也提到中国房市在2009年6月份会回暖。

那到底什么是回暖？

按照各个专家或者业内人士的观点，回暖就是房地产市场交易量的回升，商品房市场活跃起来，也就是有人愿意买房，有人愿意供房，有商品房的需求和供给，因而就产生了交易，于是房地产商品房市场也就产生了。交易量上去了，楼市有人气了。是昙花一现还是有了根基的回暖？很多人都在观望。

一天到头忙着建房、卖房却赚不到的钱的事，生意人肯定不会久做。对于房地产来说，他们是否会做这种生意，那种房地产市场繁荣的景象是一种真的回暖吗？

个人认为，现在的房地产回暖不是真正的回暖。这个时候只是商品房供给者与需求者僵持了很久，又加之政府的保障性政策，对房地产市场没有明确的措施导致开发商们有所行动了。

房地产市场真正的回暖是是在房地产供求机制、价格机制、市场机制共同作用下，实现发展的经济实体。也即是房地产市场回到真正的需求和供给上来，由真正的市场机制起的作用。而不是在市场失灵的时候，需要国家政府来调节，公共物品如保障性住房方案或者措施就是对房地产回暖最好的回击。

 

二、我国房地产市场回暖的动因

 

2009年房地产市场出现回暖的真正动因是什么？

 

一是中国居民确实有住房的需求。当房地产开发商的住房价格降到有一定程度能满足需求的人群时，那一部分人非得买房不可了，并且这一部分人在中国的房地产市场上占有很大一比例，他们有需要还且有能力购买。这一部分人群有的改变了消费者买涨不买跌的消费者市场规律，转变观念，自己是实实在在的需要，也不去炒房投资，迫切需要住房用。有的是在2008年观望了好长一段时间，实在是撑不下去或者是扛不了。还有的就是依据自己的判断，消费者预期已经到底了，行话是见底。以备以后转让出去，这就是一种风险偏好者，或者是投机炒房者。按照西方经济学上的来讲，供给与需求曲线的原理，当纵坐标的价格下降，能够使得一部分需求者被挖掘出来。这一部分的需求可是能真实的需求，也可能是假需求。但是，个人觉得这一部分需求中真实的需求会点多数，因为在这个时候冒险的人还是少数。

二是房地产市场有真实的供给。很多房地产开发商一些存量房悟盘惜售、或者干脆封盘不售，还有就些炒房者资金链、流动资金不运转了，或者是企业的经营与管理决策或者战略发生了改变，因而在降价的市场浪潮中，放弃那种暴利观念或者是商人的赢利理念，将住房的供给曲线整体往右面移动，提供了大量的房子，使得增加了更多的购房需求者。市场的供给者多了就产生了一种市场机制，降价就是理所应该的了。

 

三是2009年“两会”的推动作用。今年的两会让很多开发商伤心，两会给房地产市场的供给者传递着一种信息，那就是以前一种呼声很高的救市方案被定性为不可能，两会之前，那种回暖的迹象都很不明显，两会之后，这种市场的降价导致房地产交易量大增就显得尤为突出。两会明确加大对保障房的力度，投放9000亿到房地产市场来搞住房保障房，而对商品房的态度是看起来不明确，实际上就是要让商品房降价销售。这是政府的引导和调控作用。其实在早之前的房地产业列入中国十大振兴产业规划中被能源业替代就已经给市场投放了明确的信息。

       四是这是地方政府的驱动的作用。地方政府也想要房地产市场回暖起来，房地产回暖后，才能发展地方经济，房地产投资在地方来说都占有很大的比例，对地区的GDP的贡献率也是很大。因而很多地方政府都采取很多救市措施和手段，在一定程度上推动了或者是加快了房地产市场的回暖，至于这种作用能持续多久或者有多大的作用，这得需要对地方政府救市效果的测评研究。

 

三、我国房地产市场回暖的背后

 

一、房地产回暖是政府的意思。政府所谓的回暖就是让成交量多起来，让空置的房子运转起来，让开发商所悟的盘动起来，让房地产市场忙碌起来，让交易频繁起来，就是让开发商降价，以实现合理的或者理性的住房价格，那就是政府的救市政策让房地产市场回暖，政府就是让开发商降价自救，明确提出了民生基调，通过对出台救市政策不可能性、两会报告、一系列的2009年土地利用计划下达、中透露出来的信息传达了政府的意思。政府的发展基调先保民生后促发展。而房地产市场是一个市场机制决定的，中国特殊的房地产市场是跟着政府走，未免会出现更坏的结果。

 

二、房地产回暖也是开发商的意思。开发商的回暖就是希望自己的住房能够卖出去并且是以自己的先前的投资回报率或者利润率，更或者是先前制定的价格出售，就是让更多的购房需求者购房。开发商那种商人的气质、商人的本性是很难改变的。但是现在想按照开发商那种回暖很难，只有降价以吸引足够的购房者，个人觉得开发商在降价和销售的博弈过程中，他会选择那种降价的价格幅度比所带的住房销售更小，也即是他所实现的利润总是最大化，而实现的成本总是最小化的，因而开发商在一定程度上会想出意想不到的招来应对政府和消费者。

 

三、保障房的建设是否真的对商品房造成威胁。很多人认为政府的意思能左右房地产市场，其实政府报告所提出的楼市政策也是冒有一定风险的，正是全球都救市的时候，中国政府对房地产市场却出台相左的政策，这本来就是对市场经济的一种挑战，对资本主义的一种挑战，保障房真的会对商品房赞成威胁？个人觉得很难，因为一是保障房的建设需要时间，资金的调配运转需要动力。二是中国现在很多地方政府采取了很多应对措施来抵触这保障房的建设，很多地方出台停建经济适用房改成货币补贴，进而让更多的人购买商品房。廉租房的建设在操作上具有不可操作性，中国的中低收入人群过多，个人觉得，很大一部分连廉租都住不起的人将会走向哪里，这一直是我的一个疑虑，就算能住得起廉租屋，中国能建得起多少廉胜房？更何况，这种政策的倾向会使得更多的人想纳入享受保障政策中来。

 

四、中国的经济实体是否真的促使房地产市场回暖。中国房地产市场出现泡沫，个人认为朗咸平教授的观点很对，很大程度上是中国制造业生物链坏了。因为中国制造业出现了大问题，很多本以用制造业的资金全用来房地产投资或者投机了，我觉得用“圈钱”更确切，从而导致房价虚增，出现供不应求的假的一面。中国制造业的何时复苏将起着很重要的作用对房地产行业来说。

只要中国制造业或者工业等没有回到正常的工作运转中来，中国房市回暖可能真的就是昙花一现，房地产市场的价格不会回到理性合理的价格。什么是合理的理性的价格现在还没有人能测算出来，人们只是凭感觉的理性价格是不理性的。

 

五、中国房地产业与相关产业的关系到底如何。经济危机，没有钱，哪个行业都没有钱，金融市场、证券市场、股票市场等相关的市场都还在危机中，而房地产业又与这些行业密切相关，这些行业没有起来，就意味着房地产业没有活水来，没有资金的来源。房地产市场的回暖还与这些相关行业的回暖有关。而这些市场在目前看来，并没有明显的好转势头。

 

总之，不管房地产是真的回暖还是回暖的一种假象，不管是宏观政策的作用还是市场机制的作用效果，房地产交易量能有所回升便是好事，说明房地产价格已经越来越偏向购房需求者的线上了，价格的理性回归是一种必然，但是得需要时间的。

个人认为，如果是政府的作用才使得房地产市场回暖，我觉得那是昙花一现的。市场机制作用使得价格回归理性才是房地产市场一种真正意义上的回暖。如果中国整体经济出现好转、房地产价格又回归到一个合理的价格，再加上中国房地产市场庞大的需求群体，即有良好的市场机制、好的市场体系和好的市场系统相作用，回暖是可行的！