房产降价是识时务的卖乖行为
关键词：房地产降价 识时务 交易成本
时常有朋友就近期在北京买房子的事情问本人，在核实不是很迫切要使用的前提下，本人总是建议“别着急，再等等”。说这话对开发商似乎有些残忍，也不大符合主流，但却是现实问题。
果然，北京房地产业协会等6协会在3月10日联合发起“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”，万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家房企“商品房首次联合大降价”的消息优惠房源达2300余套，单价最高降2700元；降价的26个项目中，一类是在去年底企业主动调整价格基础上再次优惠销售，根据项目实际情况降价幅度约为2%-16%，如公园五号(优惠6%)、中信城(优惠4%)、北辰香麓(优惠10%)、中堂(优惠16%)等17个项目;另一类属于以低于同区域楼盘价格入市的项目，如沁山水(三期)、首城国际、银河湾等9个项目。
六个协会还共同发出“春暖楼市”共创繁荣倡议书，让购房者切实享受到价格优惠的同时，开发商须保证所提供的优惠房源与其他待售房源具有同等品质。
但此番联合降价受到了大家的一致负面评议：
在独立评论家牛刀看来，任何时候联合一起做的都是假的，目的是吸引媒体注意力造势。房地产商们所谓的降价不只为赚名头，还有不可告人的目的。参加此次降价活动的开放商大多只选出一部分商品房实行降价，且在户型、面积、楼层、朝向等方面均有不同程度的限制。除非像万科那样制定全国性的降价安排，否则都是假的。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，2月份北京商品房销售量达到5800套，这次推出的2300余套优惠房源不足上月销量一半。数量并不多，不能被看作是房价出现普降的信号，还是促销的性质。估计四五月份，北京将出现更大的降价潮。购房者是否要出手的最简单测试办法，就是看想买的楼盘与同地区二手房价格差是否在10%内。
大连万达的王健林表示，房地产行业还需经过两年的调整，九成以上的开发商将面临淘汰的命运。
二手房的销售更是对新房市场的冲击。来自我爱我家的数据显示，网签应该是(全市)二月份达到了9300套左右，跟去年同期相比应该是翻了一倍多，跟上个月跟1月份的7300套的数据相比增长了27%左右。
媒体纷纷评论：联手降价别是联手造假。《北京晨报》的记者就说，合纵的大戏，从彩电联盟到影碟机，无不是以分崩离析、互相挞伐而告终结，因为它们逆势而动、因为它们利益不一、因为它们面对的是铁了心捂紧钱包的消费阵营。所以沦落到结盟的时候，也就是快认输的时候了。而任何一个学过简单经济学的人都知道，只要存在竞争、存在买方市场、存在降价预期，就必然会有无休止的价格战，不降价的只有闭门独舞、自绝于江湖。
谁希望房子降价？——中央政府、媒体、专家，没有买到房子的人；
谁不希望房子降价？——地方政府，开发商、已经买到房子的人。
谁在撒谎？谁在忽悠？政策的大旗总是在中央政府的手中的，但政府除了政策以及监管，似乎又没有什么别的牌可以打，市场听谁的呢？开发商是政策传导的核心环节，也是市场压力的最终承受者。
恒大的许家印更是语出惊人，当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。”“通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。
厉以宁说：假定地价下降了，房价跟着就下降了。
专家们的结论有数据依据。2009年两会期间，全国工商联在全国政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言说，工商联房地产商会于2008年7月至10月，在9个城市选取81个项目调研后，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出（总成本与总税收之和）中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为49.42％。在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。开发项目的总销售收入中，流向政府的份额占37.36%，企业的剩余所占份额26.14%。
房地产税费偏高且呈增加趋势。以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种。目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%。
开发商惹谁了？被视为奸商。
网上有个调查，95%的网友对房地产市场现状不满。我们所有的老百姓对于地产业这么仇视是什么道理?地产本身可恶吗?没有这么简单。 潘石屹讲了一句话，他说地产业所有的这么多的负面形象有几点理由：第一，财富排行榜大概有一半都是地产商;第二，普遍的认为地产是暴利行业;第三，腐败的官员通常与地产开发有关。
香港大学的教授郎咸平说他“恨地产商”，并为自己的“恨”找了有代表性的充足理由，比如：难道你们会对制造业这么痛恨吗？你们有没有谁痛恨过索尼呢？你们痛恨过三星吗？你们痛恨过比尔-盖茨的微软吗？你们痛恨过制造奶茶的小工厂吗？好像不会吧。
——所以对地产商而言，你的财富所以增加，除 了少部分是你个人的努力之外，大部分是社会的进步，而你独占了这些好处，这个才是社会仇恨的来源。
本人一直试图用理性而中立的态度去看待一切，当然也包括房地产行业，分析哪些人是希望房价上涨，哪些人是希望房价下跌的。但总是感觉在这中间“骑墙派”是当不得的。
比如你或者是主张房价上涨，或者是赞成房价下跌。就如在金融衍生品等一切可以用来投资的东西一样，或者基于看多并吃进，或者基于看空而抛售，微澜的死水是不会有资金进出，更是会被市场经济淘汰的。
立场坚定才能够给别人提供识别你自己的标签，而虽然有了标签会导致你成为某些人的靶子，但至少确定了自己的态度，才能够有清晰的定位并辨别前进的方向，才能够分清谁是你的朋友、谁是你的敌人；才能够为当前所与带的困难与瓶颈理清头绪，并寻找解决之道。虽然注定会有一些人往你身上扔臭鸡蛋，你会被某些人骂得狗血喷头，但如此你的一切才是有意义的。
中央政府希望百姓拉动消费，树立信心，但消费信心只有在有钱可花，到抄底的感觉的时候才有可能提升，至少他们是已经看到了价格已经触底并即将反弹；地方政府的处境却很艰难，从政绩上考虑不愿意得罪上级，在切身收益上不能得罪开发商。再说媒体，假如真的90%的开发商都倒了，那么谁去买他们的广告呢？但假如力挺开发商房价不降，又会由于与主流思路不一致而有遭遇封杀之风险。
就如廊坊市长为了鼓励开发商去廊坊投资，就表现出了“赚钱是开发商的，赔钱政府担着”的豪迈之气，而更多的地方政府则表现出了与中央政府步调一致的态度。
再看媒体、机构的专家等等，当他们本身是已经在高价位的时候买了房子，难道还由衷地指望房价下跌，并且“一次性调整到位”吗？
对开发商而言，自己不降价就等于把本来就寥寥的买房人往外推，降价又会导致雪崩般的后果，资金方的利益都不能满足，无异于自杀。不降价没有买房子的人不干，降价已经提前买房子的人不干。利益损失者的无奈是显而易见的。
市场不是单纯一方的势力，而是两种势力之间的对比，是此消彼长的博弈过程。市场时刻是处于变化之中的，基于这个原理，我们主张策略的灵活性，人一定要认清自己而且要识时务，自知者明，识时务者方为俊杰。
所谓识时务不过是分清当前市场环境下的局势对比。放在以前，偷着涨价是为了不挨市场的骂，而在当下，偷着降价是为了不至于挨同行的骂。
谁来保护已经买房人的利益？假如领导不懂市场，却要一意孤行地瞎指挥，最终利益受损失的是所有跟风冒进的人。
所以开发商还是别太把自己当人。管他谁吵闹着要断供、退房的，毕竟断供与退房的，受损失的就不单纯是开发商自身，也要带动提供相应贷款的银行以及那些由于断供与退房而导致个人信用等级受影响的买房人的利益同步受损。
对开发商而言，从一年前万科的全身而退的成功案例，再看今天的市场局面。
——莫非真的是降价更能够自保？
从虚张声势到惺惺相惜，打着刺激消费、拉动内需的大旗，媒体又在试图打破开发商的降价联盟，而采取逐个击破的方式融化高房价的坚冰。
所有的因素都是在满足中央政府的服务的。
媒体呼吁开发商把房价一次性降到位。但什么叫降到位呢？降价之后市场就会买单吗？是不是会继续观望？是否会让还没有入场的人望而生畏，而不至于出现被套牢之后的无奈与损失，降价不会引发市场拉动的效果。
一年前同台高调建立“不降价联盟”是为了造势，当前搞“春暖楼市”的同台打折则表现的是一种态度。
当初高调的时候是在给自己打气，树立信心；降价打折优惠的时候是在卖乖。
——也许在当前的市场大环境下，降价真的是房地产市场识时务的抉择。
贾春宝
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